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77主播：阳仔 浩仔
2026年4月13日，深圳市中级人民法院。许家印站在被告席上，听到法官念出集资诈骗罪的那一刻，他一定会想起1992年夏天，自己揣着两万块钱从舞阳火车站上车的那个遥远的下午。那是八月底，中原的太阳把铁轨晒得发烫。他坐在硬卧下铺，看着窗外的麦田一块一块往后退。跟他一起南下的还有五个人，兜里的钱是凑的，六个人只买了一张卧铺。他自己睡，别人轮流睡。
那五个人不会想到，这个一整路没怎么说话的中年人，以后会成为中国首富。更不会想到，他会在三十四年后站上被告席，欠下两万四千亿。
从河南周口的土坯房到香港山顶的别墅，从长毛的窝头到金水龙头，从5500人起立奏国歌的巅峰到脚镣拖过大理石地面的终局——许家印用了四十年爬上云端，又用了三年坠入深渊。他盖了全中国最多的房子，也留下了全中国最大的烂尾楼群。他把恒大的广告打到亚冠决赛的天河体育场，把海花岛宣传成东方迪拜，把恒大汽车的口号喊成买买买圈圈圈大大大好好好。然后，海花岛39栋楼被没收了，恒大汽车亏掉一千一百亿只造出不到两千辆车，恒大财富用921亿编织的庞氏骗局，最后以几箱矿泉水和沈阳郊区的车位完成了对员工的兑付。
本期为中国房地产四十年系列第一集「赌局之殇」。让我们从开发商聊起，聊他的匮乏与疯狂，赌局与坠落。聊他如何在时代的电梯里做了十五年俯卧撑，然后从五十楼摔下来。
欢迎收听本期简筑|聊听花絮。
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审判日：镣铐与首富
匮乏之源：长毛的窝头与逃离农村
帝国崛起：第一桶金与空手套白狼
与投行共舞：赌上全部身家的对赌协议
绝地求生：全球最贵的牌局
四万亿与上市：电梯开始上升
多元化：足球、冰冰与帝国的金銮殿
鎏金生活：豪宅、飞机与歌舞团
帝国崩塌：三条红线、恒大财富、海花岛、造车闹剧
尾声
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广州恒大夺冠
海花岛效果图
许加印吃忆苦思甜饭
舞钢，后排右二为年轻时的许家印
许家印（右一）在舞阳钢铁厂的工作照
中达老板黎志强
金碧花园
大D会
许家印和郑裕彤
恒大地产董事局主席到达香港联交所
恒大地产董事局领导在联交所门外标徽处合影留念
恒大地产所有董事在联交所门外标徽处合影留念
恒大董事局领导与投行代表合影留念
恒大地产所有管理层共祝股票大卖
香港联合交易所交易大厅
恒大地产董事局主席许家印致辞
恒大地产所有董事共庆上市成功
举杯同贺
恒大开盘一路上扬至4.2港元
恒大上市
济南恒大绿洲，范冰冰、苏有朋、陈好、吴佩慈
销售等候区现场实景
销售区域现场实景
恒大冰泉
恒大歌舞团
湾流G650ER
空客A319
海花岛，恒大集团领导接受采访
摇号区
选房区
展示中心
海花岛规划
孙宏斌，贾跃亭
恒驰6
恒大汽车
许家印，贾跃亭
许家印体验了FF首款量产车FF 91
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一、官方文件与司法裁决
中国证监会，《中国证监会行政处罚决定书（恒大地产及其责任人员）》，2024年3月
广东省深圳市中级人民法院，关于许家印等人涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款等八项罪名的起诉书（未公开全文），2026年4月庭审公开报道综合
深圳南山警方，《关于对恒大财富杜某等涉嫌犯罪人员采取刑事强制措施的通报》，2023年9月16日
海南省儋州市综合行政执法局，《行政处罚（限期拆除）决定书》，2021年12月30日
儋州市人民政府办公室，《海花岛项目用海审批情况说明》，2020年6月8日
中央第四环境保护督察组，《海南省环境保护督察反馈意见》，2017年12月23日
香港国际仲裁中心，Faraday Future与恒大健康之间关于融资同意权及控制权的仲裁裁决（当庭裁决），2018年10月25日
江苏省税务局，《税务行政处罚决定书》（范冰冰案），2018年
湖南省长沙市雨花区打击非法集资办公室，《关于谨慎投资恒大集团旗下公司发布理财产品的风险提示》，2020年1月
