56. 超级文和友：商业地产新物种

56. 超级文和友：商业地产新物种

疯投圈
66分钟 ·
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评论数201

2021年四月深圳文和友在深圳罗湖东门开业，当天即排号超过三万位。从文和友龙虾馆到长沙文和友，再到深圳文和友——超级文和友这个融合怀旧装修风格、真人实景表演、地方特色美食的商业综合体已然晋升为一座城市的地标式旅游景点。丰富的体验背后，哪些是自营？哪些是第三方？应该用什么样的估值体系评价文和友的商业模式？在消费场景上还有哪些想象空间？文和友的三大基础能力（建筑布景、内容策划、消防审核）能支撑它走向多元的未来吗？本期节目我们一起解构超级文和友的商业模式。

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瓦达奇瓦
瓦达奇瓦
2021.9.10
文和友在早期就自己提出过要把自己打造成餐饮界的迪斯尼这一概念
X范_ODjc
X范_ODjc
2021.9.10
个人意见：听起来像是加强版的小吃城，长期来看成败不好说。就文和友这个品牌来说，肯定是去吃他的特色，其他小吃哪里都能吃到，茶颜悦色也是，其他店都不用排队，我个人不会排队2小时去买一杯奶茶。沉浸式体验放在吃饭的地方感觉有点怪，不如买票去看专业的。有年代感的装修风格适合偶尔去体验感受怀旧，常去常去的话还是比较现代的综合体。
雪梨儿18:沉浸式体验➡️dinner show还是很吸引人的。迪士尼的加勒比餐厅～
X范_ODjc:整个迪士尼给我的体验都很一般，唯一让我印象深刻的是到下午几乎所有人都穿戴着商店售卖的披肩帽子沉浸在同一种轻松的氛围里，可能我本来就不喜欢这种表演式的热闹吧
4hao
4hao
2021.9.10
27:25 “我们不是餐饮公司，而是文化公司。我们的竞争对手从来不是任何一个餐饮企业，我们的愿景是做中国美食界的迪士尼。”这是超级文和友创始团队反复强调的企业定位。 https://m.jiemian.com/article/4853515.html
Rio
:竟然瞎猜蒙对了😂
17-1:笑死哈哈哈哈哈哈
共5条回复
AmyWang0324
AmyWang0324
2021.9.13
坐标长沙。文和友在我眼里是一个“不务正业”的消费奇观。我偶尔会疑惑它的客群：对于本地人来说，它是一个异类，味道景观什么的都是悬浮的；对于外地人来说，这里也绝对体验不到什么当下的、真实的本地文化。但它会成为本地人推荐外地人来长沙的地方，因为它满足的是打卡、自我炫耀。它和餐饮无关，它是一个一次性体验式消费产品。在我眼里，当它被视为一个城市地标式建筑时，可能能够保持对游客的长期吸引力（毕竟本地人不去）。然而，当它仅仅是大都市无数古怪的网红摆拍物时，它的吸引力会极为短暂，因为它既不被本地人视为自有地，也不会被外地游客视为地标地。长沙文和友的优势在于长沙没有什么值得打卡的、享誉全国的旅游消费品，最知名的景点大概就是岳麓书院-岳麓山和橘子洲，而它们放至全国来看是有些平庸的。这给了一些消费品成为城市地标的空间。我想不出一个长沙人到广州要去广州文和友打卡的理由，也想不出一个广州人反复要去文和友和砂锅粥的理由。它不应该去南京，它应该找一个虚空的城市，制造一个空岛，一个城市级的消费奇观。它做的的确不是餐饮生意，但无奈它被视为一个口味极为平庸但拍照好看的餐馆。
Mo_To_Rola:简直不能同意你更多，文和友不是古典主义经典主义，走的是网红打卡那条路，感觉寿命不会很长
超级椰椰加冰
超级椰椰加冰
2021.9.10
15:43 啊这，其实我作为长沙人对文和友不是非常喜欢，小龙虾本地有太多好吃的馆子了，文和友小龙虾连原材料新鲜都做不到，炸炸炸、大香肠和糖油粑粑全都做的很一般啊，他们家完全就是靠营销。就做沉浸式体验吧，菜品真的太一般啦
MrBaoZ:这种店不是追求口味的啦～长沙好吃的馆子客流量到它十分之一的时候也不可能好吃了
MrBaoZ:到时候把信儿烧给你
共26条回复
y_桃
y_桃
2021.9.10
想到那个关于95后如何看这种“复古的环境消费”身为95后，对八十年代的生活印象只停留在父辈的口中和电影里，对现实生活的这种复古环境，除了猎奇应该还有一种“强体验”的心态，这种体验不像去一次迪士尼那种的心态，反而觉得是一种可持续的，第一次去文和友吃龙虾看到室内的装修会有一种“啊，原来父辈口中是这样的”的感觉，夸张一点来说，有点像进入了一个以前没看到过的环境，然后有一点点逃离现实感觉（当然只是一点点，如果环境体验更沉浸可能更强），个人角度来看，这种体验不会是一次性的，至少本人会多次买单😂😂，也许这种环境可能是新生代体验老生活的唯一途径？可是新生代为什么要体验老生活呢，另一个可以探讨的问题，生活体验一定要是未来的不能是过去的吗？
投资人黄海
:很棒的评论！谢谢
Rio
:90后的忆苦思甜😂
-恭禧发财-
-恭禧发财-
2021.9.11
