📙《投资ABC》是一档由有知有行出品的播客节目,每逢周一早上 8 点更新。
每一期,我们会用 20 分钟的时间,和常驻嘉宾陈鹏博士一起,为你讲清楚投资中的一个基本概念,帮助你快速掌握投资中那些绕不开的知识,打好基础。
本期主题是《投资 ABC》的听众们呼声特别高的一个类别,也是曾经被大多数国人所信仰的投资类别,那就是房地产。
🌲官网地址
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🎙️常驻嘉宾
陈鹏博士:陈鹏博士在 90 年代初期赴美求学,取得了经济学博士学位。在金融行业工作的 25 年时间里,他担任过晨星(Morningstar)全球资产管理部的总裁,管理过上千亿美元的资产;他也曾是 Dimensional Fund Advisors(DFA) 的亚太区首席执行官。
✏️互动环节
对于这样一个强知识性的节目,我们编辑部和陈博士都投入了大量时间打磨,确保这些知识足够好懂,但是,要想让这些知识为你所用,一定离不开你的投入。
如果你觉得光是听一耳朵未必能掌握,那么非常欢迎你听完之后,在小红书 @有知有行 @知行小酒馆,和我们分享你的笔记,聊聊听完的感受。
我们每个月会选出 3 位幸运听友送出限量周边,并在节目中分享大家的优质想法。
当然,如果收听过程中有任何困惑,欢迎随时在节目的评论区和我们交流。听了觉得好,也别忘记分享给身边的朋友,以及,订阅我们的节目哦。

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1)直接投资(本期)
区分自住需求、投资需求。
2)间接投资
投资由房地产转化成的债券。
「✅房地产 - Beta(资本结构)」
1)房地产和通货膨胀正相关
股票、债券跟通胀是有一定的负相关。
2)房地产资金结构:50%长期股票收益 + 50%长期债券收益。
绝大部分购买都有一定的房贷,平均 40% ~ 50% 左右是购买者的首付,剩下50% ~ 60%是贷款。
「长期收益」
房地产长期贝塔收益在债券6%~股票10%的长期贝塔收益之间,超额收益取决于具体区域的供需不平衡。
过去20年房地产投资的Alpha是由于供需不平衡和城镇化。
过去3.4年房地产供需基本平衡、人口下降、买房意愿不高卖房意愿较多→房地产下行周期。
房地产未来长期贝塔收益8%左右,但超额收益目前为负。
「国际货币基金组织」
与过去十年相比,中国城镇居民未来十年的房地产需求减少了44%左右。
预测:未来即使回到上行周期,上涨速度比15 - 20年慢很多。 大概在2024 ~ 2026年达到底部。
「✅房地产 - Alpha(供需)」
供<需 →正向阿尔法
「影响因素」
投资实体房地产,要综合考虑(长期)供需。
供给端:土地供给及未来片区是否有拆迁可能。
需求端:人口结构(净流入 or 净流出)、租售比
不建议除自住需求外,投资太多钱在房地产。
「✅房地产 - Cost」
1)交易成本
是股票交易成本的上百倍。
2)持有成本
3)流动性成本