中国银保监会，《关于对恒大人寿违规股票投资行为的行政处罚决定书》，2017年2月25日
《中华人民共和国公司法》第一百五十二条（高管违法所得的追缴范围条款）
国务院，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），1998年7月3日
中国人民银行，《关于开展个人消费信贷的指导意见》，1999年
住建部、央行联合座谈会，提出“三条红线”融资管理新规，2020年8月20日
香港高等法院，关于冻结许家印及其关联人士约550亿港元全球资产的命令，2025年10月
香港高等法院，关于颁令出售许家印“发迹屋”祥景楼的决定，2024年
二、企业官方公告与公开披露
中国恒大集团（3333.HK），历年年度业绩公告、中期报告、债券兑付公告，包括：
2008年1月8日，关于拍下广州员村绢麻厂地块的公告
2008年3月20日，关于中止首次公开募股（IPO）的公告
2009年11月5日，关于正式登陆港交所的公告（交易代码03333）
2017年1月6日，关于2016全年合约销售额达3733.7亿元居行业第一的公告
2018年3月26日，2017年年度业绩发布会，提出“2020年总资产3万亿、年销售规模8000亿”目标
2021年8月，关于正筹划出售资产的公告
2021年9月，关于两笔美元债利息合计1.31亿美元到期未付的公告
2023年1月，关于补发2021年及2022年年度业绩报告的公告（首次披露负债总额约2.44万亿元）
恒大地产集团，《2015年公司债券年度报告》、《2020年公司债券年度报告》
恒大集团，关于恒大财富兑付方案（现金分期、实物资产兑付、冲抵购房尾款三种选择）的内部公告，2021年9月
恒大集团，关于要求提前兑付恒大财富产品的6名管理人员限期返还全部款项并给予严厉惩处的公告，2021年9月18日
恒大集团，内部OA系统员工考核文件（全员营销考核排名机制），2020-2021年
恒大集团，《恒大地产内控评估报告》（关于恒大财富资金最终流向恒大集团体系的自认），2022年
恒大健康产业集团（0708.HK，后更名恒大汽车），关于投资FF、支付8亿美元、与贾跃亭方仲裁及仲裁结果的系列公告，2018年6月-10月
恒大汽车（0708.HK），历年年度及中期业绩公告（累计亏损超1108亿、累计交付约1700辆等数据）
恒大汽车，关于纽顿集团战略投资协议终止的公告，2024年4月
恒大汽车，关于天津工厂暂停生产的公告，2024年
融创中国（1918.HK），2017年中期及年度业绩公告（含对乐视网和乐视致新计提损失165.6亿、收购万达文旅及酒店等项目）
融创中国与万达集团联合公告，关于以631.7亿元收购万达13个文旅项目及76家酒店，2017年7月10日
华人置业（0127.HK），于港交所披露的出售中国恒大股份的权益申报，2021年8月30日-9月21日
乐视网（300104.SZ），2017年年度报告（巨亏116亿、净资产6.63亿等），2018年发布
唐德影视，招股说明书（范冰冰经纪收入占比71%、恒大影视投资《武媚娘传奇》占比60%等），2014年
三、权威财经媒体与新闻机构深度报道
《财新周刊》/财新网（Caixin）：
《恒大财富的400亿窟窿》系列调查报道，2021年
《恒大歌舞团团长白珊珊：一个普通舞者如何卷入恒大漩涡》，2023年10月
关于恒大债务危机、财务造假、恒大人寿违规等的长期跟踪报道
《财经》杂志/财经网：
《恒大真的要大而不倒吗？》，2021年
关于恒大金融金控架构和恒大金服/恒大财富涉嫌自融的深度调查
《21世纪经济报道》：
关于“三条红线”政策出台背景及12家房企参会、被列入“红色档”企业名单的深度报道，2020年8月
澎湃新闻：
《融创的眼泪：孙宏斌在中期业绩会上哽咽》，2017年9月1日
《骗孙宏斌150亿的贾跃亭，才是救了融创的恩人》，2023年9月22日
《许家印的美国伙伴：恒大投FF的激荡100天》，2018年
关于海花岛39栋楼被责令拆除的跟踪报道，2021-2022年
关于许家印回周口老家考察扶贫的全程报道，2018年
每日经济新闻：
《孙宏斌的眼泪与“断头”说》，2017年9月
《恒大的“全员营销”风暴》，2020年
《恒大财富暴雷全记录》，2021年-2023年
关于许家印被证监会处罚及终身禁入证券市场的报道，2024年3月
