普通人不想亏钱，尽量买 6000 万以上的房子🤪🐶

听懂涨声

76分钟 ·1 个月前

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好了，不搞抽象了。这个标题是看到这张图的时候想到的。

昨天上海核心区的上海壹号院正式开盘，一小时成功售罄。现场公示名单中出现了潘X柏的名字：而根据名单，116号的潘帅，根本没轮到进场，房子就卖完了。

而与之相对比的是，外环大量低总价的住宅，出现了0认筹的现象。5000万的房抢不到，200万的房子没有人要，到底发生了什么？

🍻 本期对话

杨天楠：楼市专家、生活黑客，播客「听懂涨声」主理人。即刻：杨天楠

Nick：「趋势动物」公众号、小程序主理人

雨白：知行小酒馆主播

本期节目是和知行小酒馆的一次串台。我和雨白、nick一起聊了下最近的房地产市场，其实坦率的讲，房地产已经乱成一锅粥了。土拍很热，地王频出，新房分化，二手交易活跃，但价格越来越低。除了上海成都乌鲁木齐少数城市，大多数城市的跌幅都在扩大。法拍和不良资产都在打折，商办租金一路向下。全面分化时代，不要再问房价会不会涨？只能回答你的房子还会不会涨？

🚁 时间轴

05:31 春节后至今，大部分一线城市房价，已经回落到历史新低，发生了什么？

09:28 极端的冷热不均：5000 万以上房产卖到缺货，500万以下房产门可罗雀，200 万房产靠欺诈售卖？

13:02 楼市正在分化为「天」「地」两个方向：各地频出的土拍地王们，并没有让市场热起来

18:01 如果第四代住房 = 好房子，那我们前三代住房的业主算什么？😭

26:07 买房的悖论：因为求安定而买房的购房者们，必须每隔几年折腾一次，才能保障手中资产的竞争力

30:06 产品力极速变动的关口，持币观望的购房者，要怎么才能下得去手？两个参考方向——

41:11 变动中的核心叙事：从「穿拼多多、买大平层」到「买美债、租别墅」到「省吃俭用买黄金」

46:54 土地不稀缺，房子也不稀缺：对人口持续净流出的城市而言，刚需房将越来越难找到接盘者

56:47 如果「有房 = 人生赢家 = 幸福」的时代已过，你是否还愿意被需要还款30年的钢筋混凝土绑住？

65:00 买房人的玩法总结：产品套利，租息套利，法拍套利，土拍套利

72:27 卖房决策清单（可对照评估）：资产配置✅ 板块✅ 产业✅ 租息✅ 产品力✅

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06:20 2024年 924 一揽子金融政策（旨在促进房地产市场止跌回稳）提出以来，重点城市房价走势（边际挂牌价口径）👇

