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0> 穿透数据，看见趋势。一篇高盛研报抛出"卖地时代即将终结、828新政后土地出让金要跌去90%"的标题。这期顺着这份研报，把"90%"到底怎么算出来的，一层一层捋清楚——从累计已跌70%、城投左手倒右手托底，到828新政拉长回款加速下行，再到土地净收益仅三成、8.9万亿支出缺口靠债务填，最后落在"费改税"与房产税为何迟迟不来。不是让你猜房价，而是看清地方财政这台老发动机的失速曲线。
## 📌 一句话提要
高盛说土地出让金要跌去90%，听着吓人，但真正的账是：土地净收益本来就只占三成、缺口大部分已被债务填上；828新政拉长回款加速下行，而费改税与房产税的三层阻力，决定了转型这条路注定不好走。把账算清楚，比听谁喊"上车"都重要。
## ⏱ 时间轴
| 时间 | 段落 | 核心内容 |
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| 00:00 | 片头 + 主题钩子 | 高盛研报标题"卖地时代即将终结，828新政后土地出让金跌去90%"；别当惊弓之鸟也别盲目乐观，把账算清 |
| 01:30 | Part1 已跌70% + 城投左手倒右手 | 累计下滑70%（2021年中峰值）；城投拿地占30%+，不开发不形成供给，对应出让金是"虚"的 |
| 04:30 | Part2 828新政加速下行 | 现房销售/封顶预售→回款拉长1.5–2年、财务门槛提高；高盛下修今年−20%→−30%，加速延续至明年；终局累计−80%~−90% |
| 08:00 | Part3 双口径滞后 | 官方"收缴口径"vs第三方"成交口径"差半年到一年（1月内付50%、余款拖半年到一年），官方数据反映半年前的市场 |
| 11:00 | Part4 净收益仅三成 + 时间错配 | 净收益约30%（征迁成本70%）；两三年前高地价征迁、现在低价卖地→净收益薄甚至亏钱，亏藏在城投账上 |
| 14:00 | Part5 占比塌缩 + 缺口靠债务填 | 土地房产相关收入占地方总收入37%(2020)→20%(2025)→16%(2026E)；负向循环；8.9万亿支出缺口80%由转移支付3.1/举债2.4/追缴罚没1.8万亿对冲 |
| 17:30 | Part6 费改税 + 房产税三层阻力 | 思路"费改税"；房产税阻力①立法②直接税痛感（山姆小票价税合一例）③利益（卖地一把收70年 vs 房产税慢）；临界点接近时终会来 |
| 19:30 | 总结：系统性重构 | 卖地支撑财政模式结构性走到头；短期靠债务续命、长期靠税制落地；普通人需重新校准资产锚 |
## 🔢 关键数据 & 事实
- 土地出让金累计下滑：**已跌70%**，巅峰在**2021年年中**；地方城投拿地占总量**30%+**，这部分地大概率不进入开发、不形成供给，对应出让金为"虚"的
- 828新政影响：要求地块现房销售或封顶才能预售，房企回款周期**拉长1.5–2年**；高盛将今年同比下滑预期由**−20%下修至−30%**（2022–2025每年约−17%），加速延续至明年；终局累计**−80%~−90%**
- 双口径滞后：官方"收缴口径"与第三方"成交口径"差**半年到一年**；规定1月内付50%、余款可拖半年到一年
- 净收益结构：卖地净收益约占土地总成交**30%**，其余70%为征迁拆迁成本；存在"时间错配"——两三年前高地价征迁、现在低价卖地，净收益可能薄如纸甚至为负
- 收入占比塌缩：土地及房地产相关税费占地方总收入**37%(2020)→20%(2025)→16%(2026E)**
- 缺口测算（高盛）：假设2022年起未下行，地方支出应达**36.1万亿**(年增3%)，实际**34.6万亿**，差**8.9万亿**被制约；其中**80%**由中央转移支付**3.1万亿**、地方举债与赤字**2.4万亿**、追缴税费与罚没**1.8万亿**对冲（本质靠债务填）
- 其他信号：清理拖欠中小企业账款自**2022年两会**起连续提五年仍未清完；房产税三层阻力（立法/直接税痛感/利益），"费改税"为专家提出的转型思路
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- 本期内容整理解读高盛研报《房地产下行持续挤压地方政府财政》，数据归"高盛研报）"
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## 💬 互动话题
你所在的城市，这两年有没有感觉到"地不好卖了"、或者城投拿地托底的现象？你又怎么看"房产税迟早要来"这件事——是觉得远着呢，还是已经开始重新盘自己的资产账了？欢迎在评论区聊聊。
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