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77本期内容深入探讨了香港房地产市场的现状及其背后的人口变化因素。香港房价自2019年以来持续下跌，平均跌幅约30%，部分豪宅价格甚至跌回1997年水平。人口老龄化和劳动人口减少是影响房价的重要因素，同时，港人北上大湾区养老的趋势对香港房地产市场产生了显著影响。此外，香港商业地产的流动性下降，租金回报率下降，开发商面临债务风险。本期内容强调，未来房地产投资策略应考虑流动性问题，而非仅仅关注价格涨跌。
主播：付鹏 @金融炼药师 @付鹏的财经世界
讨论了香港房地产市场的历史走势，包括从1994年开始的房价指数变化、亚洲金融危机对楼市的影响、以及近年来房价的下跌趋势。特别提到了香港楼市泡沫破裂后的恢复情况，以及疫情前后房价指数的变动。同时，分析了香港豪宅市场的流动性问题，以及香港劳动人口数量变化对房地产市场的影响。
深入探讨了香港房地产市场与租金指数的关系，指出租金与房价的脱节现象，并分析了香港劳动人口数量的减少对房地产市场的影响。讨论了香港人口老龄化问题，以及老龄化对房地产市场和整个社会经济的潜在影响。
16:40-24:47 港人北上养老现象及其对香港房地产市场的影响
分析了港人北上养老的现象，探讨了大湾区对香港老年人口的吸引力，以及这种人口流动对香港房地产市场的影响。讨论了香港老年人口在房地产市场中的角色变化，以及他们对香港商业地产可能产生的冲击。
24:47-35:29 香港房地产市场流动性问题及人口政策影响
讨论了香港房地产市场的流动性问题，特别是商业地产的过剩和写字楼空置率上升的问题。分析了香港政府的人才引进政策对房地产市场的影响，以及这些政策对香港房地产市场流动性的潜在影响。
35:29-45:52 香港房地产市场未来趋势预测及大湾区房产投资机会
预测了香港房地产市场的未来趋势，特别是香港房地产市场对流动性的吸收能力。讨论了大湾区房产投资机会，以及港人北上对大湾区房产市场的潜在影响。同时，分析了香港房地产市场对香港金融市场的影响，特别是拆息率的变化。
45:52-51:06 香港房地产市场与香港金融市场关系总结
总结了香港房地产市场与香港金融市场之间的关系，特别是房地产市场对港元流动性的影响。讨论了香港拆息率的异常现象，以及房地产市场无法吸收流动性对香港金融市场的影响。最后，提出了香港房地产市场背后的重要因子——人口变化，并强调了人口变化对房地产市场和金融市场的重要性。
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