E15 房地产投资(上):买房投资过时了?回归本质看看它的收益来源

E15 房地产投资(上):买房投资过时了?回归本质看看它的收益来源

25分钟 ·
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评论数38

📙《投资ABC》是一档由有知有行出品的播客节目,每逢周一早上 8 点更新。

每一期,我们会用 20 分钟的时间,和常驻嘉宾陈鹏博士一起,为你讲清楚投资中的一个基本概念,帮助你快速掌握投资中那些绕不开的知识,打好基础。

本期主题是《投资 ABC》的听众们呼声特别高的一个类别,也是曾经被大多数国人所信仰的投资类别,那就是房地产。

🌲官网地址

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🎙️常驻嘉宾

陈鹏博士:陈鹏博士在 90 年代初期赴美求学,取得了经济学博士学位。在金融行业工作的 25 年时间里,他担任过晨星(Morningstar)全球资产管理部的总裁,管理过上千亿美元的资产;他也曾是 Dimensional Fund Advisors(DFA) 的亚太区首席执行官。

✏️互动环节

对于这样一个强知识性的节目,我们编辑部和陈博士都投入了大量时间打磨,确保这些知识足够好懂,但是,要想让这些知识为你所用,一定离不开你的投入。

如果你觉得光是听一耳朵未必能掌握,那么非常欢迎你听完之后,在小红书 @有知有行 @知行小酒馆,和我们分享你的笔记,聊聊听完的感受。

我们每个月会选出 3 位幸运听友送出限量周边,并在节目中分享大家的优质想法。

当然,如果收听过程中有任何困惑,欢迎随时在节目的评论区和我们交流。听了觉得好,也别忘记分享给身边的朋友,以及,订阅我们的节目哦。

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🎈本播客所述投资相关内容皆以交流分享为目的,仅供参考,不构成任何市场预测、判断,或投资、咨询建议。市场有风险,投资需谨慎。主持人及嘉宾对投资相关内容的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证,并提醒您对相关内容请结合自身情况进行独立评估,依据或使用相关内容所造成的后果由您独自承担。

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展开Show Notes
Ass嘟嘟
Ass嘟嘟
2024.5.20
「✅房地产投资」
1)直接投资(本期)
区分自住需求、投资需求。
2)间接投资
投资由房地产转化成的债券。


「✅房地产 - Beta(资本结构)」
1)房地产和通货膨胀正相关
股票、债券跟通胀是有一定的负相关。
2)房地产资金结构:50%长期股票收益 + 50%长期债券收益。
绝大部分购买都有一定的房贷,平均 40% ~ 50% 左右是购买者的首付,剩下50% ~ 60%是贷款。

「长期收益」
房地产长期贝塔收益在债券6%~股票10%的长期贝塔收益之间,超额收益取决于具体区域的供需不平衡。
过去20年房地产投资的Alpha是由于供需不平衡和城镇化。
过去3.4年房地产供需基本平衡、人口下降、买房意愿不高卖房意愿较多→房地产下行周期。
房地产未来长期贝塔收益8%左右,但超额收益目前为负。

「国际货币基金组织」
与过去十年相比,中国城镇居民未来十年的房地产需求减少了44%左右。
预测:未来即使回到上行周期,上涨速度比15 - 20年慢很多。 大概在2024 ~ 2026年达到底部。

「✅房地产 - Alpha(供需)」
供<需 →正向阿尔法

「影响因素」
投资实体房地产,要综合考虑(长期)供需。
供给端:土地供给及未来片区是否有拆迁可能。
需求端:人口结构(净流入 or 净流出)、租售比
不建议除自住需求外,投资太多钱在房地产。

