走出绝望谷：日本房地产30年真实变局与价值转移

金钱决策者第009期 嘉宾 李海燕

香港艾德金融集团日本业务代表，个人研究兴趣：技术、企业和产业发展

《日本突围》《逆势增长力》作者，《日本地产激荡百年史》作者（2026年5月份香港出版预定）

曾就职于：日本瑞穗金融集团、房地产投资基金Creed公司、安邦保险集团

00:00 嘉宾介绍

01:59 为什么谈日本房地产？“跳出房地产看房地产”是解决中国房地产问题的关键。

02:36 地产的“大势”：日本房地产三十年河东、三十年河西，到底发生了什么？

•  06:19 泡沫经济之后东京为什么还要大修大建，社会变化和国际竞争
•  09:55 老龄化、代际迁移对房地产的影响
•  16:35 日本的养老地产发展的如何，为什么很难

21:34  百年的变与不变：周期之中，什么在变？失去了什么，得到了什么？

• 21:34 不变的金钱：稀缺性与唯一性
• 24:21 长期的关键词：经营维护能力
• 27:40 不再迷信房价不会跌，但房子依然是重要投资品类
• 30:57 国内外变化导致的过剩，所谓“失去”就是调整期

33:39 哪些企业能够活下来？凭什么？

• 34:02 三菱 vs 三井，地盘+运营能力，住友的成本控制
• 37:46 品牌力，三个品牌
• 40:02 专业路线、核心地产，Hulic的异军突起

45:13 个人如何投资？先看懂，再投资

• 46:46 一户建 vs 商品住宅
• 48:08 温泉酒店
• 50:31 核心原则

51:50 新的30年，日本地产会有什么不一样的地方？

• 52:09 离不开国际客户
• 53:06 国际形势，为什么说日本房价中国说了算