111
0🚀本节目由🎙️【PropTeaTalk】🎙️出品。PropTeaTalk继续专注澳洲房产投资播客与内容；全新独立服务品牌🎉PropAhead🎉，专为税改后的投资环境而设立。我们通过15-20年Property Game Plan，帮你判断房产还值不值得买、下一套应该怎么买，并全程执行市场筛选、房源尽调、谈判与交割，逐步搭建兼顾租金、增长和下一次借贷空间的资产组合。欢迎联系我们（微信 PropTeaTalk）预约 15–20 分钟免费咨询。
这一集请来了一个跟市场主流声音完全不一样的嘉宾——James。他的打法很简单：买高现金流公寓，能贷款就尽量多买。市场上很多人会跟你说公寓不好、涨不过house、strata会吃掉你的回报。James听过这些，但他还是一直在买，现在手上的公寓数量是2位数。那么他背后的逻辑是什么呢？他是如何控制风险的呢？
这集不是来说服你买公寓的。是来让你听一个真实操作过的人，是怎么看待这件事的。
这一集聊了什么：
James学生时代就开始做房地产，最早不是买房，是做二房东，手上同时管过十几套分租房。这个底层逻辑，其实跟现在的Airbnb没什么分别。
为什么选公寓不选house：不是公寓比house好，是公寓的现金流让他的组合能继续往下滚。House vs 公寓的租售比差3到4个点，买15套house的holding cost，可能让整个组合转不起来。公寓的现金流反而是他能够做大规模的杠杆。
选公寓的第一标准是租售比，不是朝向，不是楼层，不是门牌号。租客真金白银付出的租金，才是一套公寓最真实的使用价值。出售不够格，别的再好他也不买。
关于Strata，他有一套量化方法：不是看到问题就跑，是把问题换算成钱，然后压价。他买过strata有问题的楼，算清楚未来要付多少，直接从价格里扣掉，变成自己的谈判工具。
楼花他也踩过坑。14，15年买过几套，质量差、买在高位、租金表现差，亏过。但他也从里面学到了：买在高位的市场，再便宜也是贵。现在他对楼花有自己的筛选逻辑，不是一刀切不买。
长短租结合是他的现金流弹性。新南的公寓，淡季留学生回国，他切换成Airbnb兜底。他自己管的一套house，Airbnb年均每周到手超过1400，入住率曾经接近95%。短租是辅，长租是主。
长期来看，不靠卖房赚差价，靠租金cover持有成本，靠通胀推高租金。他的逻辑是：不想赚一套房子的100万，想赚100套房子里的每一万。
📩 info@propteatalk.com｜💬 微信：PropTeaTalk｜🌐 propteatalk.com｜🎧 播客 Spotify & Apple Podcasts & 小宇宙 搜索 “PropTeaTalk”
节目内容仅为一般知识分享，不构成任何财务建议。
Disclaimer: All discussions are general in nature and should never be considered financial advice. Please seek your own professional financial advice. The content displayed on the website and podcast is the intellectual property of PropTeaTalk. You may not reuse, republish, or reprint such content without our written consent.
