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125大家好，我是大卫翁，“起朱楼宴宾客”是我用来记录这个大时代的播客节目。
这一期继续聊REITS，契机是所有REITS基金的半年报都发布了，其中也公布了很多有价值的信息。除此之外，也想结合着半年报，深入聊一聊到底怎么评估一只REITS的内在价值，以及用什么财务指标来看待REITS比较好。总的来说都是相对比较专业和干货的内容，希望对那些对这类资产真正有投资兴趣的朋友有所帮助。
最近REITS也迎来了一波比较明显的反弹，我买入后被市场砸蒙了的坑终于填平了。这也充分映证了这个市场还远远没有到成熟状态，会有很多的波动和情绪，但有分歧才能创造好的买入时点，这是我作为一个长期配置主义者的终极（自我安慰）心态。
以下为简单的时间轴：
01:35 最近REITS市场为何出现了一波挺明显的反弹？
04:48 REITS的内在价值和股票一样分成分红和增值这两部分，但它和股票的价值有什么区别？
08:01 REITS的资产增值更重要的是经营管理团队的能力
10:40 不同类型的REITS对于不同的经济指标更加敏感
13:35 上市公司的财务指标中，投资者大多最关心净利润，那REITS呢？
17:00 在营运现金流有更多的历史数据可以作比较之前，经营收入和可分配收入可能是中国REITS最重要的财务指标
18:40 仓储物流REITS半年报的出租率稳定，不过中金普洛斯的扩募资产质量一般
20:20 保障房REITS出租率爆棚，所以市场表现也是最优秀的
21:20 产业园REITS空置率分化，或许可以成为我们观察中国经济的另一个窗口
22:05 高速公路REITS车流量恢复缓慢，尤其是货车车流量比较惨淡
24:10 为什么REITS的可供分配收入很重要？
26:55 从REITS半年报里对下半年的展望中能看出什么？
31:20 从保障房REITS的半年报看这类住房的供需情况
也欢迎感兴趣的朋友加入我的知识星球，关于REITS的一些想法我会随时分享在那里~
本节目的文字版随后会更新在我的公众号上（随后大概是指两三天后），敬请关注。
节目后期制作：Immersion
节目单集封面：Bing AI
1）7月初证监会宣布允许公募FOF投资REITS。
2）市场跌到超跌反弹状态，即跌过头了出现一波反弹。
「REITS内在价值与股票的区别」
『分红』长期持有股票就像父母对孩子的期许，希望公司经营越来越好；长期投资REITS就像房东对房客的期许，更在意租金即分红，影响因素：租金价格、空置率、股息支付比例、税收、资产质量。
『增值』国内REITS与房价/底层资产价格相关度不高，比如REITS拥有公路特许经营权，土地是否增值与你无关。影响因素：经营管理团队能力、运营成本。
「观察与预期间的差距」估值
REITS基金招股说明书列出了基金管理人对未来几年REITS资产的收入水平、可供分配收入等进行预测。了解实际达到值与预测之间的差距，判断REITS是否达到管理人预期、管理人的预测能力是否足够准确。
「REITS影响因素」
不同类型的REITS对不同因素的敏感度不同，比如保障性住房对就业率较为敏感，仓储物流领域对出口敏感。
不同REITS的租赁周期不同，比如产业园租赁周期相对较短，仓储物流相对较长，保障性住房通常以年为单位。租赁周期越短，对经济环境影响越敏感。
「REITS财务指标」
上市公司关注『净利润』『现金流』，而REITS用净利润衡量财务情况不准确，因为房地产有折旧概念。
衡量REITS盈利能力采用『营运现金流』『调整后经营资金』。因为REITS分红以现金流为基础，涉及今年收入情况、营运情况（收入派给持有人）。
「评判REITS经营状况」
『经营收入』
关注的项目经营：产权型REITS（保障性租赁房、仓储物流）——出租率、特许经营权REITS（高速公路）——通行费。
『可供分配收入』
即分配多少钱给我＝经营收入－管理人的成本。
仓储物流：出租率稳定，上半年可供分配金额完全达到市场预期，甚至更高。
保障房：出租率爆棚，平均达到管理人全年预测值的30％。
高速公路：并未达到之前管理人的预期。
——高速类的表现相对弱势，保障房和仓储物流有一波反弹。
「半年报」
通过查看半年报来判断经营情况、可供分配情况和对未来的展望。
高速公路：上半年惨淡，下半年预计有所恢复。在二季度车流量已经恢复到历史新高。三季度因为有暑运旺季，客车流量显然不错，货车需关注经济复苏情况。案例：关注租金支付情况。
仓储物流：管理人认为下半年经营平稳，租约确定性强。
保障性租赁住房：管理人对下半年表现较为看好，租金水平低于同地段租金，吸引青年人群。