普通人不想亏钱,尽量买 6000 万以上的房子🤪🐶听懂涨声

普通人不想亏钱,尽量买 6000 万以上的房子🤪🐶

76分钟 ·
播放数20509
·
评论数98

好了,不搞抽象了。这个标题是看到这张图的时候想到的。

昨天上海核心区的上海壹号院正式开盘,一小时成功售罄。现场公示名单中出现了潘X柏的名字:而根据名单,116号的潘帅,根本没轮到进场,房子就卖完了。

而与之相对比的是,外环大量低总价的住宅,出现了0认筹的现象。5000万的房抢不到,200万的房子没有人要,到底发生了什么?

🍻 本期对话

杨天楠:楼市专家、生活黑客,播客「听懂涨声」主理人。即刻:杨天楠

Nick:「趋势动物」公众号、小程序主理人

雨白:知行小酒馆 主播

本期节目是和知行小酒馆的一次串台。我和雨白、nick一起聊了下最近的房地产市场,其实坦率的讲,房地产已经乱成一锅粥了。土拍很热,地王频出,新房分化,二手交易活跃,但价格越来越低。除了上海 成都 乌鲁木齐 少数城市,大多数城市的跌幅都在扩大。法拍和不良资产都在打折,商办租金一路向下。全面分化时代,不要再问房价会不会涨?只能回答你的房子还会不会涨?

🚁 时间轴

05:31 春节后至今,大部分一线城市房价,已经回落到历史新低,发生了什么?

09:28 极端的冷热不均:5000 万以上房产卖到缺货,500万以下房产门可罗雀,200 万房产靠欺诈售卖?

13:02 楼市正在分化为「天」「地」两个方向:各地频出的土拍地王们,并没有让市场热起来

18:01 如果第四代住房 = 好房子,那我们前三代住房的业主算什么?😭

26:07 买房的悖论:因为求安定而买房的购房者们,必须每隔几年折腾一次,才能保障手中资产的竞争力

30:06 产品力极速变动的关口,持币观望的购房者,要怎么才能下得去手?两个参考方向——

41:11 变动中的核心叙事:从「穿拼多多、买大平层」到「买美债、租别墅」到「省吃俭用买黄金」

46:54 土地不稀缺,房子也不稀缺:对人口持续净流出的城市而言,刚需房将越来越难找到接盘者

56:47 如果「有房 = 人生赢家 = 幸福」的时代已过,你是否还愿意被需要还款30年的钢筋混凝土绑住?

65:00 买房人的玩法总结:产品套利,租息套利,法拍套利,土拍套利

72:27 卖房决策清单(可对照评估):资产配置✅ 板块✅ 产业✅ 租息✅ 产品力✅

🔍 猜你想看

06:20 2024年 924 一揽子金融政策(旨在促进房地产市场止跌回稳)提出以来,重点城市房价走势(边际挂牌价口径)👇

13:02 杭州取消土拍限价之后,多个板块土拍出了新“地王”,图源21世纪经济报道 👇

19:39 第四代新房产品,扬州的案例:宋风住宅,图片由嘉宾提供,仅作参考,不作为投资建议👇

22:26 播客里提到的住宅租息(租金回报率)、房贷利率、国债收益率、存款利率的对比 👇

豪宅疯了极端的价差:分化大到抽象

成都老城复兴

科技新城的焦虑

婆罗门的狂欢

展开Show Notes
能买6000万的房子还是普通人嘛😂
纸鸢7788:看到标题第一反应也是这个😂
标题是在搞抽象啊,但是财富分配的规则确实让人绝望。
标题绝了哈哈哈!轻轻搞个黑色幽默,评论区秒变大型破防现场~节目爆款预定⏰
坡咔曼
坡咔曼
2025.5.22
能买6000万房子的还叫普通人?
挖藕_OfzT
挖藕_OfzT
2025.5.22
主包:我再也不玩抽象了😭,第一☝️没人懂我的幽默,第二真的有人把我当大笨蛋😡
挖藕_OfzT:怎么成大笨蛋了😦
小宇宙巡航员:看来你之前没在小宇宙发过这个词
3条回复
考拉雪球
考拉雪球
2025.5.22
虽然在小酒馆里听过了,但看到这个标题还是要点进来
我来看看评论区是谁在骂了
Ass嘟嘟
Ass嘟嘟
2025.5.22
「🏠房价」
春节后至今,大部分一线城市房价,已经回落到历史新低。
不是发生了什么,而是期待它发生,但是没有发生。
以往,量在价先。然而现在,并没有。房子不难卖,但是卖不上高价。溢价率收窄,流动性扩大,预期降低。
极端的冷热不均:房价处在严重冷热不均,市场分化在2025年4月份几乎走到极端。5000 万以上房产门庭若市,500万以下房产门可罗雀,200 万房产可能靠欺诈售卖。