13:02 杭州取消土拍限价之后，多个板块土拍出了新“地王”，图源21世纪经济报道 👇

19:39 第四代新房产品，扬州的案例：宋风住宅，图片由嘉宾提供，仅作参考，不作为投资建议👇

22:26 播客里提到的住宅租息(租金回报率)、房贷利率、国债收益率、存款利率的对比 👇

豪宅疯了极端的价差：分化大到抽象

成都老城复兴

科技新城的焦虑

婆罗门的狂欢

展开Show Notes

HereThereChe

2025.5.22

能买6000万的房子还是普通人嘛😂

纸鸢7788:看到标题第一反应也是这个😂

xiaoariel:所以加了狗头啊

嘟比嘟比叨叨叨

2025.5.22

标题是在搞抽象啊，但是财富分配的规则确实让人绝望。

哈哈的妈妈叫马兔

2025.5.22

标题绝了哈哈哈！轻轻搞个黑色幽默，评论区秒变大型破防现场～节目爆款预定⏰

坡咔曼

2025.5.22

能买6000万房子的还叫普通人？

挖藕_OfzT

2025.5.22

主包：我再也不玩抽象了😭，第一☝️没人懂我的幽默，第二真的有人把我当大笨蛋😡

挖藕_OfzT:怎么成大笨蛋了😦

小宇宙巡航员:看来你之前没在小宇宙发过这个词

共3条回复

考拉雪球

2025.5.22

虽然在小酒馆里听过了，但看到这个标题还是要点进来

朱美柚_Lynn

2025.5.22

我来看看评论区是谁在骂了

Ass嘟嘟

2025.5.22

「🏠房价」
春节后至今，大部分一线城市房价，已经回落到历史新低。
不是发生了什么，而是期待它发生，但是没有发生。
以往，量在价先。然而现在，并没有。房子不难卖，但是卖不上高价。溢价率收窄，流动性扩大，预期降低。
极端的冷热不均：房价处在严重冷热不均，市场分化在2025年4月份几乎走到极端。5000 万以上房产门庭若市，500万以下房产门可罗雀，200 万房产可能靠欺诈售卖。

「✅楼市分化」
受土拍利好导致的新一代住宅，炒热了改善和置换需求，导致天资产抗跌，加上新房热销，买不到的人溢价。
开发商拿地保本定价 - 利润率3%。
土拍套利：因“地王”出现，把定价推高到新的溢价高度，显得周边的大户型二手房很便宜。
但土拍地王，并不代表市场很热，只是限价被放开了。
过去一手限价，优先买一手；现在市区土地价格全面放开，地王造成了超高单价的小区诞生，品质更好、得房率更高，且不愁卖，使得边上的二手房性价比看上去提高了。
控价挺量→控量挺价。

「✅新赛道“好房子”」
高得房率、低密度。市场越差，产品越卷。
传导链路：新房 → 二手房。
15~24年第三代、09~15年第二代，00~09年第一代，00年前老旧小区（老破小）。
第四代的出现，把场子弄热了，第三代局部的好产品被抬高溢价，更抗跌。
老破小 → 高租息赛道。
现在房地产，越来越像一个大宗的消费品。
对从未上车的刚需者而言，很难从资产配置的角度说服自己买房是有价值的。因为要么0，要么超过100%。

「✅买房悖论」
红皇后的游戏：只有拼命奔跑才能停留在原地。
买房的悖论：因求安定而买房的购房者们，必须每隔几年折腾一次，才能保障手中资产的竞争力和流动性。
如果买在产品力急速提升的关口之前，有可能买到一个有风险的房子。
定价逻辑：要好卖，就要有源源不断的“涨价预期”。

「✅买房」
1）好产品
市场回暖的那一刻，才是你可以放心的认为产品不会背刺你的时刻。
市场稳住 + 产品力大幅高于现在自住住宅，置换需求非常刚需且成立。
2）高租息
要买的房子，租息/租金回报率，远远高于自己租房，甚至理财，甚至月供（租息套利）。无法拒绝的高租金。
租息 = 年总租金 ÷ 最新的成交总价。
3）房子是一个城市的ETF
当你买入这套房子时，相当于拿家庭资产负债的60%以上买入这座城市的产业ETF，当产业出现急速扩张时，所持有的房子涨幅不会差。
老城区，受产业波动影响较小，只要人口持续流入，城市依然有经济活力，基本盘会非常稳。
买房，先判断驱动因素，是受产业的影响，还是人口迁入的影响。
4）北京
五环内的房子，新房和次新房的供给实在太少，特别是二三环以内；
北京的保租房和公租房的数量非常少，且在相对较偏位置，但上海基本每个区都有且供给持续增加。
疫情之后二房东市场崩盘了，只能整租，更加供不应求。
一类人买房是出于漂泊感，但不一定是真的需要通过拥有一套房子来实现。

「✅叙事变化」
变动中的核心叙事：从「穿拼多多、买大平层」到「买美债、租别墅」到「省吃俭用买黄金」
并不是觉悟了，而是通缩的大环境，使得预期发生变化。
原来能忍的，现在不想忍了。开始有一种逆城市化的倾向，寻找“明日故乡”。
原来都讲地段，现在都看产品。
开发商开发周期很短，购房者还贷周期很长。有时地王频出，可能整个周期已经走到极限。
世界上不同收入结构的人，在房地产上的杠杆率完全不同。越是年轻、收入相对比较少的人，在房地产上的仓位越重；越是超高净值的人，在房地产上的净值占比越低，加杠杆的空间反而会越大。
收缩状态下的房地产繁荣：做外贸，因出口收缩，在老家关掉一个厂，在上海可以买好几套房。