「✅房地产 - Cost」
1)交易成本
是股票交易成本的上百倍。
2)持有成本
3)流动性成本
HD34684t
HD34684t
2024.7.20
能够感觉到陈鹏博士和有知有行在很认真的用心做这个内容,能免费听到,十分感谢!
周达_DRwj
周达_DRwj
2024.5.20
太及时了。我和夫人正在讨论这件事儿,观点有分岐。我又说不清楚。明天就把陈博士的观点整理好,呈送给老婆大人。哈哈!
小白来提问,为啥股票债券和通胀是负相关性呢
HD817341u:持有债券的实际收益率=债券票面利率(若长期持有)-通胀。通胀越高,债券可能走熊。股票这个很难直接说与债券负相关。
陈Peng:这个要分一下短期为预测到的通胀 还是长期已经系统内的通胀。短期 通胀突然预测外升高,央行基本会生息, 对股票价格来说是负面影响。 长期 股票公司可以根据通货膨胀来调节自己产品或服务的价格,就是您上边提到的关系 — 只要不是恶性通胀,长期有通胀是正面的。
4条回复
MichelleSay
MichelleSay
2024.5.20
从出家门口开始听,一路听,现在快到公司了。
长财color
长财color
2024.5.20
老粉来了~
周达_DRwj
周达_DRwj
2024.5.20
另外,我还有一个问题:家庭理财是否应该把自住房也算作理财组合的一部分?
大源_P5cd:可能要看你是自住需求还是投资需求。我只在家庭资产里统计上它,但是不会再理财记账里统计。而且房子的价格也不像基金股票那样,有实时的价格展示。
陈Peng:这个要看您未来规划的下午目标。 是否会动用现有房产去实现
nickolas
nickolas
2024.5.20
是通胀影响房产价格,还是房产价格影响了通胀
星星废话多:通胀影响房地产价格
陈Peng:两边都有。 比如人口增加, 房屋需求增加,房价租金上升, 就会带来通涨。 美国通涨指数, 房屋租金占33%
3条回复
凯撒_2k2G
凯撒_2k2G
2024.5.20
回来了哇😯
HD34684t
HD34684t
2024.7.20
陈鹏博士很认真的在给大家普及基础知识,基础知识非常的重要,授人以渔,让人们基于基础知识得到自己的思考,这样才能真正得到属于自己的的认知,支持!
付胜昔
付胜昔
2024.5.20
沙发🛋️
还没算到减成本,光β这一步可能就是负数了😂
躺赢君
躺赢君
2024.6.20
18:36 陈博士真的是同道中人,每一期的理念都和我几乎一样,无论是对股票,黄金,房地产,大宗商品的态度都是。而房地产复杂到好像都没有指数可以很好地代表它长期的价格?类似沪深 300 代表 A 股那样?请教下陈博士对美国和中国有没有代表性比较好的房地产指数?
陈Peng:谢谢。 中国房地产证券化才刚刚开始。指数也还不全面。 美国的指数主要有两个。1) NAREIT index 是美国上市REITS综合指数, 下边还有细分 住宅 商业 物流 等。这个是实时市价交易指数。2) NACREIF 指数 — 这个是评估全美房地产直接投资指数 — 由于大部分房地产标的 并没有交易价格,所以大部分数据用的是 评估价格 — 长期趋势没问题,短期价格波动 没有体现出来。
躺赢君:谢谢陈博士!
Sharon_sZ8p
Sharon_sZ8p
2024.6.05
跟上课一样……有点干
陈Peng:抱歉,这个我们想办法改进
橘子_VI4o
橘子_VI4o
2024.5.20
😗😗😗
陈Peng
陈Peng
2024.6.11
不知道中国有没有类似的数据。 纽约时报报道: 美国持有住宅的成本 自2020年增长了26%。 水,电,瓦斯,电话,宽带, 有线电视, 维修, 房产税, 保险。。。。 这里的成本不包括贷款。 The cost of owning a home in the US has increased 26% since 2020, as expenses including taxes, insurance and utilities all soared during a period of high inflation across the economy. The average annual outlay for owning and maintaining a typical single-family home—not including mortgage payments—totaled $18,118 in March. That works out to $1,510 a month, roughly $300 more than four years earlier.