「✅楼市分化」
受土拍利好导致的新一代住宅,炒热了改善和置换需求,导致天资产抗跌,加上新房热销,买不到的人溢价。
开发商拿地保本定价 - 利润率3%。
土拍套利:因“地王”出现,把定价推高到新的溢价高度,显得周边的大户型二手房很便宜。
但土拍地王,并不代表市场很热,只是限价被放开了。
过去一手限价,优先买一手;现在市区土地价格全面放开,地王造成了超高单价的小区诞生,品质更好、得房率更高,且不愁卖,使得边上的二手房性价比看上去提高了。
控价挺量→控量挺价。

「✅新赛道“好房子”」
高得房率、低密度。市场越差,产品越卷。
传导链路:新房 → 二手房。
15~24年第三代、09~15年第二代,00~09年第一代,00年前老旧小区(老破小)。
第四代的出现,把场子弄热了,第三代局部的好产品被抬高溢价,更抗跌。
老破小 → 高租息赛道。
现在房地产,越来越像一个大宗的消费品。
对从未上车的刚需者而言,很难从资产配置的角度说服自己买房是有价值的。因为要么0,要么超过100%。

「✅买房悖论」
红皇后的游戏:只有拼命奔跑才能停留在原地。
买房的悖论:因求安定而买房的购房者们,必须每隔几年折腾一次,才能保障手中资产的竞争力和流动性。
如果买在产品力急速提升的关口之前,有可能买到一个有风险的房子。
定价逻辑:要好卖,就要有源源不断的“涨价预期”。

「✅买房」
1)好产品
市场回暖的那一刻,才是你可以放心的认为产品不会背刺你的时刻。
市场稳住 + 产品力大幅高于现在自住住宅,置换需求非常刚需且成立。
2)高租息
要买的房子,租息/租金回报率,远远高于自己租房,甚至理财,甚至月供(租息套利)。无法拒绝的高租金。
租息 = 年总租金 ÷ 最新的成交总价。
3)房子是一个城市的ETF
当你买入这套房子时,相当于拿家庭资产负债的60%以上买入这座城市的产业ETF,当产业出现急速扩张时,所持有的房子涨幅不会差。
老城区,受产业波动影响较小,只要人口持续流入,城市依然有经济活力,基本盘会非常稳。
买房,先判断驱动因素,是受产业的影响,还是人口迁入的影响。
4)北京
五环内的房子,新房和次新房的供给实在太少,特别是二三环以内;
北京的保租房和公租房的数量非常少,且在相对较偏位置,但上海基本每个区都有且供给持续增加。
疫情之后二房东市场崩盘了,只能整租,更加供不应求。
一类人买房是出于漂泊感,但不一定是真的需要通过拥有一套房子来实现。

「✅叙事变化」
变动中的核心叙事:从「穿拼多多、买大平层」到「买美债、租别墅」到「省吃俭用买黄金」
并不是觉悟了,而是通缩的大环境,使得预期发生变化。
原来能忍的,现在不想忍了。开始有一种逆城市化的倾向,寻找“明日故乡”。
原来都讲地段,现在都看产品。
开发商开发周期很短,购房者还贷周期很长。有时地王频出,可能整个周期已经走到极限。
世界上不同收入结构的人,在房地产上的杠杆率完全不同。越是年轻、收入相对比较少的人,在房地产上的仓位越重;越是超高净值的人,在房地产上的净值占比越低,加杠杆的空间反而会越大。
收缩状态下的房地产繁荣:做外贸,因出口收缩,在老家关掉一个厂,在上海可以买好几套房。

