回答我,什么才是好房子?新房越好,老房东越惨?

回答我,什么才是好房子?新房越好,老房东越惨?

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本期对话:

清风 | 清风说新房 主理人 沪上知名新房自媒体

Ryan | 某开发商投资部负责人

好多人在问我Ryan的联系方式,可以添加他的微信号:

杨天楠 | 听懂涨声主播 / 长波工作室主理人

最近我一直希望能做一个系列的一个小专题,叫做好房子系列。

3月9日,住房和城乡建设部部长倪虹曾透露,住房城乡建设部正在组织编制《“好房子”建设指南》,修订了《住宅项目规范》,其中一项是要把住宅的层高提高到不低于3米。

最新出台的《规范》,除了设置“层高不低于3米”的要求外,还有多项技术要求,如4层及以上住宅设置电梯;提高墙体和楼板隔声性能;提高户门、卫生间门的通行净宽;提高阳台等临空处栏杆高度;要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内;要求空调室外机安装在专用平台;规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。

值得注意的是,这一规范为强制性措施,在工程建设中具有强制约束力。

所以我们这个系列其实就想请一些各行各业的一些代表来聊一下,他们心目当中好房子到底是怎么样的?

时间轴:

01:32 你们心中什么是好房子?

烂房子:真石漆+低得房率+低层高

04:52 客户不知道自己要什么房子

  • 地库的车位大小
  • 软硬景的配比
  • 系统门窗

09:04 豪宅捅上天,普宅豪宅化

10:51 三年前的房子和当下的房子有什么不一样?

三年前某改善房卫生间

三年后的厕所

三年前的电梯间

三年后的电梯间

三年前的车库

三年后的车库

14:00 上海的土地虽然贵,但却是唯一的共识

14:58 房子的品质和市场冷热永远呈反比

16:35 新房每天都在背刺老业主

上海的高层新房过去几年真实得房率在70%左右,超高层真实得房率更低

反观 南京 广州 武汉 郑州 真实的得房率超过120%

20:44 为什么无良的开发商还在用真石漆?

一个市区很常见的10万方的住宅项目,会因为做干挂铝板/石材外立面,损失3%~4%的总计容面积,也就是大约会损失掉3000~4000平米的售卖面积。那这个项目可能损失的货值大约在3.75亿~5亿之间。

22:17 典型的21年的户型 VS 25年的房子户型

21年的超高层带鱼户型:仅仅只有南向2面宽

2025年华东某省会的房屋

90平米南向四面宽

40:28 今天买房,当场结婚

43:43 清风摸着良心说:豪宅还是太便宜了

49:35 哪些开发商能造好房子?

  • 本土民企:对当地市场和客户更了解,老板驻扎本地,品质更有保障
  • 品牌开发商的高端产品线,品质相对稳定
  • 国央企:作为保底选择,表现相对稳定,适合风险厌恶型购房者

各开发商TOP产品线:

  • 绿城:凤起潮鸣 江南里系
  • 华润置地:瑞系
  • 中海:玖系
  • 招商:玺系
  • 保利:天悦
  • 保利置地:甲第
  • 金茂:金茂府
  • 中铁建:西派
  • 越秀:和樾府
  • 融创:壹号院
  • 合生:缦合

52:08 扎根在本土的开发商,营造的是一个社区

55:42 买房避雷最简单的就选好房企的产品线

01:00:21 哪些情况容易踩雷

  • 地王被限价
  • 撤退盘
  • 联合拿地

01:11:50 新产品是品质妖怪

01:16:54 树能长到天上去吗?

01:21:58 好房子的标准

  • 外立面
  • 层高
  • 物业

01:24:58 哪些房子最危险?

