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20📙《投资ABC》是一档由有知有行出品的播客节目，每逢周一早上 8 点更新。
每一期，我们会用 20 分钟的时间，和常驻嘉宾陈鹏博士一起，为你讲清楚投资中的一个基本概念，帮助你快速掌握投资中那些绕不开的知识，打好基础。
上一期我们为大家介绍了可以间接参与房地产投资的工具：REITs。这一期，我们将以《投资ABC》的经典结构来了解一下它的收益与成本，以及我们普通散户如果想投资 REITs，要注意些什么。
🌲官网地址
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🎙️常驻嘉宾
陈鹏博士：陈鹏博士在 90 年代初期赴美求学，取得了经济学博士学位。在金融行业工作的 25 年时间里，他担任过晨星（Morningstar）全球资产管理部的总裁，管理过上千亿美元的资产；他也曾是 Dimensional Fund Advisors（DFA） 的亚太区首席执行官。
🪨 投资ABC · 大类资产系列
在 投资ABC 至今的节目中，我们已经对投资中不同的大类资产做出了适合投资新手们的基础介绍，点击下方可以跳转收听并查看相关文稿。
✏️ 互动环节
对于这样一个强知识性的节目，我们编辑部和陈博士都投入了大量时间打磨，确保这些知识足够好懂，但是，要想让这些知识为你所用，一定离不开你的投入。
如果你觉得光是听一耳朵未必能掌握，那么非常欢迎你听完之后，在小红书 @有知有行 @知行小酒馆，和我们分享你的笔记，聊聊听完的感受。
我们每个月会选出 3 位幸运听友送出限量周边，并在节目中分享大家的优质想法。
当然，如果收听过程中有任何困惑，欢迎随时在节目的评论区和我们交流。听了觉得好，也别忘记分享给身边的朋友，以及，订阅我们的节目哦。
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🎈本播客所述投资相关内容皆以交流分享为目的，仅供参考，不构成任何市场预测、判断，或投资、咨询建议。市场有风险，投资需谨慎。主持人及嘉宾对投资相关内容的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证，并提醒您对相关内容请结合自身情况进行独立评估，依据或使用相关内容所造成的后果由您独自承担。
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1）商业模式：房地产现金流（收租）相比公司现金流更稳定；
2）现金流：在管理上必须把90%的利润给投资者分红；
3）价值波动：底层资产的波动率相比公司来说稳定。
REITs的Beta在股票和债券之间。在美国过去50年平均的派息率是7%左右，再加上 2%~3%的资本利得，代表了REITs收益情况。
「✅REITs - Alpha」
挑到好的房地产：
1）现金流稳定且高；
2）价格合理或较低。
REITs的底层资产、现金流、资本结构很透明，决定了它的 Alpha 空间有限。经营中的不确定性在股票和债券之间，所以超额收益空间比股票小。
「✅REITs - Cost」
费率：目前市场上30多只REITs中，80%的费率在 0.25%~0.75%，跟整体规模以及最后的投资标的有关系。
流动性成本：处于房地产投资信托基金的发展初期，支数和体量较小，交易量偏少，可能存在流动性问题。想买的时候买不到需要加价、想卖的时候卖不掉需要降价。
「✅REITs - 散户投资」
1）现金流是否可预测；
2）增值空间有多大；
3）是否进行分散投资；
目前国内的REITs大部分只投单一的项目。
海外有指数型REITs（覆盖不同地理位置、不同城市、不同行业），通过QDII配置海外指数型 REITs ，覆盖全球，成本较低。
如果没有太多时间研究，没有必要为了配置REITs而配置REITs。
「✅REITs - 比例」
1）房地产（包括自住房地产）占投资比例超40%，不建议配置REITs。
一般在房地产投资占比最好不要超过40%，包括自住房地产的价值，不然会超出房地产在经济运行中的作用。
2）房地产（包括自住房地产）占投资比例不到30%，建议配置 REITs （5%以下）
最好选择合适的几只长期投资，获取房地产带来的收益以及进一步的分散风险。
3）如对通胀敏感/没有自住房地产的人，可以稍微多配REITs（5%~10%）
目前国内的REITs市值还很小，不适合做较大的配置，5%~10%已经是相对高配了。
「✅总结」
1）房地产长期收益和风险在股票和债券之间
跟它的资本结构、波动性所带来的风险、现金流稳定性息息相关。
2）底层投资标的的经营方式以及现金流跟公司不一样
决定了它在市场上的表现和股票不同，对股票和债券投资有一定分散作用。