对话朱宁：房价还要跌20%？——如何不被经济周期割韭菜

71分钟 ·8个月前

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Hello 大家好，欢迎来到《听懂涨声》，我是天楠。这是我们“对话经济学家”系列的最新一期节目。

最近这段时间，经济领域的热词层出不穷：反内卷、通缩、房地产深度调整、超额储蓄、打工人躺平……这些看似分散的现象背后，是不是隐藏着一条共同的主线？我们身处的经济环境，究竟在经历怎么样的根本性变化？这期节目，我们非常荣幸邀请到一位重量级嘉宾，上海交通大学、上海高级金融学院金融学教授、副院长——朱宁教授，来跟我们一起聊聊这些现象背后隐藏的暗线。

朱宁教授长期深耕于投资者行为和资产泡沫研究，他的著作《刚性泡沫》在业内影响深远。尤其值得一提的是，这本书在2016年首次出版时，就精准预言了我们后来在房地产、金融等领域所目睹的诸多挑战。首次出版到现在将近十年的时间，现实也发生了显著的变化：房价持续下行、土地财政压力增加、部分行业产能过剩问题凸显、年轻人对未来的预期也在悄然转变。

2024年，朱宁教授出版了《刚性泡沫》增订版，结合最新的经济图景，更新了许多对当下的关键判断，比如“反内卷”与供给侧改革的关系，政府在金融领域的隐性担保，以及，朱宁教授坚持认为房地产调整远未到位，甚至预言价格可能还有20%-30%的下行空间。

在这期节目中，朱宁教授坦诚地分享他的研究框架和最新的思考。关于房地产，当前的调整进行到了哪一步？未来的路径会怎样？我们常说的“刚需”真的是刚需吗？关于通缩与反内卷，为什么说对于通缩的预期可能比通缩本身更可怕？如何打破这种负向循环？最后，关于代际差异与当下的人生选择：面对与父母辈截然不同的经济周期，年轻一代的机会在哪里？

无论你是密切关注宏观经济的趋势动向，正在为个人投资决策而纠结，还是渴望理解我们共同经历的这个时代变局，这期与朱宁教授的深度对话，都将为你提供系统性的思考维度和穿透现象看本质的视角。接下来就让我们进入这期节目。

本期对话

朱宁｜上海交通大学、上海高级金融学院金融学副院长

杨天楠｜「听懂涨声」主理人

时间轴：

05:00 时隔8年再版的《刚性泡沫（增订版）》，在观点上有哪些更新？

08:45 为什么之前喊了这么多年的打破刚兑、戳破泡沫，大家一直不相信？

12:41 房地产是泡沫之王，因为这是最复杂的资产

17:05 所谓的“刚需”，其实是一个伪概念

18:34 对租户权利的保障，是调控房地产市场的一个重要机制

24:28 当房子卖不动之后，土地财政就会陷入恶性循环

26:51 房子还会不会再往下跌？跌到什么程度才可以入手？

31:21 形成泡沫最重要的原因就两个字——预期

35:26 在国内消费，似乎变得越来越物超所值

38:11 重大的宏观历史事件，会塑造一整代人的投资理念

43:32 越来越卷的中国制造业，是怎么发展成现在这样的？

45:59 比起实际的通缩，更可怕的是对于通缩的预期

49:11 消费是人的本性，最关键的难点是要解决通缩预期和收入增长的问题

53:20 通过各种模式完善社会福利保障体系，可以有效地保障消费

57:38 在“反内卷”的大背景下，究竟什么样的企业会被出清？

61:02 通过金融改革，让更多民企享受到优惠的贷款条件

65:33 从个人的微观处境来看，当代的年轻人能够为自己做些什么？

68:50 打破刚性兑付之后，才会倒逼大众形成投资理财意识

展开Show Notes

haitaoyao

2025.8.08

25:38 好的时候不想改，坏的时候不敢改

Daniel丨:这句话真的是人性命题

康克由:中肯的，一针见血的

共3条回复

haitaoyao

2025.8.08

18:04 刚需是个伪命题。只有有效需求和无效需求

没砍人不错了:“刚需”有没有可能就是指“有效需求”