Source: Bankrate
是如意吖
是如意吖
2025.7.02
涨知识啦
Phoebe-T
Phoebe-T
2025.6.12
#播客笔记分享#
欢迎小伙伴们交流和更正,如需往期播客笔记可以看我的公众号:不止播客

1.「房地产投资分类」

① 直接投资: 买房、办公楼或买土地等, 核心特征:高门槛、强地域性、低流动性

② 间接投资: 证券化路径:通过REITs等工具投资房地产衍生金融产品. 优势:分散风险、流动性高、专业管理.

2.「买房子要考虑的因素」

① 买房前要明确目的: 是自住需求还是用来投资。如果是自住,它就带有很强的消费属性。如果是投资需求的话,要看它的收益和风险是从哪里来的,它的 ABC 是什么?

② 房产投资特性: 房地产的投资以及它的现金流跟通货膨胀有一定的正相关性。当通过膨胀时, 房租大概率也会往上走. 相对房地产而言,通胀跟债券投资或股票投资就是有一定的负相关性。

③ 长期的供需, 和人口结构. 该地是不是有人口净流入,净流入的这些人的年龄、收入情况。(eg: 如果一个区域的人口二次净流入都是20-30 岁左右的高学历高收入年轻人,那在供给相对合理的情况下,因为这群人口的流入,这片区域未来房地产的价格大概率就会增加。)

④ 租售比: 房子租出去的租金和房子价格的比例,这个比例越高就证明我买的房子带来的现金流收益越好、越健康.

3.「直接投资房产ABC」

房子的成本Cost:

① 交易成本: 第一土地成本,第二建筑材料,第三建筑的人工成本. (三点都和通货膨胀相关), 以及各种税收. (契税、增值税, 中介费等)

② 持有成本: 各种维修, 折旧等.

③ 流动性成本: 如果我要急着用钱,想把这个房子卖掉,我越急,这套房卖出的价格就会越低,那这个价格的损失就会造成房地产投资收益的损失。所以综合来看,房地产的交易成本、持有成本的流动性成本都很高,它整体的成本就也相对比较高。

Beta: 介于6%~10% 之间, 大约是8%(债券收益6%, 股票10%) , 由买房的资金结构来决定的。一般买房40% - 50% 左右是购买者的首付,就是我自己的钱放到这个房地产里面,剩下的 50% 到 60% 是用贷款。资金结构定价: 收益公式 = 股权收益(50%) + 债权收益(50%).

Alpha: 由供求决定, 目前是负的.

供需失衡驱动:

→ 历史高Alpha:城镇化+住房短缺(如过去20年价格翻番)

→ 当前负Alpha:IMF预测2024-2033需求降44%,供大于求

关键观察指标:

① 供给端:土地稀缺性(如学区房)、拆迁成本、新增用地, 在一个相对已经发展较完善的城市,新的土地供给就会较少。房地产要建新楼需要拆旧楼, 成本相对高.

② 需求端:人口净流入(尤其20-30岁群体)、收入结构, 城市人口流入减少, 房子需求减少.

4.「2015~2020年房产价格上升的原因」

① 供需驱动: 15~20 年间人口快速增长, 供需不平衡.

城镇化: 很多居民从乡村搬到城市里又造成了供需的更不平衡。所以这两个因素就造成了城市、特别是一线城市有很大的供需差,也就因此变成了我们看到的房地产价格增长、租金增长,也就是房地产Alpha

5. 「专业投资者忠告」
① 自住≠投资:自住房具消费属性,投资房需严格测算收益/风险

② 非普适性工具:信息零散化+决策高难度→ 普通投资者慎入直接房产投资

③ 替代方案:间接证券化投资(如REITs)更适散户:低成本、高流动性
苏淼淼
苏淼淼
2025.4.07
陈博士很谦逊,主持人说话有时夹音,听着不自然😅
ivyinsight
ivyinsight
2025.3.21
主持人表达能力可以再提高一下,听着有点不通顺,提问内容也不简明,切中要点,谢谢🙏