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36当你听到法拍房，你会想起什么？
是富豪的一掷千金？是狗血的家庭伦理，还是一段悲伤的旅程？在我们今天嘉宾石头看来，法拍更像是在做一个推理游戏，你在还原一个故事，你在做一个侦探，当年到底发生了什么？是什么让他们走到今天的田地？
你要去判断、去理解，去识别、去定价。对于大多数人来说，这不是一段温柔的旅程，但如果你对买房有兴趣，我还是希望你能够听下去，因为今天的内容不仅对买法拍房有帮助，也是一段很有价值的风险教育。
本期嘉宾：石头 国家注册拍卖师，上海豪宅法拍@小红书 主理人
有对法拍房感兴趣的朋友可以通过邮箱联系他：crazyrock2021@qq.com
🎯时间轴：
02:13 法拍房是如何进入购房者视野的？
04:39 法拍房全流程到底是怎么样的？
07:44 法拍房其实比二手更省税
09:15 不要过分在乎所谓的评估价
13:13 千万不要悔拍
16:16 千万不要上头
20:25 法拍房的前世今生
25:53 法拍房：真正的买方市场
28:15 为什么二拍最后反而可能比一拍高？
35:28 法拍砸场子，二手遭了殃
39:26 法拍的第一大坑：权属坑
44:08 法拍的第二大坑：违建坑
45:59 法拍的第三大坑：占用坑
49:45 法拍的第四大坑：税费坑
56:37 法院只在乎卖掉，不在乎卖多少钱
01:04:48 法拍到底赚的是什么钱？信息差
01:14:09 涉世未深的人别玩法拍房
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1）确定买房需求，比如：预算、地段、户型
2）寻找对应房源，最高院目前指定了7家网站。
3）匹配需求和房源，初筛2~3套；
4）初步信息收集，现场看房（一般在工作日）。
5）详细的尽调，周边情况、小区情况、是否违章等。
6）准备资金：首付、所有节点需要付的尾款；
7）提前审核贷款，了解自己的贷款比例；
8）如果拍中，会收到电子版“竞拍成功确认书”，在规定时间补齐尾款。
9）法院出具相关司法文书，协助你在交易所过户。
10）审核交税，垫付税费，后续法院退回；核实水电煤物业是否欠费。
「法拍房」
参拍策略核心是定价，即房子价值的定价和风险的折算，以及上限。正确预期一套房子，你参与的投入资金成本和现金流的占用，以及时间成本和流程评估。从初始参与法拍房到最后能拍中，周期在半年以上。
法院评估价格，只能作为参考。
1）由己方商议的价格。
2）网上评估程序，三家网站“阿里、京东、工行融易购”加权平均。
3）聘请专业有资质的评估公司，出具评估报告，但成本高、时间周期长。钱由被执行人承担，评估相对准确，评估后有一年有效期。
一拍起拍价70%~100%；二拍最多再打8折。即最高打5.6折。——基于评估价的起拍价
「拍卖时」
1）千万不要悔拍，提前做好功课，超出承受能力千万别跟。
①保证金法院不会退；
②下次再拍被剥夺参与权利；
③如最终价格低于上次悔拍的价格，差额部分由你补足，如果不补，法院可以对你强制执行。
2）千万不要上头，需要一个第三方朋友或专业机构，在关键时叫停。
「市场」
一手房是卖方主导，非市场定价；
二手房是买卖双方博弈的结果；
法拍房是买方市场。供给取决于法院的工作流程，相对稳定；由买方博弈心理预期。
指标：流拍率。
「避坑」
充分、全面、细致的尽调和风险定价。
1）权属
房子和土地的权属问题。比如预售、代持、相关案件是否未完结、涉及公安查封。
2）违章
房子本身有没有违章、朝向、漏水等；法院公告提示所有可移动物品不在拍卖范围内。如果有违章，即使有法院的司法文书，也无法过户。查询房子之前是否有登记违章。
3）占用
合法占用：签了租约，有居住权。可能拿不到租金、也住不进去。拍卖时会有公告。
非法占用：各种情况，不一定能解决。可以提前尽调清楚，超出承受能力范围的就不参与。
4）税费
一是涉及的税费，实际支付和可能要垫付的金额可能很大。比如土地增值税最高可占60%；
二是垫付税费占用现金流，退回流程可能很繁杂。
「法拍赚的是信息差的钱」
核心的底层逻辑是信息差，你看到了别人看不到的价值，识别了别人不敢踩的坑。
周期性供需关系：供给方和需求方相对稳定，应在市场情绪冷时参与，千万不要凑热闹。
结构性供需失衡可能导致结构性机会，即在某个时间段，某个区拍卖的房源较多。不同区域房东是什么职业？是否会受大环境影响，被集中拍卖？
「注意」
自己参与，先了解整个法拍过程。
不做超出自己（专业判断和风险承受）能力范围的事情。
专业的事交给专业的人来做。
千万别上头。
很多都是第一次听到，长见识👀了