「✅不稀缺」
1)土地不稀缺
只有住宅的指标才稀缺。
豪宅周期是一个下行防御的标的。即在流动性不足的收缩性防御。一旦周期复租高,风险偏好回归,流动性最高的资产会受到资金的流入,马上切换回来。
现象:各地政府土拍都在供豪宅。
周转周期很快,豪宅的周期可能上行两三年就结束。豪宅现在处于强势放量的阶段,如果回到主流的刚需行业,又会把豪宅的周期拉下来。
2)房子不稀缺
刚需恢复到之前的上行趋势非常难。因为房子不太会折旧完。就像现在看到黄金在涨,但是存量的黄金不会消失。
对于刚需来说,中国已经不缺房子了,中国缺的是好房子。
对人口持续净流出的城市而言,刚需房很难有接盘者。
3)主线
主线周期还会有,但是叙事会切换。
如果你在房子投资上能够盈利,一定是提前发现了某种叙事。
数字游民、退休养老群体的选房逻辑,绝对和之前的地段论、产业论很不一样。
Ass嘟嘟:「✅幸福」 苏格拉底:原来这个世界上有那么多我不需要的东西,这本身就是一种自由。 「有房 = 人生赢家 = 幸福」的时代已过。如果目前还决定买房,想清楚自己做好花30年时间为它买单了吗?人一辈子非得被一个钢筋混凝土绑住吗? 当大家对房价上涨不再抱有期望,开始思考空间和理想生活的关系,从自己的居住环境再反思到自己的生活状态。 现在老的叙事还在破灭,新的叙事还没形成,充分的开放。一旦趋势开始进入右侧,走出来了,充分的尊重,去交易。 中国真正意义上的社群文化,可能在未来2到3年当中会实现。集群化,买房业主的用户画像越来越接近。产业和新房的定价,会使得有共同偏好、产业背景的人开始聚集在一起。 「✅买房人的玩法总结」 1)产品套利 买好产品,而且产品好的时候,价格还不贵。因为得房率大幅提高,价格就贵20%。 2)租息套利 所在城市租金太低,在高租息城市买房出租补贴。 3)法拍套利 有点像做市商,比如7折进8折出。 给市场注入流动性,获取流动性溢价、流动性补偿。 因为法拍非常冷,纯粹的买方定价的市场。 4)土拍套利 因为不限价导致的地王,跟二手房的gap,催生了这一类房子的上涨。 5)观望 观望等趋势复苏,在右侧建仓。 「✅卖房」 如果确保要卖,或者置换,现在未必是最佳的时间。 最佳的卖房机会:刚好有一个房地产的刺激政策出现,在政策出现的当晚,挂出。 不建议裸卖。 趋势传达到市场舆论是有1~2个月滞后的,市场感受到跌速,并流传出舆论上的恐慌感或者悲观情绪逐渐蔓延,反过来倒逼政策出现。 变盘期:5~6月,既伴随着社会舆论悲观,又伴随着极大力度刺激的市场。而且大家在持续不断的卖房子,可能是左侧的第一个买点。 中国人可以拥有首饰金是80年代,中国人开始拥有商品房是1980年,所体会到的周期往往很难准确的刻画出资产价格的可能走势,只能从常识判断。即有相当一部分的房子将永久性的不再稀缺。 「✅卖房决策清单(可对照评估)」 如果你持有的房子在Top20的城市当中,又是所在板块当中比较好的,你不应该为此担忧。因为在大的波动中,如果你不好,其他人只会比你更差。 1)资产配置 你把风险放在哪? 如果放在房地产,得确保你的资产有落流动性。 2)板块 你所持有的资产在你的板块当中的位置。本身是否在加速衰老。 3)产业 你所在板块本身在不在一个产业的趋势当中。 4)租息 租息有没有吸引力。因为市场在降息过程中,会不断的给高股息的资产投票。 5)产品力 查看自己的产品力,离所在城市最新一代住宅的物理距离。
HD465779YMM:哇噻课代表我爱你😘
3条回复
Alvin谢健
Alvin谢健
2025.5.22
看到标题就绷不住了哈哈哈
哈哈HAAA
哈哈HAAA
2025.5.22
北京上海很多市中心的房子烂的程度,放在贫困县狗都不住
HD894997n:我证明你说的是对的,小,破,厨房排烟道直通楼道的房子还卖几百万😂
yuyu_nbMY:买的是教育和医疗资源
3条回复
healthy999
healthy999
2025.5.24
谁会在乌鲁木齐租1.5w的房子?主播真的有求证过吗?这得多稀缺的人的画像。。。感觉大幅削弱了可信度
我觉得杨老师专门替别人起名字会更赚钱,有天赋啊🤣🤣
HD73709v
HD73709v
2025.5.22
标题怎么还改了呢,狗头保命吗哈哈哈
楠师翻车了 标题的幽默大家没get
张阿悦
张阿悦
2025.5.22
这期声音好小
HD421134j
HD421134j
2025.5.22
看到标题就准备进来骂了🤪
悠悠有有
悠悠有有
2025.5.22
能买6000万的房子和普通人没什么关系
羊行
羊行
2025.5.22
好的,学到了
羊光明媚
羊光明媚
2025.5.22
😦,这个标题怎么回事!
夕阳微暖
夕阳微暖
2025.5.24
10:12 《走在先锋》给我笑岔气了!