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17⏯️ 本期简介
大家好！欢迎收听本周的宏观七日谈。
随着中美两个超级大国的正面博弈从剑拔弩张趋向缓和，市场对出口的短期担忧有所减轻，但后续美国补库放缓带来的出口下降似乎无法避免。剔除关税的噪音，市场的关注点开始重新移向重回中国经济的基本面，回归内生动能转型下的房地产。
此刻，一边是北上广深豪宅日光的热搜狂欢，一边是普通二手住宅难以去化的沉默警报。不论是租金回报率还是二手房成交量占比，当下的中国均未达到发达市场的“国际标准”，这说明我们或许还在底部的左侧。但从市场结构角度，如今一手房、二手房各自均出现了新的分化。
当我们以公司股票的视角看待地产，哪些住宅是“成长股”？哪些住宅是“价值股”？“成长”向“价值”切换的进程，即是中国房地产迈向新时代的重要写照。
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⏳ 时间轴
01:30 4-5月出口数据应该不错，6-7月出口可能存在担忧
03:30 中美关税超预期缓和，意味着短期内政策落地的必要性有所下降
04:20 中国经济正步入转型的“最后一公里”
04:40 CPI与地产：财产性收入（房租）决定消费能力，房价决定消费意愿，二者一并影响消费品价格
06:15 PPI与地产：房价见底之后，房地产销售与投资链条见底，房地产上下游工业品价格见底
07:15经济在去地产化、去金融化，金融数据关注度降低
07:30 过去金融数据领先实体数据，原因在于房企的期房销售模式
10:00 4月金融数据显示居民“躺平”、企业“冲量”
12:30 房地产自去年930后四五个月的反弹后，再次转入低迷
13:40 房地产关键指标一：租金回报率，验证房地产市场从成长阶段转入成熟阶段的“杀估值”幅度
16:10 在成熟的房地产市场中，租金回报率一般比当地无风险利率高100BP以上
17:30 未来的中国房地产租金回报率，上限或是A股股息率，下限或是A债债息率
19:20 房地产关键指标二：二手房成交量占比，二手房投资回报率比新房更有吸引力
19:50 目前中国二手房成交量占比约10%,一年提升8-10个点，年底可能升至是70%
21:00 房地产过去是成长股，未来要变成价值股，新房给次新房造成较大压力，就是房地产市场不够成熟的表现
22:35 当房屋质量差异不大、居住体验类似（更新率、新房占比极低），就是房地产市场趋于成熟的表现
25:10 从上述两个关键指标判断，当前中国房地产市场位于“底部的左侧”
25:40 以股票视角，如何划分市场上的房屋？
1）新二手（高估值的价值股）：次新房，层高容积率得房率不比新新房，但因长期缺少优质供给而估值消化不充分
2）老二手（低估值的红利股）：价格便宜，投资出租最适合
3）老新房（伪成长股）：还是新房但是老物种，去化低，价格调整不灵活
4）新新房（真成长股）：得房率高，层高容积率高，最适合改善居住体验
31:00 二手房先缩量价稳，老新房价格向二手房看齐，之后销售放量，地产上下游链条逐步恢复
34:30 当前新房市场成交出现分化，说明市场接近见底
35:10 土拍市场局部企稳，政府推出核心优质区块，有助于推动改善性产品扩容
39:30 随着房地产市场逐渐成熟，“价值股”将越来越多，只有少部分的“新新房”贡献有叙事、有品质的“成长股”
📅 录制于2025年5月18日
[宏观七日谈]，经济/政策/投资/海外，每周一讲。
