📙《投资ABC》是一档由有知有行出品的播客节目,每逢周一早上 8 点更新。
每一期,我们会用 20 分钟的时间,和常驻嘉宾陈鹏博士一起,为你讲清楚投资中的一个基本概念,帮助你快速掌握投资中那些绕不开的知识,打好基础。
提到房地产投资,我们通常想到的都是直接买房,也就是《投资 ABC》上一期讲的直接投资。这一期我们将请陈博士为大家介绍一种无需买房也可以间接参与房地产投资的工具:REITs。
因为它和我们所熟悉的股票基金不太一样,有一定的理解成本,我们将分两期介绍REITs。第一期主要跟大家讲解清楚它到底是什么,让你对这个资产类别熟悉起来;第二期按照我们投资 ABC 的经典框架,跟大家介绍它的这个阿尔法收益,贝塔收益和它的成本,以及如果各位想要配置REITs,有怎样的思路可以参考。
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🎙️常驻嘉宾
陈鹏博士:陈鹏博士在 90 年代初期赴美求学,取得了经济学博士学位。在金融行业工作的 25 年时间里,他担任过晨星(Morningstar)全球资产管理部的总裁,管理过上千亿美元的资产;他也曾是 Dimensional Fund Advisors(DFA) 的亚太区首席执行官。
✏️互动环节
对于这样一个强知识性的节目,我们编辑部和陈博士都投入了大量时间打磨,确保这些知识足够好懂,但是,要想让这些知识为你所用,一定离不开你的投入。
如果你觉得光是听一耳朵未必能掌握,那么非常欢迎你听完之后,在小红书 @有知有行 @知行小酒馆,和我们分享你的笔记,聊聊听完的感受。
我们每个月会选出 3 位幸运听友送出限量周边,并在节目中分享大家的优质想法。
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房地产投资信托基金(Real estate investment trust),专门为投资者投资房地产和各种基础设施而设计的工具。
中国 REITs 现在只能在场内交易。公募 REITs 规定大概 80% 以上投资标的要投在底下的基础设施以及房地产中, 90% 的红利以及资本利得要以分红的形式返回给投资人。
「✅REITs - 运作模式」
1)出租房产收取租金,换取现金流;
2)根据市场对房地产以及基础设施的估值,在定价波动时进行买卖,实现增值。
取决于经营的好坏,资产的出租率、租金以及未来的升值空间。
「✅REITs - 发展」
1960年美国最先推出,目前全球41个国家有REITs。全球REITs市场价值大概2W亿美元(15W亿人民币), REITs 占全球股票的5%~10% 左右。
中国:2021年开始,目前拥有30只左右,市值接近1000亿元人民币。底层资产有不同类型。
「分散度」
中国 REITs 目前还在初级阶段。底层资产标的单一,更像单一的房地产投资项目。分散度没有发达国家 REITs 那么好。
「举例:东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 」
东吴:管理方是东吴基金。
苏州工业园区产业园:底层标的是苏州工业园产业园,产业园证券化后化整为零,通过公募基金的形式跟投资者互动。
这支基金 2022年开始运行,现在市值大概34亿,过去两年分红率在5%~6%左右。90% 以上投资人是机构投资人,比如保险公司、银行等,目前只有 5% 左右是个人投资者。
「✅REITs - 投资好处」
1)通过标准化、证券化降低投资房地产的门槛
2)通过监管上市,在交易所流动性更加灵活、成本更低。
「相关性」
房地产和其他大类资产相关系数比较低,平衡资产配置,跑赢通胀。
REITs在国内成立时间较短,在海外市场和股票、债券市场不太一样,因为底层资产和生意模式不一样。
「✅REITs - 投资风险」
标准化上市的证券化投资工具,由于短期的交易受情绪、噪音以及各种各样信息的影响,波动率介于股票和债券之间。
「REITs - 底层商业模式风险」
1)现金流风险
能不能租出去?租金能不能达到预期水平?
2)贬值风险
房地产价值会随市场供需而变化。
比如居家办公导致对办公楼需求整体减少。减少了现金流(租金),以及办公楼贬值。
3)管理风险
管理者在经营上贷款率或者杠杆率没有管理好造成的风险。如果管理者运作不好,利息太高 + 现金流接不上,有可能有很多困难。
「✅REITs - 收益」
海外市场1972年开始,长期收益率介于股票和债券之间。