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0华泰证券近期发布了《固收：多层次REITs - 定义万亿资产新时代》深度报告。该报告针对我国当下庞大的存量资产盘活需求与低利率时代的“资产荒”背景，系统性解析了我国多层次REITs市场（Pre-REITs、类REITs、机构间REITs、公募REITs）的生态格局与各类工具的投资价值。
总体结论：我国多层次REITs生态已初步成型，实现了对底层资产的全生命周期覆盖。在传统非标资产供给萎缩、收益率探底的低利率环境下，多层次REITs市场不仅是地方政府和央国企盘活万亿存量、降低负债率的关键抓手，更为长线资金提供了稀缺的“股债双重属性”高息资产，中长期市场规模有望达到万亿级，正式开启不动产与基础设施投资的新时代。
【核心大方向与逻辑归纳】
报告对几大关键领域的长期方向做出了如下研判：
一、 市场生态方向：四大层次定位互补，权益属性逐级增强
- 全生命周期覆盖： 市场已形成完整的资本运作闭环：Pre-REITs作为前端孵化器，主打早期不成熟资产的改造增值；类REITs偏债性，通过结构化分层扩大融资规模并降低成本；机构间REITs作为桥梁，聚焦成长期资产培育，权益属性突出；公募REITs则是资本循环的终点，实现成熟资产的公开市场退出。
- 演进规律： 从类REITs到机构间REITs，再到公募REITs，产品的固收属性逐渐减弱，而权益属性与流动性逐步增强。
二、 宏观与战略方向：盘活巨额存量资产，重塑资产负债表
- 底层基石庞大： 自2003年以来，我国基建与房地产累计投资超450万亿元，形成了庞大的存量资产池，这是多层次REITs市场的核心基石。
- 供给端（发行人）诉求强烈： 央国企可借此实现资产的真实出售与出表，有效回笼资金并降低资产负债率以满足国资考核；地产企业和私募股权基金则能借此拓宽权益融资渠道，实现项目的大规模退出。
三、 结构创新方向：“机构间REITs”崛起，成为破局新枢纽
- 资产信用的纯粹化： 相比类REITs的“明股实债”，机构间REITs是纯权益属性产品，采用平层结构，不设置主体增信（如差额补足），而是极度聚焦底层资产本身的信用与造血能力。
- 灵活的定制化博弈： 针对机构投资者的不同诉求，机构间REITs在资产端创新性地引入了业绩对赌、倾斜分配和流动性支持等机制，完美契合了保险资金、银行理财对于长久期、高分红另类资产的定制化配置需求。
四、 大类资产配置方向：公募REITs步入全品类时代，凸显避险与高息价值
- 全品类扩容： 政策已将商业办公、酒店、城市更新等纳入底层资产范围，公募REITs正式步入“基础设施+商业不动产”全面发展的新时期。
- 低相关性与高性价比： 公募REITs的波动率介于股债之间，且与境内其他大类资产的相关性极低，能有效分散投资组合风险。在低利率环境下（10年期国债收益率约1.8%），产权类与经营权类REITs的高分派率（平均超4%及8%）具备极强的配置性价比，券商自营和保险资金已成为绝对配置主力。
【总结】 该报告提示投资者需深刻认知中国不动产与基建投融资逻辑的底层重构。未来的大方向是：在传统非标资产消亡的低利率时代，投资者应全面拥抱多层次REITs市场，利用其灵活的结构组合（如“Pre-REITs孵化+机构间REITs运营+公募上市退出”），去捕获核心基础设施与商业不动产在资产重估与持续分红中释放的长期红利。
