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2这期聊聊日本房地产的现状，关键方面：
- 烂尾楼问题已成为历史 在上世纪，包括日本在内的许多国家和地区都曾发生过烂尾楼情况。然而，在经历了楼市泡沫带来的苦难后，日本吸取了教训。如今，在日本烂尾楼已经成为历史，年轻一代已经完全没有这个记忆了。这是通过一系列制度改革实现的。
- 购房者的资金安全和权益得到保障日本通过《宅地建物取引业法》（通称宅建业法）来规范市场。这部法律经历了多次修订，旨在解决预售制的隐患。
根据宅建业法规定，在日本购买一套期房，在交房前缴纳的房款（通常是5%到15%，一般是10%，称为首付金）有银行或保险公司签订的保证契约，以及有日本国土交通大臣盖章并由全国不动产信用会社担保的买家书面保证。
如果一旦发生极端情况，比如开发商跑路，那么首付金将由保险公司全额赔付。
余下的九成尾款，必须要在房子交付后购房者才开始还贷。这种制度从源头上解决了烂尾楼的问题，全面保障了购房者的资金安全。 - 开发商的风险与监管在日本的制度下，盖房出售被视为商业行为，商业本身就与风险绑定，开发商需要承担这个风险。
开发商需要有足够的首付金才能开工。
大型开发商很多都是在泡沫破灭后扛过来的企业，他们统一受到全国不动产事业协会的监管，这是一个行业委员会性质的组织。没有实力的企业无法进入这个行业。
日本政府严厉禁止银行过度参与地产业，要求银行做好监管和资金支持的本质工作，而不是既当运动员又当裁判员。
即使遇到大规模金融危机，银行业也要尽最大努力支持开发商完成已售商品房的建设，确保开发商在交楼后再处理倒闭等问题。这维护了银行的中立和权威。 - 房价与收入比、贷款及其他成本根据2020年的数据，日本新建住宅均价是居民平均年收入的8.41倍。
在东京都，房价收入比最高为13.4倍。
日本的房贷利率非常低，例如文中举例提到的是0.5%。
房贷可以借35年。
日本的房产是永久产权。
买房没有公摊面积。
交房时房屋都已装修。
尽管如此，日本年轻人抱怨房价压力大是合理的。
除了房款，还有利息成本。以5000万日元的房子为例，如果首付三成、贷款利率3.95%，利息约为2500万日元；而首付零、贷款利率0.5%，利息约为385万日元。
购房者可以选择购买一份保险，如果在贷款期间名义人去世，贷款清零，房子归伴侣和孩子。如果名义人患癌症且失去工作能力，后期的贷款也不用偿还。这份保险会使贷款利率略微上升，例如从0.5%升至0.55%。 - 房屋质量有保障新建住房通常有超过1年的保修期。
购房者可以在一定期限内追究卖方或施工公司的责任，购房合同通常规定半年内可以要求卖方进行损害赔偿或解除合同。
日本房屋建造时的建筑质量普遍超过法定要求。
自1981年6月新耐震法实施后，日本的大多高层和中高层建筑都以8.0级以上的抗震系数建造。
象征顶点的摩天塔楼由国土交通省的大臣认定，并实行终身追责。这意味着如果塔楼出问题，即使相关领导已经退休，也可能需要承担责任，不敢偷工减料。这套标准使得日本在近代的地震中因地震造成的直接人员死亡非常少。交易流程受专业人士监管为了解决交易隐患，如开头提到的欺诈案例在日本很难发生。
在宅建业法出台后，一切不动产交易都要委托给专门的从业人员进行，包括不动产鉴定师、土地房屋调查师、司法书士和宅建师等等。这些专业人士的素养和执行能力定义了这个行业的标准。这套流程在日本是根本绕不开的。
总而言之，通过对比来强调日本目前在防止烂尾楼、保障购房者资金安全、规范开发商行为、确保房屋质量和交易透明度等方面建立了一套较为完善的法律和监管体系，这些是其房地产市场现状的重要特征。