00:00听了文和友的三个核心能力，感觉并不具备不可替代性。感觉这一波消费品牌的崛起，社会情绪和时代风潮是个大背景，而长沙作文娱乐消费城市的形象，其中茶颜悦色、低房价、橘子洲这些代表性品牌，混合成了独特的网红文化，这个是个小背景。而文和友成功地把95后00后对长沙的向往，迁移为对长沙本土品牌文和友的喜爱，这才是它做的特别好的地方。另外，在长沙文和友打卡游玩的大部分是游客吧，本地人应该都不咋去吧。
HongMok:嗯嗯，这几个核心能力的确不具备「不可替代性」。不过这个商业模型，在当前阶段有两个「阶段性护城河」： 1.投入成本高 这么高的投入成本，海内外也没直接参照竞品，当前模型还在迭代进化。投资方和竞对都会考虑，先看看文和友能跑成什么样。 2.首发优势 特别是涉及城市特色的模式，文和友自身也在克服与本地地标的关系问题。在同一座城市，另一家“文和友”再想起来，难度就更大了。
Peggie:对标迪士尼不是文和友官方的说法吗
共4条回复
晨萱I语迟者说
晨萱I语迟者说
2021.9.10
文和友下一步开洗浴中心，底层吃饭，楼上洗澡……
投资人黄海
:本来深圳店有酒店和电影院，但还没拿到许可
晨萱I语迟者说:听了本播客，感觉文和友是好生意但不值100亿。一级市场吃相太难看，未来二级市场再傻也不会买单，而且未必能撑到上市
共3条回复
pipilu
pipilu
2021.9.12
听到说对标大悦城和华润，真是没法听了。商业地产盈利靠的当然不仅仅靠租金，整体物业增值才是核心。
Qifan_17
Qifan_17
2021.9.10
20:09 看来是革小吃街的命（南锣鼓巷，田子坊，户部巷...
HD970064e:天天吐槽回民街，大家还不是乖乖的去。对于时间不充足的旅行者，打卡是最重要的。
ZJL0719
ZJL0719
2021.9.10
17:50 作为土生土长的深圳人有被冒（xiao）犯（si）🌚
torreszeng
torreszeng
2021.9.12
说到壁垒，我觉得壁垒的定义是其他竞争对手短时间花钱无法做到的事情，而建筑结构，布景和消防都是其他品牌可以快速学习和模仿的（至少是资金可以解决的问题）。
Verna_G4yT:这后面三点简直在给高估值做解释，但地产公司的人表示这很搞笑
torreszeng:我很喜欢疯投圈这个节目，也是4年多的老粉丝，我相信黄海和rio他们也做了很多的调研和信息收集，每次都会收获很多
共4条回复
wuwuwujuju
wuwuwujuju
2021.9.13
讲得太浅了相对于商业地产几个字来说
HD262426q
HD262426q
2021.9.12
消防问题我来说说：
1，狭窄的通道，建筑图上就是消防通道，复合防火通道的规范即可。
2，验收的时候很多布景没有，有的布景做阻燃材料的即可。
3，狭窄的铁梯不是消防楼梯。
回答完毕～
阿默Amo:我来回答：关系够硬过得去就行。
Ashu
Ashu
2021.9.11
本长沙人真的强烈建议大家去长沙旅游，如果不是为了体验，还是真的想吃好吃的，不如去天宝兄弟。另外其实还蛮想听人聊聊长沙其他网红餐饮品牌的
-恭禧发财-:00:00 在长沙呆过几年，感觉背街小巷的本地菜，可比网红餐厅好吃多了。
MrBaoZ:天宝兄弟能好吃到哪去……真要追求口味你就推荐点犄角旮旯的苍蝇馆呀
共6条回复
Rumormongers
Rumormongers
2021.9.22
26:04 不认为能够对标迪斯尼。迪斯尼是IP为护城河，来自百年沉淀和不断试错迭代，内容消费的逻辑；而文和友靠的是大众食品和大众回忆的结合，没有更高维度的知识产权，还是餐饮的逻辑，人人都可做，产品的研发迭代也不掌握在自己手中。模式更像小吃城，需要旅游流量的转化，消费打卡-po照流量-旅游-消费突破了过往当地餐饮的局限，但对整体复购率不乐观
我是凯撒
我是凯撒
2021.9.10
比较好奇的是成本结构。文和友打造这样一个电影城式的消费场所，前期必然投入巨大，那么，势必在正在运营得赚回这部分投入。
餐饮店的直接成本，如老长沙龙虾馆。养殖在哪里？产量有多少？每年要投入到养殖中的成本有多少？整体下来，一年的的采购成本是多少？和友在长沙乔口镇建立望城荷花虾养殖试验示范基地，利用智能温棚选育良种、攻克繁殖技术，解决制约产业发展的种苗瓶颈问题。

在其次是间接成本，如门店运营。文和友门店标准化运营的成本比加盟类运营要省多少？如何做定期成本分析？如何评估每家商户的每个单品的成本率？若以各商户作为单元，成本与收入又是多少？
shirley77771:讲故事融资割韭菜
devia:我理解是用加盟形成规模化代购，用大店玩现金流，进一步压低终端价格。真正赚钱是估值和文创衍生
超级花生酱
超级花生酱
2021.9.12
三大核心能力：建筑结构，策划布景，消防过审
Whitney
Whitney
2021.9.12
要是文和友带着颐而康走出湖南就好了！
伯爵小饼干:哈哈哈哈哈哈哈哈哈这个太绝了 颐而康值得被全国人看见！
Whitney
Whitney
2021.9.12
我觉得…文和友对标的是火宫殿hhh
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