EP44 对话Jennifer：澳洲CGT，负扣税改革，对房产投资者意味着什么

5月12号财长公布了新一期财政预算案，资本增值税（CGT）和负扣税（Negative Gearing）迎来重大改革，直接牵动每一个房产投资者的钱袋子。这一期《饭饭而谈Sydney》我们请来嘉和置业的负责人Jennifer Chang，从业内从业者的角度拆解新政背后的逻辑与人性。

Jennifer 在悉尼地产行业深耕多年，长期专注本地市场，见证过多个周期中的起伏变化与市场情绪。这一期我们不仅聊到了澳洲房产投资背后的理念与思考，也分享了不少业内经验与实操干货，希望能给大家带来一些启发与帮助。

对于新政详情想了解更多的朋友，可以下载以下政府的文件：

budget.gov.au

💬 本期金句：

• 不要為了負扣稅和CGT去買房，它不是投資的出發點。

• 投資只有兩個目的：增值，和長久穩定、抵抗通脹的現金流。

• 自住房最主要是住的舒服。情緒價值也好，生活的意義也好，是無法用金錢衡量的。

• 有 gain 才有 capital gain tax，不增值也就没有增值税

• 你如果想买自住房，不要用投资房的心态去买；你买投资房，不要用自住房的心态去买。

• 长线看人口，中期看土地供应，短线看金融政策

• 买几个好的长期持有，留给孩子收租

⏱️ 本期时间轴：

• 00:00 澳洲新预算案介绍

• 02:00 新政三大目标 · 通胀、住房可负担、税改

• 02:40 CGT改革 · 从简单50%减免到通胀调整

• 05:40 负扣税逻辑 · 鼓励高收入者投资租房

• 07:36 折旧的隐藏优势 · 房产 vs 股票

• 08:44 历史的教训 - 85年取消负扣税导致租金上涨30%

• 12:00 自住房 vs 投资房 - 房子到底是投资，还是人生？

• 20:25 税改后，我应该卖投资房吗?

• 25:00 接下来房价会下降吗 (税改，银行收紧贷款)

• 29:30 中位价与分化

• 38:30 新房 vs 二手房

• 43:25 新房质量能相信吗

• 46:26 增值型 vs 现金流型

• 49:55 房地产周期论（鼓励长期主义）

• 01:01:00 移民与人口 · 澳洲为什么离不开"税基"

• 01:04:00 海外买家与供应

• 01:08:30 做大做强自住房 · 理论很美，现实凤毛麟角

• 01:13:00 结语 · 买几个好的，长期持有

🏷️ 本期关键词：

CGT，负扣税，资本增值税，财政预算案，房产投资，自住房，负扣税改革，悉尼房市，借贷能力，人口与移民，长期持有

🌏 关于本期嘉宾

Jennifer Chang，嘉和置业负责人，深耕悉尼本地房产市场多年。专注从真实交易与市场感受出发，理性看待房产周期与税务政策，办公室位于 Burwood 核心地段。

微信： seekjenniferchang

🏷️ Fact Check

🎙 关于饭饭而谈Sydney：

《饭饭而谈Sydney》是一档来自澳洲的中文播客，聊人聊事聊生活。每一个人身上都有值得挖掘的地方。 小红书：饭饭而谈Sydney 欢迎收听、订阅、转发 👋

📢 节目声明：

本节目所有内容均为嘉宾个人观点与经历分享，不代表《饭饭而谈Sydney》立场。如涉及投资、医疗、法律等专业领域，相关内容不构成任何专业建议，请听众自行判断。