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0【嘉宾介绍】
香港建筑环保评估协会系统发展部主管，卢文谦先生，是一位注册环境测量师及注册规划师，专注于规划及管理城市可持续发展和低碳发展项目，为亚洲和北美州多个公营和私营机构提供绿色建筑项目管理和企业可持续发展方案。卢先生近年领导多项关键倡议，以推动香港既有建筑和老年小区的可持续发展转型，包括 iBEAM 智能化项目管理平台、绿建环评(BEAM Plus)既有建筑组合评估机制及绿建环评新建建筑 v.1.2 数据收集系统。
【时间轴及文字实录】
主持人介绍
各位嘉宾大家好我是卢文谦，来自香港。香港是个很特别的地方，有一些我们香港的投资者和房地产基金REITs，他们想做一些绿色的REITs（Green REITs），所以他们都找了我们，看可不可以做标准，一方面可以达到绿色评估的水平就是我们BEAM，另一方面（通过）我们绿色建筑的标准再来拿绿色金融的（优惠）。
这个是我的题目，领展在深圳（的物业是）中心城，我们在香港就帮他做了很多，这个（照片）是我们拍的，他们低碳运行（方面）做了一个改善。
为什么我们在做既有建筑上做工作？在香港，我们有42,000宗私人楼宇，但是很多在2020年已经很旧了，因为我们的城市是在90年代跟00年代开发的。如果你看绿色建筑的周期，它是一个中间周期(Mid-Life Cycle)。但不是全部的楼房（都）可以做改造，有些不可以把它推掉，重新来过。所以我们要看在运行方面可不可以做好一些，帮他们做好管理，用小的资源做改善，把楼宇住多30年，就达到Low Carbon Transformation。另外我们很多时间，人们都在室内的环境，特别是香港很多商业楼宇，办公室、商场都是。商场用电很多，也占了城市很多碳排放的量。所以我们就想有这么多的环保问题，在楼宇方面，我们可不可以提供一些标准来帮建筑师、管理者，做好他们的绿色管理。
我们有自己的绿色建筑标准，也有很多基金的投资。无论是在国内投资，香港投资，还是东南亚的投资，他们（都）是一个组合的投资。他们做绿色的金融方式是买（物业），然后中央管理。
我们就说可不可以做一个Portfolio，物业组合，所以我们就在这个方面想的很多：如果是从物业组合来做评估的话，绿色金融，还有绿色建筑管理者要看什么？然后我们做了很多访问，大家讨论一下，我们看到两样东西很大家都很需要：就是在绿色管理方面怎么可以做好管理，另外就是人员方面。
人员方面，特别是很多入市的房地产基金，他们不是投放的很多在改造。有些投放的很多，如果你在市中心，我们叫“Grade A Area”甲级的办公室，他们可能投放很多，但是在城市外面的那些商场，他们用电量也很多，可能投放的资源就没有那么多。
所以我们标准的方案就是：无论你是Grade A也好，在城市外面的比较没有投资价值的，楼房也好，我们都可以给你一个标准，
所以我们对管理人员，有四个等级的区别，好像很多绿色建筑一样，他们有白金、金、银、还有铜。但是我们有一些分别，我们就是用一个叶子来做分别我们的产品。
我们跟其他的标准有一些不同的是：我们看的是房地产基金在上面的计划跟政策。如果他们（定）了政策之后，在下面改造的时候有没有跟政策做。所以从上而下是一个管理的方针。我们（根据这个）给分数，就是第一个审批。
但是有政策，你没有跟从政策指示来做的话，那就很糟糕。所以我们就有第二个评估方法：就是用记录。你做完，叫了工程师改造之后，要提供记录，我们来再批。评估之后你真的做了，我们才给你分数。所以是两样的。
有些人可能是想做评估，有一些鼓励性，可能首先就只做政策，但是你的分数就（会）很低，这是鼓励。然后我真的做了，记录了。好，那你能拿第二个分数，拿个好分数。
因为在绿色金融方面，你不可以说我有政策，但是我没有做。深入性要做好嘛！所以我们都是从两方面来看。
做任何的绿色评估，我们知道，一定要鼓励。我们香港的管理公司常常来找我。他们说，我们做你的评估（多）很多工作要做。你们会不会提供补贴？大量的补贴。我们就是做评估，一个很简单的申请。而且，我们做评估无论你的楼房是90年代建的，刚刚建的也好，我们评估都符合你不同的需要，而且我们做认证的收费是很便宜的。因为我们不（希望）你做了一个评估之后，就不回来了，我们是每一年做评估。
目前一个案例我可以跟你们做一个分享，大概5000块港币一个楼的收费，我们不赚钱，只是Cost Recovery平衡就好，但是为什么要这样做？就是提供一个绿色的专业服务来给一个团队做改善。但是用很少的资源给我们评估之后，你租金可以提高，就是这样。
如果你们说，做管理看什么呢？我们是看用家（用户）需要的一些要求，特别是在绿色采购方面。你们有没有做到你的要求？还有管运、保养上面有没有做好？我跟你们做一个分享，香港有一个大的绿色基金，它以前是买了很多商场的，就是没有做管运保养。以前在香港很多改造，大的房间减小了，租出去。他们没有更新图。