  • 老破大 (无电梯老复式)
  • 塔楼
  • 动迁房
展开Show Notes
何豚君
何豚君
2025.4.02
好房子的一个重要细节没有人去提吗? 隔音!隔音!隔音!
甘丹is:他们所有的品质都是说的设计上的,不是施工质量上的,因为市场验证很少人真的愿意为内部质量付费。看看健康食品跟快餐的销量比对就知道了
杨天楠
:
很有道理,隔音的确是之前很少会有人聊,我整理下看看有啥可选的人选
于洋_SFJa
于洋_SFJa
2025.4.02
老百姓手里没有的房子,才是好房子🤖
王掌柜:👍
杨天楠
:
经典!
丽Angelica
丽Angelica
2025.4.02
能否专门讲一期北京的房子,尤其是五环内的二手房,谢谢。
杨天楠
:
我准备下
Hugh的小宇宙:支持,想听听北京的
5条回复
Raino_
Raino_
2025.4.03
个人角度 国外好像总爱把采光面好的留给厨房 大窗户、视野开阔,我们国内的产品厨房、生活阳台永远在暗角,设计师们好像都有标准答案应试教育似的,做装修设计的也很少会有融入生活经验的 默然厨房台面高度造成现在很多入住多年的老房子里弯腰受累 想改个装修都麻烦的很。希望我们能有越来越多可以爱上生活的好房子
杨天楠
:
给你点赞
Raino_:*默认高度
嘉宾说的不是好房子,是好卖的房子。真的好房子并不是说偷了多少面积占了多少便宜,看着多么炫酷。户型的合理性,施工质量,这些才是居住的真需求。所以说,现在的所谓好房子,十年后又被弃之敝履。
Ass嘟嘟
Ass嘟嘟
2025.4.03
「✅好房子」
得房率、品质、赠送面积。
洞察客户真正的需求点,做适配的房子。
客户目前阶段不太敏感,但实际对成本影响较大。比如单车位面积,软硬景的投放比例、门窗系统。

「✅上海趋势」
豪宅扩大化,不断扩大空间感,提升奢侈的感觉。
普宅豪宅化,全架空层、会所、泳池、健身房灯。
每过三个月,看到的产品可能就不一样了。

「✅地价变化」
1)土拍
资金的推动是地价变化的重要原因。
过去几年进入全国性的房地产寒冬,放眼全国,上海是相对流动性最好、最安全的市场,会尽量多的把资金安排到上海。当大家的决策逻辑以及战略一致时,出现明显的资金抱团,被迫推高地价。
2)产品迭代快
房子的品质和市场冷热永远呈反比。目前来看,还没有完全放松,相对全国来看比较稳定、有流量。
120的改善可以被刺原来180.190的豪宅,实际得房率一样甚至更大。
北京、上海永远是中国在建筑规范上要求最严格的城市。北京最紧。

「✅户型 21年 vs 25年」
1)车库
21年:车库平民化。
现在普通房子豪宅化,车库配备了星空顶、高端防滑漆,洗车房。
2)外立面
21年侧面全部是真石漆。
现在尽可能多做大量的铝板。
3)装标
区别在于未来住进去的那一瞬间,决定了你要砸还是真的能住。
与客户需求和客户的买单程度挂钩。能卖出时尽可能压缩,存在模糊地带;不好卖时主动加,是市场行为。
提倡全装修小区,除低密度产品。开发商的集采成本比自己便宜;对入住体验影响很大;开发商的装修会有问题,但一定比90%以上的业主自己装修的审美和配色更合适。
4)会所
更多的公共区域,活动区、游泳池、健身房、儿童玩乐区。
5)户型
以前直愣愣,得房率低。
现在各种S墙。
6)变化
建设成本平均提升2000元/m²。
卧室里的飘窗和墙面之间的墙垛子。
设计理念的提高。比如厨房门 - 上轨道。

「✅供需关系」
21.22年,限价带来的供需极度不平衡。
现在供地节奏和供应量在非常大规模的扩张。整体市场用户渐渐冷静,能选的太多了。
从抢 → 选,有很大偏差,开始冷静下来考虑自己要什么。二手市场在过去一段时间有降温,选历史上更能赚钱的房子,好房子的集中度更高。

「✅开发商」
1)本土民企
产品力明显好于品牌、全国连锁的企业。非标。
对当地市场和客户更了解,老板驻扎本地,品质更有保障。但有时的发挥方差很大。
越是二三线城市,反而比大城市做的好。
2)品牌开发商的高端产品线
至少投入和重视程度比次高端和终端高。
3)国央企
比较头部的和市场化的央企,作为保底选择,表现相对稳定。
标准化是能维持住下限的有效方式。

