95. 买不起的房子,卖不动的地|有点东西问题青年

95. 买不起的房子,卖不动的地|有点东西

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我们和经济学家陶然聊了聊高房价背后的成因,与经济下行中的个体选择

【本期介绍】

过去二十年,伴随着经济增长,房价上涨到了不成比例的高度。高房价对于早年“买房上车”的人来说,是得以完成财富积累的条件,对于更多买不起房的人而言,则是无法翻越的大山。

在作为人口流入地的大城市,住房市场的鸿沟还体现在居住面积上,城市流动人口的人居住宅面积只有15-20平米,大约为城市户籍人口居住面积的一半。

与此同时,地方政府则形成了依赖出让土地使用权的收入来维持支出的“土地财政”。而相比低价出让的工业用地,商业住宅用地才是收入的大头,这也导致城市存量用地结构却严重失衡,工业用地常年占比在20%左右,远高国际10%的平均水平。

物以稀为贵,地少房价高。为什么会造成这样一种局面?在最新出版的《人地之间》一书中,通过对于中国经济增长模式和土地改革政策的梳理,经济学家陶然回答了这个问题,并且也提出了自己的解决思路。

中国房地产的泡沫是如何形成的?地方政府的“土地财政”又是如何兴起的?而在经济增速放缓、房地产商爆雷和“以地谋发展”的模式难以为继的当下,个体能做出怎样的选择?政府又该如何拿出行动并进行改革?

带着这些疑问,我们和陶然聊了聊。

【本期问题青年】

陶然,香港中文大学(深圳)人文社科学院教授

郝汉,媒体人,节目策划人

阳少,青年志编辑

【收听指北】

05:12 从住房、买房再到炒房,过去二十年,房子如何从耐用消费品变成了投资理财产品?

13:28 房价的飙升,和压低人民币汇率、带动制造业对外出口以加快经济发展的手段有何关系?为什么每逢经济增速变缓,政府便用超发货币和大规模的信贷投放来刺激经济,而这又如何进一步加剧了地产的泡沫化?

20:39 房地产行业怎么成了中国经济的晴雨表?地方政府“以地谋发展”的模式又是如何兴起的?

30:26 地方政府对于住宅用地供应的垄断会带来哪些问题?为什么针对房价的行政性调控往往治标不治本?陶然老师提出“两个竞争加一个腾挪”的机制,循序渐进增加商品房和租赁住房的供应,具体又是如何操作的?

41:01 为何地方政府过去往往倾向于把钱投入到基础设施建设和新区开发,而非教育和医疗这样的经常性服务项目?以及对于外来流动人口的“身份城市化”也缺乏动力?

47:03 当下,对个体而言,需要打破“拥有一套住房”的执念。对地方政府而言,与其提供保障性住房,不如允许低效用地的所有者,还有一些城中村的村集体,进行租赁住房的开发,以提高住房供给。

55:59 面对地方债务和经济现状,关键在于打破三个垄断,即国企在上游部门、银行在金融领域、地方政府在商住用地领域的行政性垄断。

【本期音乐】

Øneheart,reidenshi - snowfall

David Hicken - Alberich

【后期制作】Unico

【Logo设计】Sam

【关于我们】

感谢大家收听。「问题青年」是由青年志出品的播客。我们相信,提出问题,是一切改变的开端。我们将从青年的发问出发,探寻行动的可能性。你还可以在小宇宙APP、喜马拉雅、苹果播客、网易云音乐、QQ音乐收听我们的节目,或者在微信公众号「问题青年Wonderers」/「青年志Youthology」、微博 @青年志Youthology 关注我们,与我们取得联系。