韩毅_RXn5:刚需指无论如何都必须要买的有效需求指想买并且能买得起的

搬砖人在上海

2025.8.08

期待跌，我没有房🐶

momo999:你老板可能有。再跌跌他把公司关了…

没砍人不错了:你家也没房吗

共3条回复

地塞米松陈

2025.8.09

我的个人听感是：很多时候，是可以等对方说完，再发表自己的看法的，完全没有必要提前把话接到自己手上

haitaoyao

2025.8.08

28:34 27:09 房地产市场三个要素：1、供需。2、租户房东平权。3、土地财政。其他的都是噪音

haitaoyao

2025.8.08

19:10 租售不同权。卖的不是房子，而是房子所在地区的公共资源的使用权，是股东权益！

Gary葛瑞:实际上这些人要在中国混，说话还是比较客气。买房哪有什么特别的公共资源使用权，就多一个教育而已，说白了是让人抓住软肋了

东南亚重工

2025.8.08

57:19 发钱不可能，生育补贴都扣扣搜搜

小朵云:3600养只猫都有点费劲……没办法，人口基数太大了

乐在其鈡

2025.8.08

这期应该上首页

Ass嘟嘟

2025.8.10

📚《刚性泡沫》
最后化解房地产泡沫，不一定以经济政策来体现，很可能是以社会和政治方面的体现和解决。
2016年，棚改货币化，涨价去库存，使得房价进入新一轮上涨周期。
新版 - 修正：数据更新，当初对刚性兑付是否能打破，持有怀疑；政策层比较认可，民间的朋友们不以为然。政策建议，打破刚兑 → 救助房地产市场，防止房地产市场进一步下滑。
人的亲身经历，会改变人的风险偏好和投资行为。
在做决定的时候，参照系（赚钱 or 亏钱）特别重要。

「🏠房地产」
泡沫之王：是最复杂的资产。不是一个简单的投资品、消费品，同时没有卖空机制。
追涨杀跌，天真的线性外推的思维模式，和一个波动的资产价格和经济的周期，特别不一致。
投资是一项反人性的活动，是和自己的人性做斗争。
叙事 - 事后追认的一种解释。

「✅刚需 - 伪概念」
在过去大量的市场需求里，很大一部分是投资性或投机性需求。
高盛：稳态状态下，每年新房销售5亿m²。
为什么在上海买个房是刚需？为什么买个劳斯莱斯不是刚需？
有效需求：买得起的需求。
过去一段时间很多人即使买不起也要买，因为房地产是投机品/投资品。
按正常商品角度，价格下跌需求增加，但房地产恰恰相反，价格下跌1/3左右，需求下降的更多。

「✅租户」
居住需求，很容易通过租房完成。
国内的问题是，租户和业主不同权。一线城市卖房时卖的不是简单的居住权利，还有非常稀缺的公共设施的享有权利。
空气房东：保障性租赁住房。
对租户权利的保障，是化解泡沫、调控房地产市场的重要机制，也是社会进步的反应。
教育：中国的房价绑定了一个孩子的就学权利。
冲击：教育是否能改变命运/生活的想法发生了改变；人口的下降趋势。

「✅土地财政」
上海在全国省级区划里，对土地依存度最低。经济比较多元，相对健康发展的方向。
低县级城市：如果土地收入是最重要的财政收入，越卖不出地 → 经济越不增长 → 越要靠卖地，恶性循环。
房地产泡沫问题、债务（地方债务）问题，是一个硬币的两面。
没有一个全国性的房地产市场，因城施策。
短期注重平衡供需关系，中长期让租房（同权）成为房地产市场的重要消费方式。

「✅买房」
1）你买的第一套房，永远都不是投资
第一套房，满足生活需要，让你能更好的拓展自己的事业，能有更好的收入增长，适应现在的生活方式，帮助自己在生活/职业上能够进一步的成长。
2）你有几套房？
如果有一套，不用太纠结或过于思考；
如果有多套，你的房子在哪里？一二线城市，可以考虑考虑，低县级城市，尽早变现。
3）会不会跌？还会跌
24年初，判断房价还要调整3~5年，下跌20%~30%。现在已经下跌15%，跌了18个月，仍然坚持当时的判断，如果处理不好，可能会超出该预期。
一些主要经济体，房地产泡沫从顶端到谷底大概平均10年。所有的新兴市场国家，面对第一次房地产大周期时，持续时间特别长，十年甚至超过十年。
中国：2017~2027左右，还有2年。
按照国际惯例评价房地产价值体系（房价对收入比、房价对房租的比例），我国目前的房价仍远远高于国际水平。
21年彭博社数（房价对收入比）：深圳46年、北京42年、上海40年、广州35年。

「✅预期」
形成泡沫最重要的原因。只要预期XX会涨，现在再怎么贵都不在乎。
如果不是因为这十年的上涨，任何一个有理智的人，愿意花30年的收入买套房，都很难想象。
刚性泡沫对中国特别适用，房价上涨 → 才能卖地 → GDP发展。
即使房地产调整到真正的完全出清，房价对收入比和房价对租金比例也不能收敛到全球的平均水平。
社会心态：当大家都相信房价不会跌的时候，房价可能真的不会跌。但最近游戏规则改变了，现在大家都相信房价不会涨，如果这个信念坚持久了之后，房价可能就真的不会涨了。

