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上海与纽约是大城市的特例还是范例？房地产税与土地出让制度有何不同？城市建设过程中的公与私领域之间如何平衡......
一座城市的土地利用策略更是关于城市最本质也最隐蔽的部分。
🎙主播与嘉宾
本期节目首发于澎湃新闻市政厅栏目的播客《如此城市》，是《奔流：从上海出发——全球城市人文对话》上海纽约双城对话特辑。城市规划师罗雨翔与建筑师张佳晶，从土地制度到空间运营，从公园到公租房，拆解纽约与上海两座超级都市的“隐藏脚本”。
⏳时间轴
Part 1：纽约与上海：相似的“大都会”，不同的底层算法
为什么把纽约与上海放进同一场对话？
罗雨翔初到纽约：脏乱差之外，是极具活力的公共空间
张佳晶的纽约印象：“陆家嘴的密度，还可以再翻一倍”
高密度不是纽约的全部，混合与开放才是关键
🗣 “城市规划到最后，就是一套算法。纽约有一套自己的规划逻辑，而且这套逻辑会在不同领域反复使用。”
Part 2：天际线为何参差不齐？纽约的“空权置换”
新旧、高低建筑共存：纽约天际线是规划出了Bug吗？
开发权转移：一块地没用完的容积率，可以卖给邻居
🗣 “矮楼和高楼、旧楼和新楼，可以在同一个街区里和谐并存，最后形成一种参差不齐、却非常纽约的天际线。”
这项房地产工具，最初竟是为古建筑保护而设计
从1916年纽约区划决议到衡山宾馆：两座城市早已有空间联系
最底层的差异：土地私有与政府主导下的开发权
Part 3：保护、新建与利益：容积率转移的两副面孔
上海旧城更新的困局：为什么总是“建一半、留一半”？
🗣 “十几二十个地块都在重复‘建一半、留一半’，最后保护得不纯粹，新建也很累。”
纽约的细碎地块与上海的大尺度统筹：两种转移逻辑
房地产利益最大化，如何让郊区新城走向封闭小区
“贪吃蛇”式容积率合并：432 Park Avenue如何拔地而起
🗣 “开发商可以像玩贪吃蛇一样，把周边地块一个个合并起来，最后把所有开发量集中在一个点上。”
灵活制度的代价：豪宅、拥堵与政府宏观调控的缺位
Part 4：公园不只要建出来，还要有人长期“养”
上海西岸：把沿江开发量移走，换来六公里公共岸线
布鲁克林大桥公园：政府很缺钱，公园为什么还能这么好？
纽约公园的三种生存方式：地产租金、商业改善区与慈善筹款
🗣 “为什么我在纽约散步的公园那么好，但政府却没有能力把它运营起来？”
从“晚上八点锁门”到滨江开放：上海公共空间的观念转向
“听风台”变成人民音乐厅：公共空间不必被过度规定
🗣 “你就把它开放出来，不要限定那么多功能。人们来散步、遛狗、躲雨，坐下来看看江景，就可以了。”
Part 5：城市的钱从哪里来，又如何回到公共生活？
从公园转向住房：土地出让金与房地产税的两种财政逻辑
在纽约买地，政府收的不是买断费，而是交易税
从政府建房、政府当房东，到2000年后的模式转型
免税、融资、容积率奖励：纽约引导开发商建可负担住房
纽约保障房的“轻资产转身”：政府从建设者变成制度搭桥者
🗣 “政府不再参与土地持有和开发建设，只是构建桥梁，提供政策和资金工具，让开发商参与进来。”
Part 6：当房子剥离金融属性，设计才重新面对居住
从经济适用房、共有产权房到公租房：上海保障房的制度演变
龙南佳苑：豪宅对面、看得见黄浦江的两千套公租房
2018年后的转向：开发商配建保障房，为何带来物业矛盾？
当售价让位于租金，建筑师重新获得话语权
🗣 “一旦居住剥离纯金融属性，它就会根据本地的居住习惯和气候，产生很多不同的东西。”
从“一套房”到“一张床”：城市建设者管理者之家，以及尚未覆盖的人群
🗣 “我们的保障面还比较窄，需要走的路还是比较长。”
本期剪辑：如此城市
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📕小红书：城市传说 Urban Myths
📖相关图书
《创造大都会：纽约空间与制度观察》（上海三联书店｜后浪）