「✅不稀缺」
1）土地不稀缺
只有住宅的指标才稀缺。
豪宅周期是一个下行防御的标的。即在流动性不足的收缩性防御。一旦周期复租高，风险偏好回归，流动性最高的资产会受到资金的流入，马上切换回来。
现象：各地政府土拍都在供豪宅。
周转周期很快，豪宅的周期可能上行两三年就结束。豪宅现在处于强势放量的阶段，如果回到主流的刚需行业，又会把豪宅的周期拉下来。
2）房子不稀缺
刚需恢复到之前的上行趋势非常难。因为房子不太会折旧完。就像现在看到黄金在涨，但是存量的黄金不会消失。
对于刚需来说，中国已经不缺房子了，中国缺的是好房子。
对人口持续净流出的城市而言，刚需房很难有接盘者。
3）主线
主线周期还会有，但是叙事会切换。
如果你在房子投资上能够盈利，一定是提前发现了某种叙事。
数字游民、退休养老群体的选房逻辑，绝对和之前的地段论、产业论很不一样。

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Ass嘟嘟:「✅幸福」苏格拉底：原来这个世界上有那么多我不需要的东西，这本身就是一种自由。「有房 = 人生赢家 = 幸福」的时代已过。如果目前还决定买房，想清楚自己做好花30年时间为它买单了吗？人一辈子非得被一个钢筋混凝土绑住吗？当大家对房价上涨不再抱有期望，开始思考空间和理想生活的关系，从自己的居住环境再反思到自己的生活状态。现在老的叙事还在破灭，新的叙事还没形成，充分的开放。一旦趋势开始进入右侧，走出来了，充分的尊重，去交易。中国真正意义上的社群文化，可能在未来2到3年当中会实现。集群化，买房业主的用户画像越来越接近。产业和新房的定价，会使得有共同偏好、产业背景的人开始聚集在一起。「✅买房人的玩法总结」 1）产品套利买好产品，而且产品好的时候，价格还不贵。因为得房率大幅提高，价格就贵20%。 2）租息套利所在城市租金太低，在高租息城市买房出租补贴。 3）法拍套利有点像做市商，比如7折进8折出。给市场注入流动性，获取流动性溢价、流动性补偿。因为法拍非常冷，纯粹的买方定价的市场。 4）土拍套利因为不限价导致的地王，跟二手房的gap，催生了这一类房子的上涨。 5）观望观望等趋势复苏，在右侧建仓。「✅卖房」如果确保要卖，或者置换，现在未必是最佳的时间。最佳的卖房机会：刚好有一个房地产的刺激政策出现，在政策出现的当晚，挂出。不建议裸卖。趋势传达到市场舆论是有1~2个月滞后的，市场感受到跌速，并流传出舆论上的恐慌感或者悲观情绪逐渐蔓延，反过来倒逼政策出现。变盘期：5~6月，既伴随着社会舆论悲观，又伴随着极大力度刺激的市场。而且大家在持续不断的卖房子，可能是左侧的第一个买点。中国人可以拥有首饰金是80年代，中国人开始拥有商品房是1980年，所体会到的周期往往很难准确的刻画出资产价格的可能走势，只能从常识判断。即有相当一部分的房子将永久性的不再稀缺。「✅卖房决策清单（可对照评估）」如果你持有的房子在Top20的城市当中，又是所在板块当中比较好的，你不应该为此担忧。因为在大的波动中，如果你不好，其他人只会比你更差。 1）资产配置你把风险放在哪？如果放在房地产，得确保你的资产有落流动性。 2）板块你所持有的资产在你的板块当中的位置。本身是否在加速衰老。 3）产业你所在板块本身在不在一个产业的趋势当中。 4）租息租息有没有吸引力。因为市场在降息过程中，会不断的给高股息的资产投票。 5）产品力查看自己的产品力，离所在城市最新一代住宅的物理距离。

HD465779YMM:哇噻课代表我爱你😘

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