「✅消费」
在国内消费，似乎变得越来越物超所值。
一旦居民的预期发生变化以后，会影响财富效应，会带动自己的消费行为的变化。
看待一个经济和金融事务，一定要用历史的视角和国际的视角。
第一，未来看待工作、教育的态度发生了很大的变化。现在年轻的朋友会觉得，再怎么努力可能也达不到父辈的高度，或享受不到父辈当时享受的红利。躺平就好，还不如做点自己喜欢做的事情。
第二，年轻一代看待房地产的态度发生了根本性的改变。第一，付了首付可以拿不到房；第二，你可能交了首付，掏空了六个钱包，也很幸运拿到了房，但供不起房了；第三，过去5年很多地方房价腰斩，房子是一个风险资产，而且可能把过去多少年赚的钱全赔进去。对房子有天然的回避，甚至逃避心态。

Ass嘟嘟:「✅投资理念」重大的宏观历史事件，会塑造一整代人的投资理念，这些情绪记忆和他们的投资行为紧密相连。经济就是有周期的，在上升和扩张期，红利就多一些。在衰退和停滞期，挑战就多一些。现在是三个问题的叠加：第一，自己的经济周期或房地产泡沫周期；第二，技术进步的周期；第三，大的地缘变化的周期。它不会是永远的，就算大环境不好，小环境总能有一些热门的行业/赛道/机会，对年轻人更有利。「✅反内卷」全球主要经济体5%增长很快了，现在的失落感来自于过去十几年增长太快了。不要用过去的十年十五年指导你。现在内卷变成了很普遍的社会问题，从生产端 → 教育端 → 生活端。机会越来越少，竞争越来越不健康。「✅通缩预期」通胀/通缩都不可怕。可怕的是通胀/通缩的预期。如果一个消费者/购房者的预期是价格会下跌，理性的选择是“等”。如果大家都等的话，买的少 → 厂商订单减少 → 厂商裁员 → 被裁员工的消费行为进一步下降。「✅预期 & 收入」消费是人的本性，不需要刺激，真正要解决的是预期、收入/收入预期的问题。真正创造就业的机会，至少在公共投资方面更多的向社会福利保障体系倾斜。现在大家不是不想消费，而是没有信心和没有钱。撒钱：在边际消费倾向不变的情况下，收入多了，消费总量就会大。凯恩斯：人为的创造出需求，因为没有需求，很多问题就没法解决。如果全社会都没有需求，政府作为最后的需求提供者。「✅社会福利保障体系」全民的补贴政策，应该出现，但短期内可能不会出现。仍然处于消费增长乏力的经济现实。直接给有消费意愿、有消费能力的人群发放资金，才能够刺激/推动他们的消费行为。比如老人的养老金和退休金、老人的医疗费用、小孩的教育费用，婴幼儿的教育费用，在找工作的人在就业之间的补贴和再就业的培训。经济是一个有机体，环环相扣。短期能做的事情，是先把信心和预期扭转过来。即发钱。「✅出清」以民营企业为主。国企：第一，大家对它的信心非常坚固；第二，获得资金和资金成本，和民企相比有很大的优势。国进民退的趋势，进一步持续。随着经济增速的下行，民企面临的压力还会持续增加。因为它是国有企业，至少大家不会挤兑它。民企很难达到和政府同样的信用水平。「✅金融改革」只有资本还需要配额，即贷款。民企、国企的身份决定了你能不能达到资本。通过金融改革（直接融资），让市场通过借款者/融资者的资质，而不是国企/民企，决定是不是发放贷款。过去十年很多的明星企业，之所以明星，是因为杠杆加的比较足。金融的高质量发展，使得很多金融机构的生存状态、利润率大幅下降。从理性的角度来说，行业的高质量发展是件好事儿，但谁都不愿意被出清掉。「✅年轻人」提升自己的能力（不等同于学位），对世界、未来有自己的思考。我不喜欢悲观，悲观可能正确，但是只有乐观才能成功。人生的勇气在于认清了人生的本质之后，仍然热爱生活。每代人的机会，每代人也都有每一代人的挑战。你怎么看待问题，很大程度会影响你的选择、你的行为和最终的结果。投资理财建议：有一定的储蓄和投资的习惯，一定不要低估长期投资复利增长的威力。多元化投资。正视问题，正面对待，正确的解决。