【中级会计磨耳朵・2026】中级会计实务｜第十九章 租赁 全章高频考点总结

科目：中级会计实务

适合：通勤、睡前、碎片时间反复听

主播：胖虎

本期内容速览

重点掌握：本章难度高、重点突出，承租人会计处理是绝对核心，出租人及特殊租赁考试极少考。

1. 租赁的识别三条件
2. 租赁期判断（开始日、免租期、续租 / 终止 / 购买选择权）
3. 承租人初始计量（使用权资产 + 租赁负债）
4. 承租人后续计量（摊销利息、折旧、减值）

一、租赁的识别（客观题考点）

同时满足三个条件才属于租赁：

1. 存在一定期间（时间或使用量）
2. 存在已识别资产合同明确 / 隐性指定资产
   出租人无实质性替换权（不能随意换、换有成本）
   
3. 客户控制已识别资产的使用权获得几乎全部经济利益
   主导资产使用方式、用途
   

二、租赁期（客观题高频）

1. 租赁开始日：合同签署日 / 承诺日（较早者）
2. 租赁期开始日：资产可供承租人使用的那一天（拿钥匙日）
3. 租赁期包含：不可撤销期间
   免租期（必须包含）
   合理确定会行使的续租选择权期间
   合理确定不会行使的终止选择权（不缩短租赁期）
   合理确定会行使的购买选择权（租赁期 = 资产剩余使用寿命）
   

三、承租人会计处理（全章核心，90% 分数来源）

1. 核心科目

• 资产：使用权资产
• 负债：租赁负债（下设：租赁付款额、未确认融资费用）

2. 租赁付款额（必须背下来，共 5 项）

1. 固定租金 − 租赁激励
2. 与指数 / 比率挂钩的可变租赁付款额（CPI、基准利率等）
3. 购买选择权行权价格（合理确定行权时包含）
4. 终止租赁选择权需支付的款项
5. 承租人担保余值预计应支付的款项

⚠️ 与使用量挂钩的可变租金不计入，直接入当期损益。

四、承租人初始计量

1. 租赁负债

未确认融资费用 = 租赁付款额 − 租赁付款额现值= 租赁付款额的现值

2. 使用权资产入账成本（4 项组成）

1. 租赁负债（租赁付款额现值）
2. 已支付的租金（预付租金）
3. 初始直接费用（中介费、律师费等）
4. 拆卸及复原费用的现值（恢复场地费用）

3. 初始分录

预计负债（拆卸费现值）借：使用权资产租赁负债 —— 未确认融资费用贷：租赁负债 —— 租赁付款额银行存款（预付租金、初始费用）

五、承租人后续计量

1. 租赁负债（摊销利息）

贷：租赁负债 —— 未确认融资费用每期利息 = 期初租赁负债净额 × 折现率借：财务费用

贷：银行存款支付租金：借：租赁负债 —— 租赁付款额

2. 使用权资产折旧

• 折旧开始：当月增加当月计提
• 折旧期间：行权购买：按资产使用寿命
  不行权：按租赁期（孰短）
  
• 贷：使用权资产累计折旧分录：借：管理费用 / 制造费用等

3. 使用权资产减值

⚠️ 减值不得转回按资产减值准则：账面价值 > 可收回金额 → 计提减值借：资产减值损失贷：使用权资产减值准备

六、本章极简速记口诀

租赁识别三条件，期间资产加控制；

租赁期含免租期，续租终止看意图。

承租人，记两科，使用权资产加租赁负债；

租赁付款五项全，激励指数担保选；

使用权资产四部分，现值预付费用复原；

后续摊销走财务，折旧当月不耽误；

减值一经计提不得转，租赁核心全掌握。