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12本期播客，我们聚焦全球最具潜力的中东地产市场，并邀请了阿联酋最大的国企地产开发商Aldar的资深人士为大家解读。这里有着我们熟悉却又不再存在的火热的地产市场与宏观叙事，和不断创新高的房价和交易数据，仿佛时光里穿梭回了20年前。中国房地产市场面临调整、部分城市房价下跌超 20%，阿联酋房产却以每年双位数增速狂欢；阿联酋首都阿布扎比曾像 “早期北京” 般对外籍购房设限，如今凭借 1.7 万亿美金主权基金支撑，成了全球资本的 “避风港”，10% 首付就能入手与美元挂钩的金融岛房产
本期节目，带你深度解读中东地产。
- Ashley | 阿联酋⾼级投资顾问, 前东南亚主权基⾦中国区投资经理, 芝加哥⼤学硕士
- Mike | 阿联酋地产Aldar 资深销售经理
时间轴:
【 02:53 - 11:10 】| 阿布扎比vs 迪拜：低调奢华与张扬浮夸
阿布扎比是阿联酋首都，全球石油天然气储备第七，主权基金超1.7万亿美金（超中国主权基金规模），经济多元、政策稳健，承担“老大哥”角色（曾资助迪拜建设“迪拜塔”，后改名“哈利法塔”纪念阿布扎比总统）；迪拜2002年开放永久产权，无油无气，依赖旅游贸易和房产炒作，更像“政策试验田”，新政持久性较弱；两者无“抢生意”，而是协同发展，阿布扎比2019年后开放外籍购房，近年发展突飞猛进。
【 03:34 - 09:04 】| 神仙姐姐刘亦菲代言的城市，努力成为全球闻名的汇聚地
阿布扎比近年加大推广力度，邀请刘亦菲担任城市代言人，开放外籍购房并开发文化岛，目标成为全球文化旅游汇聚地；重点建设多个地标项目：亚斯岛（法拉利公园、规划中中东非洲唯一迪士尼）、萨蒂亚岛（法国罗浮宫、日本teamlab博物馆、英国自然历史博物馆<11月22日开>、全球最大古根海姆博物馆）、亚伯拉罕之家（三大宗教共存场所）；萨迦文化区（6个博物馆+亚伯拉罕之家）造价270亿美金，为哈利法塔造价的3倍。
【 11:10 - 16:10 】| 冲动的主播，今年在阿联酋首都的金融岛买了套房
Ashley（金融从业者）2022-2023年陆续卖掉国内房产，2025年决定上车中东房产；核心考量包括国内一线城市核心区房价低于5万/平罕见且部分下跌超20%，阿布扎比Reem岛（金融岛）房价4万+/平（仅相当于上海嘉定、北京顺义水平），当地租售比8%-12%，金融、AI、资管行业中高净值人群租房刚需强；房产定位“分红型资产”，选择适配租房需求的户型，未实地看房、未看沙盘，远程1个月内完成购房。
【 16:10 - 27:52 】| 阿联酋房产开发的资金与法律保障
阿联酋开发商需100%全款买地，无贷款买地空间，门槛远高于中国；买家资金存入政府监管账户，开发商完成30%工期后才可动用，政府每季度勘察工期与质量，烂尾风险极低；设有专属“房地产法院（real estate court）”，处理租客违约、中介欺诈、开发商未履约等纠纷；国有/大型开发商（如阿尔达尔）信誉更优，迪拜曾有中国开发商烂尾案例，属个别现象（多因开发商内部矛盾或资金规划问题）。
【 27:52 - 42:59 】| 阿布扎比买房：监管制度和政治制度带来的安全感，保交楼房企的正面教材
阿尔达尔（阿布扎比国企开发商）持有6900万平方米土地，占当地95%市场份额，涵盖住宅、办公、酒店等多元物业；采用“控量稳价”策略，单项目仅推两三百套，确保“刚需大于供应”，新盘售罄后短期内可涨3%-5%，通过5国路演吸引境外资金；阿联酋政治稳定（世袭政权+联邦制，政策连贯）、基础设施完善（近500所院校含50多种学制，中东顶尖医院）、低税（零个人所得税，企业税低，自贸区部分免税），全方位保障购房安全感。
【 42:59 - 53:25 】| 10%的首付，有好的付款周期，低门槛上车
阿联酋购房付款方案灵活：首付仅10%（低于中国一线城市25%+的首付比例），交房前付50%，余款交房后支付；付款周期为半年或季度，类似“美元资产定投”（迪拉姆与美元挂钩）；支持“楼花转售”（阿尔达尔项目付30%即可转售，100万房产转售至少获15%溢价，回报近50%）；居民与非居民均可贷款，最高额度80%，最长周期25年（需拿到竣工准证），适配中国买家资金管控需求。
【 53:25 - 58:11 】| 秒光的楼盘，重现中国地产黄金年代的盛况
2025年市场数据：迪拜上半年交易量125538套（同比增26%），成交额4310亿迪拉姆（约1170亿美金），今年交房量近7万套，公寓单价2000迪拉姆/平尺起（市中心4000-5000迪拉姆/平尺）；阿布扎比第一季度交易额253亿迪拉姆（同比增34.5%），上半年超510亿迪拉姆，第三季度销量7200套，今年预计交房7000套（为迪拜1/10）；阿布扎比以10层左右低密度中高端住宅为主，迪拜多高楼，别墅更稀缺，阿布扎比房产“闭眼投”均可涨，楼盘常“秒光”。
【 58:11 - 01:00:52 】| 中国买家：中高端圈层为主，购房覆盖全价位
阿布扎比华人约10万，多为中高端产业从业者（金融、科技等），对高端住宅需求强劲；近年当地华语房产从业者从“3-5人”增至“上百人”，中国买家在阿尔达尔项目中占比10%-20%（因项目而异）；购房需求覆盖全价位，从一两百万的学生公寓到上亿的高端项目均有涉及，开发商每月多次赴华举办推广活动。
【 01:00:52 - 01:04:15 】| 二级市场：高入住率+持续人口流入，流动性无忧
波士顿咨询数据显示，阿布扎比、迪拜位列全球顶尖人才宜居城市第四、五位，长春藤等名校毕业生常选择定居；阿联酋作为东西方贸易枢纽，低税、安全、多元，是全球风险资产“避风港”，侨民持续流入；阿布扎比阿尔达尔项目入住率90%-95%，全阿联酋房产入住率不低于80%，二级市场交易活跃，流动性有充分保障。
节目策划
Ashley Hu
幕后制作
监制：蔡世轩、杨博闻
剪辑：觉狐
商业合作：投资中东栏目商业合作持续招募中欢迎后台私信我们，或者发送邮件至info@investmena.cn、shawn.cai@investmena.cn联系我们。
我们期待分享您的真知灼见，为中国企业家带来最深度的中东洞察。