有一次他们在管理方面要做一些改造，那个工程师都说：好了，我把那个墙推倒。他们没有看到里面全部都是水管。（碰破）水管之后好像水灾一样，那个商场的出现了很多问题。商场因为这次改造，他们的租户三天不能作业。所以我们特别关注（管理和记录），是因为保养的关系。因为很多人都没有注意到，我们砌了楼房之后，我们都不理会怎么管好，因为（觉得）不需要。但是室内（使用）方面有10年、15年的时间，楼房就是因为没有图、没有人会精心，都是保养方面出了问题，这个不是环保的方向，所以我们特别注重管理方面。
另外就是在能源方面我们也很关注，因为香港特别行政区的政府比内地政府更前一步，内地是30、60年，30年碳达峰，60年碳中和。香港政府15年已经碳达峰，然后他们要比国家早十年做到碳中和。所以，我们很注意能源方面，就是要用不同方式的改造让商场，特别是房地产基金，对商场能源节约很多，所以我们给了很多不同的工具、不同方式来协助他们减碳，就是为什么我们有能源方面的（关切）。
我们做了那些之后，有人会问，为什么我们要做绿色建筑评估？最大的（原因）就是因为绿色建筑评估不是你做了评估之后，你就给你的租户来看说“我有那个认证了”。我们英文叫做compliance（核规），因为绿色金融（的申请），大家都问你拿数据。你今年有没有没有做好？你今年有没有做改造？有没有做维护？有就有，没有就很糟糕。
所以，人家来找我们评估，我们也有跟其他人的合作。香港有一个叫Zero CarbonReady Cert，就是零碳标准，您拿了的他们标准，我们的标准（评估）之后，就是通过标准拿数据，（对接）国际评级机构好像GRESB，好像绿色金融机构，好像我们香港也有一个绿色金融认证会问你拿数据。
你没有真正做好你的绿色建筑？有，你就要给你的evidence（证据），没有就没有了。要（有）证据，就要做我们的评估。我们全部评估都是跟国际的、国内的金融机构有对接。
但是大家都知道做绿色建筑评估要很多数据，很麻烦。所以除了有标准之外，我们在三年前就做了一个数据平台。这个数据平台不是把数据放进去就行。我们的数据是给（楼宇）管理的一个“智库”。绿色建筑评估产生的数据，如果整理得好的话，我们就可以跟其他人做一个分享。
特别是我们在香港有18区，我想知道那个区，他们做绿色运行做的好不好？如果我在那边，要改造、管理的话，我比他做的好还是做的不好？通过评估之后产生很多数据，你就可以做比拼了。这个比拼像在玩游戏一样，香港不同的管理（公司）好像玩游戏一样。
我是管理者A，我就说：我是不是比你做的好？那个就让他们不断的做好他们的绿色运行。所以我们不是看评估，你给了我们数据，我们给你金、银、铜（级别）就好了。不是的，而是另外鼓励大家有竞争来做的更好，都是可以透过那个数据平台来做分析的。
我们在香港已经做了很多项目了，中国太平在香港的也是我们的客户，我们也已经做了很多评估，我们做了48个项目（案子），一个项目（案子）不是一个楼房这样简单，还有商场，还有六栋老楼房。所以很多楼房我们我都已经做了（认证），400多个项目已经参与注册了，评估我们完成的大概300个，我们现在有一两个项目在内地，所以给我们一个合作机会。
所以我们的经验呢，希望带给无论是国内国外的一个好宝贵的经验，大家可以参考一下。
领展（作为案例）在深圳福田有一个（物业）叫中心城，广州天河区他们（也）有一个商场。但是他们国内的商场还没做评估，他们在香港已经做了很多。那个数字86.5，大部分是透过我们的评估帮他们商场做认证。他们已经做了大概总楼面的86%，在香港。
现在好像是90多个百分点，他们每一年都分批来做我们的评估。为什么他们特别对我们的评估有兴趣？有三样东西：第一样就是ESG。每一年他们要交那个报告的ESG给GRESB。
另外一样，他们反馈给我们说，他们是利用我们的评估（结果）来要求他们的管理公司。因为他们是上层，大的基金不会做（物业）管理。他们就说：管理公司你要跟BEAM来做。（如果）做不好，你要负责。就是把上层的一些要求放下去，他们是拿我们的（评估）来做的。
（最后）一个就是不同部门之间的协调，特别是金融机构跟工程师、建筑师，大家都不会谈一起共同的话题。我有我的，你有你的。但是如果我们有一个很确定的标准的话，他们都可以坐起来，一起来谈。所以他们都透过我们标准，改善他们商场的管理模式，一步一步的来做到那个绿碳的要求。
所以我做一个很简单的总结，为什么我们绿色运行的标签是很重要的？因为我们不是看一个楼房，而是看一个物业组合。因为看物业组合的话，就可以用同一个方式来管理物业的表现，我们想一同优化建筑管理的表现。
第二，大家都讲ESG，要提高ESG，很多人都不知道怎么去提高，需要一个标准来给他们。我们就可以做到，因为我们有经验，我们有做过。
我们做绿色建筑的标准，最后要产生两个双赢局面。第一，就是要帮企业，特别是房地产，他们做了“绿色”之后，长期回报提高，（会）有更多的人来租他们的房。
第二， 我们不是投资者，（只）是是一个民众，我们怎么可以有一个安（全）舒（适）的环境。
到最后我要感谢大家，希望大家给我们机会来，我们也欢迎你们来香港，大家都是好同胞。那感谢大家，谢谢！
