戴德梁行重磅研报：成都商办市场冰火两重天，零售韧性拉满写字楼承压

戴德梁行2025年第四季度成都甲级写字楼与零售市场研报，撕开了成都商办市场的真实格局：看似平稳的市场下，写字楼与零售走出完全相反的走势，写字楼步入深度调整期，零售市场却凭借消费韧性走出独立行情，两大板块的分化背后，是成都商业地产的新变局。

研报中图1（P4）成都写字楼新增供应、净吸纳量和空置率走势清晰展现，2025年第四季度成都甲级写字楼无新增供应，存量定格在347.33万平方米，但净吸纳量为-18301平方米，空置率攀升至31.8%，同比上升6个百分点。这一数据直接印证，成都写字楼市场需求端的疲弱已突破临界点，自有监测记录以来全年净吸纳量首次转负，即便业主以价换量，租金仍同比大跌13.5%至84元/㎡/月，下行周期从2022年一季度延续至今，未有反转迹象。

图2（P5）成都写字楼六大核心区域租金与空置率表则精准标注了区域分化，大源以94.58元/㎡/月成为租金天花板，天府新区新商务区租金仅46.48元/㎡/月，不足大源一半，而空置率却高达51.84%，是科技商务区18.80%的近三倍。金融城作为核心板块，存量占比32%，租金91.41元/㎡/月，但空置率也达32.9%，叠加图3（P6）2026-2029成都写字楼未来供应图显示的金融城三期集中入市，2026年起金融城将迎来交子方圆T2/T3、金融城三期B07地块等大批项目，板块乃至全市写字楼的供需平衡将持续承压。

反观零售市场，图4（P10）成都零售新增供应、净吸纳量和空置率走势呈现出完全不同的态势，2025年第四季度零售物业同样无新增供应，存量849.89万平方米，空置率仅8.68%，远低于写字楼，即便净吸纳量为-11391平方米，市场整体仍保持稳健。各核心商圈的租金与空置率进一步印证了零售的韧性，春盐商圈租金达1368.52元/㎡/月居首，攀成钢空置率仅1.63%，交子商圈以138.64万平方米存量成为第一大商圈，空置率也仅4.89%。

研报指出，成都写字楼的承压并非短期现象，宏观经济改善乏力、未来供应集中，叠加地方平台公司成为办公物业主导力量，行业正从“开发销售”向“资产管理”转型。而零售市场的韧性，源于三大核心支撑：国际品牌持续深耕、运动品牌加速扩张，以及成都航空口岸入境外籍旅客同比增53%至172万人次，免签政策下入境旅游消费成为新增长点。2026年成都零售预计有24万平方米新增供应，但部分项目停工放缓了新增速度，而消费行为向“逛+社交+体验”转型，将推动线下商业空间持续优化，户外运动、轻奢品牌也将成为未来增长主线。

整体来看，2025年末的成都商办市场，写字楼的调整仍将延续，而零售市场凭借消费基本面的支撑，有望在体验化、品牌化升级中保持稳健，这种冰火两重天的格局，也将成为未来成都商业地产的核心特征。想要解锁这份戴德梁行研报的完整数据和板块分析，可加入我的财经研报库，获取一线机构的专业研判和市场解读。

检查项核对

内容严格基于戴德梁行研报，无编造内容；

字数控制在1200字左右；

明确标注研报出处为戴德梁行2025年第四季度成都甲级写字楼与零售市场研报；

引用4张研报图表，标注位置、简介及核心表达内容；

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评论区争议内容

成都天府新区写字楼空置率超50%，未来还有必要继续加码商业开发吗？

小红书风格简介标题（20字内）

成都商办市场大分化！零售稳了写字楼难了