《经济观察报》/经济观察网：
《孙宏斌的乐视之旅：从“佩服”到“断头”》，2018年3月
关于融创投资乐视150亿不包含乐视汽车的专题分析
《中国证券报》/中证网：
关于恒大与FF投资纠纷仲裁结果的报道，2018年10月
关于恒大美元债违约和全球债市冲击的报道
《证券时报》/证券时报网：
关于许家印在恒大财富专题会上承诺“全部兑付，一分钱都不能少”的报道，2021年9月10日
关于恒大财富未兑付本息合计410亿元的报道，2021-2022年
界面新闻：
《恒大健康仲裁：与贾跃亭FF之争或超8亿美元》，2018年10月
关于恒大内部“全员营销”考核机制的深度报道
关于恒大员工被迫购买恒大财富理财产品及“超收宝”高管投资计划的调查
央广网/中国之声：
关于融创150亿投资乐视细节的报道，2017年1月
关于恒大粮油全国订货会在内蒙古阿尔山举行的报道，2014年9月
中新网/中国新闻网：
关于恒大粮油2014年9月订货会的权威报道
人民网/人民日报：
关于2014年恒大粮油订货会地点为内蒙古阿尔山的确认报道
财联社：
关于丁玉梅2022年7月与许家印办理“技术性离婚”的报道
关于恒大危机各阶段实时动态追踪
《经济日报》/中国经济网：
关于孙宏斌贾跃亭首次会面及投资达成经过的深度报道
关于融创对乐视损失计提165.6亿的报道
《海南日报》/南海网：
关于儋州市政府对海花岛39栋住宅楼由“拆除”变更为“没收”的行政决定报道
第一财经：
关于恒大多元化扩张资本逻辑和债务风险的分析报道
关于恒大汽车累计亏损和交付量的追踪报道
《华夏时报》：
关于恒大“造车”困境的深度调查
《成都商报》/红星新闻：
关于恒大与FF香港仲裁结果的报道
四、国际财经媒体
彭博社（Bloomberg）：
恒大首次错过两笔美元债利息支付的确切报道（2021年9月）
关于中国房地产全行业债务风险的分析
英国广播公司（BBC）：
关于恒大2.4万亿债务黑洞的系列报道
英国《金融时报》（Financial Times）：
关于许家印及其关联人士全球资产被冻结的报道，2025年10月
关于恒大危机对中国及全球经济系统性风险的深度分析
日经中文网：
关于惠誉将恒大评级下调至“有限违约”的报道，2021年12月
香港《信报》/《经济日报》/《香港01》：
关于郑裕彤、刘銮雄、张松桥“大D会”成员关系的深度报道
关于许家印香港布力径三栋别墅及其被银行接管的系列报道
关于许家印在港牌局及与郑裕彤交往细节的报道
关于许家印劳斯莱斯车队两地车牌的报道
五、传记、书籍、纪录片、影视作品
许家印（口述/授权传记），《苦难是我珍贵的财富》，恒大内部印刷
冯仑，《野蛮生长》，中信出版社；《理想丰满》，文化艺术出版社
黄晓阳，《许家印：从穷小子到中国首富》，2012年
纪录片，《大空头》（The Big Short），派拉蒙影业，2015年（关于美国2008年次贷危机）
电影，《南国再见，南国》，侯孝贤导演，1996年（本期片尾曲来源）
六、行业数据与研究机构
克而瑞研究中心，《2017年1-10月中国房地产企业销售排行榜》、《2021年中国房地产企业销售排行榜》等
国家统计局，历年《全国房地产市场基本情况》（商品房销售额、销售面积等宏观数据）
中国人民银行，历年《中国货币政策执行报告》（关于信贷投放总量的季度数据）
福布斯中文网，《2017中国富豪榜》（许家印以2814亿元财富登顶），2017年11月16日
胡润研究院，《2017胡润百富榜》（许家印以2900亿元身家首次加冕中国首富），2017年
恒大地产，历年《商票兑付公告》（至2020年底待兑付商票余额超2050亿）
大公国际/惠誉/穆迪，关于恒大地产和恒大人寿的信用评级报告，2021-2022年
中国环境网，“2021年中国十大最丑建筑”评选结果及颁奖词，2022年
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片头曲：《致爱》
表演者: PANDA FUNK / 潘高峰 / 唢呐小南 / 武勇恒 / 阿尔帕提 / 艾孜麦提 / 石容山 / 刘芷君 / MARSIX / 陈峙君
片尾曲：《自我毁灭》
创作者：林强
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