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21今年上半年，上海、北京等一线城市的二手房网签创下近年新高，但与此同时，全国层面的销售面积与开发投资却仍在面临两位数的下滑。
一边是真实市场里的冷热分化，一边是舆论场里的普遍悲观，这可能是今年楼市最真实的写照。割裂的数据，也让许多购房者陷入了“怕买贵、又怕错过”的纠结中。
随着中国房地产黄金20年的落幕，当下的楼市供求关系、房企决策逻辑以及房子的底层属性都在发生根本性的转变。在这场由市场自发调节的“寻底”进程中，传统的买房经验似乎正在失灵。租售比、挂牌量、去化周期，到底哪一个指标才是判断房价见底的黄金钥匙？在告别了闭眼买房的时代后，普通家庭选房、算账的财务逻辑又该如何重构？
本期节目，我们邀请到了中欧基金权益研究部专注房地产研究的研究员毕钰坤，以及来自一家开发商大区投资部的负责人Ryan，跳出碎片化的新闻和情绪式的判断，一起捋一捋当下楼市的现状、判断底部的方法以及新周期下的选房逻辑。
无论你是正在观望纠结的买房人，还是在重新规划家庭资产的理财者，这期「火热」楼市中的「清醒」指南，都值得静下心来听一听。
聊天的人
毕钰坤，中欧基金权益研究部研究员
Ryan. A，某房地产开发商大区投资部负责人
偌馨，特邀主持人
时间轴
Part 1：上半年数据出炉，如何理解当下楼市的割裂感？
舆论悲观VS销售回暖，如何看待年中数据出炉后的割裂感？
2021年见顶后的趋势：城市与板块“缩圈”，开发商扎堆拥挤在豪宅赛道
另一个分析视角：二手房在量、价表现上明显跑赢新房
所谓的“小阳春”并非新需求暴增，而是前期积压需求的阶段性释放
关注二手房自发调节的过程：没有政策刺激的低总价盘正在企稳放量
房企在不同城市拿地信心分化
决策逻辑由“多赚钱”变为“绝不能亏钱”
当成本不再决定价格，产品力反而提高
Part 2：判断房价见底要看哪几个关键指标
怕买贵又怕错过，如何预测和判断楼市底部？
“猜底”和“逃顶”，都是一门艺术
相比新房，二手房市场的信号往往更灵敏
真实的挂牌量变化与成交周期，是最直观反映市场供求底色的风向标
“稳定增值”的思维惯性已被打破，房子正全面回归自住与生活属性
辩证看待“租售比”，注意租金数据中存在的“结构性欺骗”
人口变化对房价是慢变量，但对学区和租金往往是快变量
专业机构眼里的“去化周期”：如何通过狭义和广义库存来防范城市的潜在卖压？
Part 3：回归居住本质后，新周期下的选房思维与财务安全线
买什么？现在买房逻辑与十年前相比最大的变化在哪里？
赛道分化：新房提供好产品，二手房提供高性价比
时代变了，好房子从“户型”回归“硬件配置”本身
隐形与显性硬件内卷：地库人车分流、建筑外立面材质、以及垂直景观园林投入
房地产的终局与下半场：“卷”品牌口碑、物业管理和后期养护
5-10年后什么样的房子更保值？
普通家庭买房的安全边际：让月供与可承受的租金大致匹配
允许自己没买在最低点，选择满意比买得最便宜更重要
- 中欧基金出品，特别鸣谢长波工作室 -
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