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0香港楼市租金创下历史新高,售价连涨4个月。但一河之隔,内地一线城市2018年后竣工的次新二手房,价格却在2025年第三季度猛跌了15.1%。一边是火焰,一边是海水,同样是核心城市,为什么会出现这么大的反差?这背后到底藏着什么秘密?
我们先来看一组数据。根据香港差饷物业估价署的最新数据,香港私人住宅的售价指数已经连着涨了4个月,租金指数更是猛,连涨10个月,直接冲破了历史记录。与此同时,国投证券的数据显示,内地一线城市2018到2025年建成的次新房,价格从第二季度的每平米11万7,直接掉到了第三季度的不到10万,一个季度跌掉15.1%。
香港楼市这波复苏,背后有两只手在推动。
第一只手,是政策的“松绑”。2024年2月,香港特区政府干了一件大事,全面“撤辣”,把那些什么额外印花税、买家印花税、新住宅印花税,一次性全都取消了。这是什么概念?东北证券算了笔账,一套一千万港币的房子,交易成本直接少了150万。这等于原来买房要交的“入场费”和“离场费”都没了,市场的交易摩擦力瞬间降到最低。
第二只手,是资金成本的“跳水”。光“撤辣”还不够,因为那时候利率还很高。但很快,风向就变了。香港金管局出手向市场注入流动性,导致香港银行同业拆息(HIBOR),也就是银行之间借钱的成本,从年初接近4%的高位,雪崩式地降到了0.57%。香港的房贷利率主要是跟着HIBOR走的,这么一来,实际按揭利率一度降到了2%左右。同样是东北证券的测算,一笔300万港元的贷款,现在的月供比一年前能少交将近2000块钱。交易成本和持有成本双双下降,市场能不活吗?
说到这,很多人会觉得,是不是租金回报率高了,房价就稳了?这个想法,只对了一半。我们必须理解房产收益的两个来源:一个是租金回报,这是它的使用价值,像股票的分红;另一个是资本利得,也就是房价本身的涨跌,这是它的投资价值。
国泰海通证券的梁中华(Liáng Zhōnghuá)有个观点很深刻:当所有人都预期房价要涨的时候,那点租金回报率根本不重要,大家玩的是击鼓传花的游戏。但反过来,当预期房价要跌的时候,租金回报率就必须足够高,高到能覆盖你对房价下跌的恐惧,你才会觉得这房子“值”。
那么,多高才算“值”呢?我们来看看历史。美国2007年房价崩盘后,一直跌到2012年才稳住,那时候美国的国债利率都降到2%以下了,而房子的租金回报率一度超过6%。日本更夸张,从1991年开始跌,到2004年才稳住,期间东京房子的租金回报率甚至超过5%。
所以,第一个底层逻辑就出来了:在市场下行周期,租金回报率是用来“兜底”的,它决定了资产价值的下限,但它自己并不能扭转趋势。
那到底什么才能扭转趋势呢?这就引出了第二个,也是更核心的底层逻辑: 预期。资产价格本质上是实体经济的“映射”,更是所有人对未来信心的“投票”。要稳住房价,最关键的是稳住大家的房价预期。而房价预期,又取决于你对未来收入和通胀的预期。如果你觉得未来工资会涨,钱会越来越毛,那你才敢去背上几十年的贷款。
现在我们回过头来看,香港楼市的企稳,真的是因为租金回报率到了3%吗?不完全是。东北证券测算,香港中高端住宅的净租金收益率是3.04%,老旧住宅是3.59%。这个水平,跟东京的2.96%、纽约的2.97%基本在一个档次。这说明,在一个成熟的、房价企稳的市场,3%左右的净租金收益率,可能是一个“标配”。
但它只是一个结果,而不是原因。真正的原因是,香港通过“撤辣”和降息,强力扭转了市场的预期。那么问题来了,对于内地楼市,我们能从中学到什么?难道我们也要指望租金回报率涨到5%、6%去“兜底”吗?那会是一个非常漫长且痛苦的过程。
这个现象给我们最大的启示,是让我们重新思考“房产”这个东西的本质。过去二十年,我们更多是把它当成一个金融产品,追求的是资本利得。但当潮水退去,它的居住属性,也就是租金回报,就成了唯一的价值支撑。
这就带来一个视角上的转变。当一个城市的房价,需要一百年甚至更久的租金才能回本时,你还会觉得它是一个好的“资产”吗?当另一个城市的房产,租金回报率远高于它的贷款利率,甚至能给你带来稳定的正现金流时,这难道不是一个更值得考虑的选择吗?
这并不是说要让大家抛掉手里的房子。而是说,我们或许应该用更全球化、更理性的眼光去看待资产配置。鸡蛋不要放在一个篮子里,这个道理谁都懂。当一个市场的资本利得空间变得模糊,而另一个市场的租金回报逻辑清晰可见时,聪明的资金自然会知道该流向何方。
然,任何市场都有风险。香港楼市的复苏也面临着全球经济和利率环境的不确定性。但转机在于,这种市场的透明度和成熟度,让我们可以清晰地计算出它的价值。你可以像买股票一样,去计算它的“市盈率”(房价租金比),去评估它的“股息率”(租金回报率)。
对于我们个人投资者而言,最大的转机,就是观念的转机。从只看“涨不涨”的单一维度,转向“值不值”的多元维度。从只盯着自己的一亩三分地,转向放眼全球,去寻找那些租售比更健康、现金流更稳定、产权更受保护的市场。这本身就是一种风险的分散,也是一种认知上的升级。
你觉得呢?未来十年,决定房产价值的,究竟是资本利得,还是租金回报?欢迎在评论区留下你的看法。
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