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野梨树
野梨树
2023.9.19
置顶
本期播客文字版欢迎戳https://mp.weixin.qq.com/s/h0Hw5hCyJ_EFJiHTR2Kvpw
播客才是学者们最契合的媒介
越向书
越向书
2023.9.15
转发“忽左忽右”那一期的干货总结。总结者: 【围城2023】
中央压低人民币汇率、出口退税、地方政府压低劳工、环保、土地成本,推动了民营企业大发展,出口产品输出,从而实现了对全球消费品市场的占领,这是中国过去20多年来收入增长和财富跃升的关键,但是由于三个垄断的存在:①上游国有企业原材料企业的行政性垄断,②国有银行对金融系统的行政性垄断,③政府对商业住宅用地的行政性垄断。收入和财富并没有很好地分配,出现了收入分配差距的不断加大,也引发了较大规模的寻租;地方债务和房地产泡沫也与此相关,所以出现了目前中国经济不可持续发展的局面。要想改变这个局面,必须打破三个垄断,以实现经济增长。
奥利澳:哪一期?搜不到
越向书:https://www.xiaoyuzhoufm.com/episode/65004a622e8dc6113e746608
小滿
小滿
2023.9.14
12:16剛聽完忽左忽右那期,喜歡陶老師對現實問題專業的分析和真誠的表達~趕緊聽起來
-梁爽:我也是刚听完忽左忽右那期
堤坝总管:跟忽左忽右差别大吗
9条回复
Mac_xgQc
Mac_xgQc
2023.9.14
这一期真好 分析得很清晰
48:23 如果住房不和教育绑定,那么养孩子的成本也可以下降。
郝汉哥哥真的太听众友好了,问题提得真好,而且是超级大帅哥😜
野梨树
野梨树
2023.9.17
9月22日,我们将在小红书发起抽奖送书的活动,送出三本陶然老师的《人地之间》。欢迎大家在小红书关注“青年志Youthology”,届时将会收到抽奖邀请。
狲狲
狲狲
2023.9.15
2020年的时候我才理解到政府需要用房价稳物价。像陶老师所说,国家层面出于国际贸易的优势考量加速印钱阻止人民币升值,那多印的钱去哪了?股市对散户来说回报率太小,所以超发的货币大量流入楼市这个蓄水池。疫情前几年虽然房价一直飙升,但物价水平相对来说还算平稳。如果房价的泡沫破裂,资金流出,势必导致灾难性的物价上涨… 市场需要看对未来的预期,70年变永久产权,不收房产税都可以提升大家对楼市的信心,但看起来也是饮鸩止渴,泡沫最终还是会破的,到时候大家做好准备
Leamas:其实这个是不对的,房地产泡沫破裂不会让资金流出只会让财富(广义货币)湮灭。现在加征房产税或提高利率会减小贷款规模,大幅降低m2总量。只有基础货币大幅增加才能让物价上涨。
HD434464o:看到的另一个观点是:要么破;要么房子长期有价无市。
Zanst
Zanst
2023.9.14
这个话题是可以说的吗😢前两天小lin的视频被下架了
Jiamu:越是这样的社会,越是要说
狲狲:主要是看传播
3条回复
HD265069h
HD265069h
2023.10.11
感觉要听清主持人说话有点费力
沈雨
沈雨
2023.9.23
一个随时都能把我赶出去的房东,一个我不能按自己喜好装饰的房子,这是我不想租房的原因。

只有少部分人是为了投资,而大部分人都是想要一个自己可以随心支配的居住空间。
陶老师讲的太好了,深入浅出,逻辑严谨,非常有收获
越向书
越向书
2023.9.15
论发布时效的重要性🐶
千鲸鼎
千鲸鼎
2023.9.14
分析得好清楚
现在已经不知道怎么理解“房地产信心”了,如果“信心”意味着对房产市场价值和投资回报的肯定,那么市场对房地产有信心,我对当下的生活就没信心了…可能我不配与这盛世共富贵吧…
lj_SCO4:盛世是既得利益者的盛世,不是大部分年轻人的盛世吧
独步91
独步91
2023.9.14
买不起房可以开通子孙贷啊!
燕未归巢
燕未归巢
2023.10.02
14:01 这个过程简称:人血馒头
Tyee
Tyee
2023.9.25
要求zf承诺15年内不征房地产税?这话怎么说的出口的...
暴躁玛丽
暴躁玛丽
2023.9.20
户籍制、租赁制的改革理应在先才能适应“不一定要有房”的观念。