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413日本杂谈的最新一期，来聊聊日本的住宅房地产市场。
大家好，我是大卫翁，“起朱楼宴宾客”是我用来记录这个大时代的播客节目。
这个系列的第一期聊租房，中间聊了团地，这次来聊聊买房。
当然，我买的是一套新筑公寓，自身对日本的住宅房地产接触也没有那么多，所以这期节目里其实不会给来日本买房这件事情本身提供任何的意见建议。和这个系列主旨相同，这期节目主要是对比了一下日本和中国在买房过程中的诸多不同，以及和大家一起来看看当今日本住宅房地产市场的一些生态和趋势。
简明时间轴：
01:27 日本几种住宅的区别：一户建、マンション（Mansion）、アパート（Apartment）、塔楼
第一步：（没）挑选房子
10:29 为什么我买房一般都只看一两套？因为功课做在了前头，知道自己想要什么
14:09 简单介绍一下日本五种类型的房地产企业
延伸阅读：《日本房地产系列》FT中文网 李海燕
21:19 日本订房过程中和中国的几点不同：预售制的区别、面积计算的区别、管理费和房屋修缮基金的区别
37:57 订房后对于房屋本身有很多的修改和增加选项
第二步：从订房到交房的一年间
40:48 日本买房过程中可以获得的信息量惊人：重要事项报告书、长期修缮计划书、土地利用履历书
45:46 每三个月受到一次的工期报告
47:51 交房前又收到的一沓厚厚的资料
51:36 申请日本住房贷款的全过程
56:29 日本住房贷款和中国的几个区别：自住房和投资房严格区分、团信保险制度
60:27 日本租房和买房必须购买的火灾和地震保险
第三步：交房啦！
64:34 内览会时的一些感慨：好多人啊、分工细致、装修品质比较高
69:35 专门介绍一个应该引入国内的设备：浴室换气暖房干燥机
72:03 在日本，千篇一律是好的，但个性是最贵的
延伸阅读：知乎博主“丘主”以及他们的播客《日本浮游》
公众号“隐于市者”
公众号“45岁开始的第二人生”
最后一部分：日本住宅房地产的几个趋势观察
75:20 观察一：日本的房地产是如何从不动产变成负动产的
83:30 观察二：房子是消费品，不是投资品。但核心区域的土地是投资品。
90:44 观察三：日本住宅的固定资产税其实不高，但因为它、管理费以及长期修缮基金等持有费用，让“房住不炒”走进现实
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节目BGM：
The Long Way Round - Jodymoon
たのしいひとり - 0.5の男
节目后期：大卫翁
涨见识，他们真的太细节了
「✅日本住宅」
一户建、マンション（Mansion）、アパート（Apartment）、塔楼。
「1️⃣挑选房子」
1）户型
周边小区的所有户型，确定自己想要的，等房源。
横滨，最想居住的城市之一。
2）房地产企业
财阀系、（民营）铁路公司、开发一户建的房地产开发商、独立型的房地产开发商、国有的住宅开发机构（日本住宅工团 → 都市再生机构）。
（民营）铁路公司：占据了房地产开发商的主要位置。最早是从大城市出发，连接周边小城市或观光地。同时在铁路沿线大规模开发，维护郊外的风景名胜地等。
3）订房 🆚 国内
① 预售制
与开发商签订商品房预售交易合同后，即可向银行申请贷款，余款等商品房竣工交付时支付。只需支付10%~20%定金，而且开发商要向金融机构申请购房定金的担保。
② 房屋销售面积
日本：壁芯面积。不存在公摊，走廊、电梯等作为物业用房。阳台有逃生通道，属于公共区域，不能堵住。相当于中国的建筑面积 × 80%，比如中国70m² ≈ 日本55m²。
中国：建筑面积、使用面积。阳台50%算登记面积，50%算赠送。
③ 管理费和房屋修缮基金
日本的房子，最贵的不是买价，而是维护费用。
新房管理费：1600元/月（60m²公寓）。如果公寓内户数较多，分摊下来，管理费较少。
好处：清晰明了。比如日勤、常驻、巡回。
房屋修缮基金：每月支付，房子越老需要的修缮资金越多。或者临时修缮基金。
4）订房后
在房子盖好之前，房地产商可以给很多房型的选择以及改变。
「2️⃣订房 → 交房」
1）信息
重要事项报告书、长期修缮计划书、土地利用履历书。
都市计划。
每三个月邮寄一份工期报告。
交房前，内览会（看自己的房屋、检查施工质量、量尺寸等）、钥匙的引渡会、填表等等。
日本的免责文化，信息前置。
2）日本住房贷款
利率很低，1%以下。现在变动金率0.66%。要交2%（贷款金额）手续费。
减税
日本住房贷款是一种信用建立的过程，后续再办信用卡或小额贷款，更方便。
分为住宅贷款、二套房贷款、投资贷款、民宿贷款。利率不同，审查标准不同。
永住、高度人才签证，或者买房的各种条件，决定你是否有权申请住房贷款。
办理过程，非常漫长，且需要提交很多资料。可同时申请多家。
3）与中国的区别
如果从自住属性 → 投资属性（出租），需要告知银行，转换贷款利率。如果隐瞒被银行发现，要求立刻把所有贷款还上，且在这个国家的信用会受到很大影响。
在日本，事前告知，且随着告知事项的不同，提供不同服务的情况非常多。
日本的住房贷款，自带团信保险（团体信用生命保险），如果贷款人在还款期间，因意外情况生病或事故去世，房贷债务由保险公司偿还。不需要额外收费。
4）保险
日本租房和买房必须购买火灾和地震保险。
「✅内览会」
工作人员越多，意味着对你的重视程度、服务的高级感和提供的情绪价值更高。
层高较矮，两重地板、两重天花板。
分工明确，具体且细致。
新房的装修质量很高、（内）收纳空间很足。
浴室换气暖房干燥机，只在日本本国出售。
缺乏个性，所有格局很类似。
「✅观察」
1）负动产
从90年代至今，日本的房地产从不动产 → 负动产，尤其是偏远地区。
过去30年，日本房地产行业重要趋势，向城市中心回流，因为日本女性越来越多的走向职场，日本城市中心发生了大规模的再开发，背景是工业用地的释放。
城市运营商。
2）地位
房子是消费品，不是投资品。但核心区域的土地是投资品。
因为永久产权，房龄越长价格越低。在前十年快速下降，之后进入平台期。
对于公寓，房子的管理状态会极大的影响房子的老化程度和价值。
对于一户建，随着房龄变老，房子价值占整套房屋的价值比例越来越低，土地价值占比越来越高。
土地的经济寿命，并不是一定会永久值钱。
房子在你拥有它的某个属性的永久产权时，作为投资品。
3）房产税
固定资产税、都市计划税，分别占房产评估价值的1.4%、0.3%。
随着房产价值下降，税率逐年递减；房产税有很多优惠政策。
相对于长期修缮基金，房产税对房屋价值影响并不大。