「✅避雷」
买房避雷最简单的是选好房企的产品线。
尽可能找高端产品系。
重点关注历史经验从不失手的开发商。

「✅踩雷」
地王被限价。
撤退盘:最后一个项目。
联合拿地:多个开发商联合竞标。合作开发时达成一致的概率比较低。主操盘方,一般风险相对可控。
如果项目开头时地块出现大幅降价,这部分利润,一定会从成本上想办法对冲。
这家公司团队特别动荡,往往在衔接、供应商管理上有一定问题。
土拍参与度。当他不持续投入时,就不在乎自己口碑了。
避雷外地来的开发商。
历史上上海一轮周期里的单价和总价“地王”有好结果的不多。

「✅新产品是品质妖怪」
好房子:产品的迭代,各种规范的放松。
未来三个月以内,上海可能会真正的跟进一些放松。比如阳台。
最近土拍价格屡创新高,伴随着2026年新房的解封,背后有个推手想把价格往上推,避免过去5年限售的二手出来时的抛压压力,出现踩踏。
上海大量送得房率的可能性不是那么高,二手市场还卖的动;会逐步过渡、慢慢放松。

「❓持续上涨」
上海放松建筑规范,是在市场有下滑迹象之前,导致土地和销售市场有小小的提振,没有那么大的土地出让负担和压力,或市场下行压力可以反哺,可以稳步去做。
外地很多是等市场感觉到快没救了,开始大幅开口子,就像股票踩踏一样,大家都等一等,形成反向预期。
过去几年上海的购房者,相对全国比较稳妥,越靠近中心,抗跌性越强。
优选板块、优选项目,一定要买自己愿意住的房子。回归到居住带来美好生活品质提升的原动力上。

「✅好房子」
所有材料是有局限性的,尽量买贴近越近代际的产品。
层高:政府端推好房子的时候的底线,决定了你在未来10年的流动性。
外立面:尽可能不要碰真石漆的项目,因为它有5-10年衰退期。
物业:物业品牌相对较好,物业收费不会特别便宜的项目,物业种类较多。
住宅酒店化、酒店住宅化。
分化特征明显,对品质生活的追求,某种角度超过对地段的追求。
尽量不要买被淘汰的物种。比如老破大、得房率超低的塔楼、动迁房。竞争力非常弱。
买新房关注:自己所在板块,过去几年卖过的新房,你买的这个面积段供应量有多少。未来二手房卖的时候的供求关系,适当错峰。
不要买拥挤度特别高的品类。
下行周期才能出现好房子,然后普通百姓还不一定能拥有
Ryan-A
Ryan-A
2025.4.02
让我来看看有没有人骂我洗地👀,挺好的,目前还没有人喷我,好于预期!满意!
Pen_Pen:哈哈哈说得挺好的
何西烛:Ryan很资深很专业👍
3条回复
“looking in my eyes tell me, why baby why”
Zofia_SwLx
Zofia_SwLx
2025.4.03
能否专门讲一期深圳的房子,非常感谢
东百虎
东百虎
2025.4.03
深圳没感觉到卷啊,赶紧卷起来吧
涯月落照
涯月落照
2025.4.02
飘窗真的很鸡肋…
eve肖颖
eve肖颖
2025.4.02
广州的新房才叫卷啊,飘窗都落地了
wleonardo:在广州,落地飘窗、送花池等赠送面积的手段在10多年前就在做了,感觉更多的是产品轮回。依靠更强大的制造业,把产品细节的品质提升确实实实在在的
杨天楠
:
真的是
3条回复
Cloud2010
Cloud2010
2025.4.02
04:16 中兴路一号
GOOD棒
GOOD棒
2025.4.04
🏠买房从过去“只求买到”到如今注重品质细节🌱
🈶️整理笔记、思维导图和逐字稿
需要可保存学习(复制到手机浏览器打开保存即可)
🔗:https://pan.quark.cn/s/ad1162d27cc5

