听起来是不是没想到？2025年租赁市场最亮眼的不是一线，而是中西部城市！58安居客研究院最新发布的《2025年全国租赁市场年报》显示，全国租赁市场整体平稳但分化加剧，保租房入市、政策落地正重构行业逻辑，这轮调整里藏着新机会。

先看核心数据：全国40个重点城市全年平均挂牌租金43.3元/㎡/月，同比降6.4%但跌幅收窄，仅3个城市租金上涨。市场上半年“温”、四季度转“冷”，景气度弱于去年，背后是二手房转租赁、保租房入市带来的供给增加，叠加收入预期转弱导致的需求保守。

一、西部城市逆势走强，40城价格分化明显

报告第4页的《2025年-安居客全国40城租赁价格指数》（表1）太关键了，直接揭露城市间的差距：乌鲁木齐以4.1%的同比涨幅登顶，贵阳、呼和浩特紧随其后保持正增长，而温州、三亚等城市跌幅超9%。

西部城市之所以抗跌，核心是受供需扰动小，再加上西部大开发战略推进带动租赁需求。反观核心一二线，虽然下半年上海、深圳、成都等已显现止跌回升迹象，但整体仍呈小幅下行，北京、广州同比跌幅均超5%。

二、供需博弈加剧，29城供给增长13城需求上升

报告第5页的《全国40城租赁市场供需变化情况》（图1）直观呈现全年走势：2月“小阳春”供需放量，毕业季反而平淡。供给端线上挂牌量同比增4.2%，29个城市实现增长，合肥、天津、乌鲁木齐涨幅超20%；需求端热度同比降3.7%，但13个城市逆势上涨，重庆、南京增幅超15%。

值得注意的是，杭州、东莞等新一线城市需求表现优于一线，而去年热门的西安、成都需求热度明显回落，人口流动和产业活力正在重塑需求格局。

三、14城去化提速，一线两极分化

报告第8页的《2025年-安居客全国40城租赁房源挂牌周期变化》（表2）显示，全国平均挂牌周期41.9天，仅14城缩短。东莞、武汉、广州降幅超5天，广州靠“以价换量”加快去化；而北京、上海挂牌周期分别升至43.6天、51.1天，高租金叠加需求转弱导致出租难度加大。

这背后是城市租金水平和人口基数的差异，二线城市中济南、宁波等出租压力则小幅缓解，市场分化从城市延伸到线级。

四、保租房+新政，行业进入规范发展期

报告第17页的《“十四五”期间部分省市保障性租赁住房筹集情况》（表3）数据惊人：北京筹集67万套（间）居全国首位，重庆、成都分别达30万套、22.4万套，保租房已成为市场重要组成部分，租金仅为周边市场化水平的6-9折。

再加上9月15日《住房租赁条例》正式实施（报告第18页），整治群租、规范押金和房源真实性，推动行业专业化转型。政策与保租房形成协同，正在重塑租赁市场的供给结构和规则体系。

展望2026年，市场将延续“整体平稳、结构分化”。一线靠庞大租赁人口稳盘，新一线和中西部核心城市受益于人口流入，租金有望逐步回升。对租客来说，中低价格房源选择更多；对投资者而言，重点10城租金收益率小幅上升，成都、重庆等二线城市收益率超2.7%，值得关注。

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