笔记(部分)📒:
✨如何从房企产品系中选择优质项目?
选择房企产品系时,应优先考虑高端产品系,因为这类产品系通常资源更多,底线更高。同时,要注意房企是否坚守产品系,避免品牌被稀释。另外,历史经验丰富的房企及未曾出现过烂产品的房企也值得重点关注,比如陈家地产就是一个以品质和设计征服市场的典型例子。

✨在合作开发项目中,有哪些常见的风险点?
合作开发项目面临的风险主要有两种情况。一种是一个企业负责操盘和开发,其他投资者仅提供资金不参与经营,这种情况下风险相对可控,但仍需视具体项目而定。另一种情况是多家开发商共同参与项目,各自负责不同环节,因价值观和目标不一致,容易产生理念冲突,造成减配或品质下降。此外,如果项目开盘后市场下滑,利润下降甚至亏损时,开发商可能会在成本上做对冲,进一步影响项目品质。

✨开发商区域公司或城市公司团队动荡会带来什么风险?
开发商区域公司或城市公司团队动荡会导致衔接不畅、供应商管理问题,甚至可能影响开发商持续拿地和投入新项目,降低其对口碑的关注,从而增加购房者的潜在风险。

✨对于长期不参与土拍或退出某一城市的开发商,购房者应如何对待?
如果开发商很久没有参加土拍,或者在一个城市不再持续拿地,购房者应该警惕,这可能意味着开发商在该城市逐渐退出或经营出现问题,开发商对于剩余项目的投入和态度可能发生变化,购房者需谨慎对待这类开发商的产品。

✨在最近3到4年,购房者对居住品质有了更高的要求,这是否意味着老房子的价值会被稀释,带来风险?
是的,在当前市场环境下,随着购房者对产品期待的提升,如果新建房源的得房率更高、品质更好、外立面更新颖且车库条件更优,老房子的价值可能会遭受一定程度的稀释,带来一定的市场风险。例如郑州郑东新城的情况,新推房源的得房率和使用面积接近之前较大面积的房子,导致老房主难以通过盈利状况退出市场。

✨上海未来2到3年是否会像长沙、成都、南京等地一样,在政策上彻底放开,大幅提升得房率?对于前一轮购房的购房者,他们应该如何应对这种市场变化?
这种可能性是存在的,从最近的土拍情况可以看出政府已经在做准备,可能会在接下来几个月内跟进并放松一些购房限制,如阳台面积、外立面设计等规范。同时,土拍价格屡创新高也预示着市场可能存在推高房价的现象,但这并不意味着会出现大量超高得房率的新房供应,如四代宅等。对于已经购房的投资者,他们可以关注政府政策动态和土地出让情况,随着政策逐渐放宽和市场价格上涨,可以选择在合适时机出售,避免过高的抛压风险。同时,也可以考虑购买更加注重品质和赠送面积的新房,以适应市场需求的变化。

✨是否有必要提醒购房者注意避免购买特定类型的二手房?
是的,提醒购房者注意以下几类二手房应尽量避免购买:一是低得房率、人车不分流、无特色、有连廊的房子;二是高度低于3米的房子,因为这类房源未来流动性可能会受到影响;三是年代较旧、物业水平较差的房源,尤其是已被市场淘汰的老破大或超低得房率的塔楼。在选择二手房时,购房者应优先考虑居住品质和未来市场的保值性。
GOOD棒:https://pan.quark.cn/s/ad1162d27cc5
天楠聊房产还是很强,无划水,全干货👍
473ccc
473ccc
2025.4.03
跪求来一期针对北京的
1:12:05 纠个错,郑东新区
HD413869y:1:12:53 是啊 郑州没有郑东新城 播主这么不严谨的吗
忽然在想,播客里说的新房,若干年后不也是“老破大”嘛。
灵动415:那一定是的,每一时期追求点都不一样
RoyZ
RoyZ
2025.4.02
06:40 自己找块地,找个设计师设计,找个团队盖,植被培养个3年,才是好房子
陈筱明:陆奇式炫富
赵赵早上好:日式一户建哈哈哈哈哈