租房比买房更“赚”？当下的中产还有必要买房吗

听懂涨声

77分钟 ·2个月前

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Hello 大家好，欢迎来到《听懂涨声》，我是天楠。

我们已经很久没有聊过房地产的内容了，其实也不是不想聊，而是很难聊。

我曾经说过，每次来到录制间聊房产，一定是出现了什么大的变化。要么是趋势发生了变化，要么就是出现了一些拐点。但是坦率的说，最近全国的房价都是持续下跌，而且下跌的幅度都不小，尤其是在北京、上海，最近一年的平均的挂牌价格依然是接近两位数的跌幅。

当然，板块之间、房龄之间、产品之间还是在持续的分化过程当中。如果用一句话来解释当下的市场走势，我相信大家的感受还是“加速下跌”。

我们今天也是请到了两位嘉宾，一位是清风，我们节目的老朋友了；另一位是丁总，一位“无人机博主”，希望能给大家理解当下的楼市带来一些新的视角。

本期对话

清风｜公众号「清风说新房」主理人

丁总｜公众号「飞沪环楼记」主理人

杨天楠｜「听懂涨声」主理人

时间轴：

01:11 用无人机踩盘，是一种什么样的体验？

03:11 站在当下来看，房地产市场最大的变化是什么

08:37 现在上海还能好卖的房子，只剩下顶豪

12:50 在房价下跌之后，原先的“刚需客”都不见了

20:40 以投资客为主的板块，会不会面临更大幅度的杀跌？

23:18 大家会买活鱼，也会买死鱼，但不会拿活鱼的价钱去买一条快死的鱼

27:43 2023年上车的人，现在都怎么样了？

34:15 用租房的方式，体验不同的社区

41:44 100平的小三房，在未来很可能成为被淘汰的对象

45:55 上海新的楼市标准，或许为未来定下的稳定的标杆

53:35 公共空间比大家想象中要有价值得多

58:40 小区会所是否对外开放并不重要，能持续运营下去才是关键

62:36 从资产配置的角度来看，当下谁还适合买房？

71:06 “房价永远涨”的思维破灭了，但“房价一直跌”的悲观情绪也会让你错失很多机会

74:36 没有人有精力一直盯盘，买房最终还是为了更好地生活

展开Show Notes

地塞米松陈

2025.10.28

其实愿意留言评论的往往都是资产1000万以上的。

我来出个反例。

我期待何时可以谈一谈关于上海300万甚至200万以下的房产。个人感觉这个区间是上海普通人的基本盘。

杨天楠

:好的，我专门出个老破小节目

yqz的梦呓:截止到 10.26 日，本月上海二手房成交数据中，200 万以下占 50.13% 200-300 万占 20.07% 300-400 万占 10.6% 400-600 万占 9.61% 这几个价位区间加起来已经 90%🥲还是普通人多啊

共11条回复

Ass嘟嘟

2025.10.28

「✅变化」
攻守之势。
原先强势的是开发商，现在用户是强势方。所有的盘都在虹吸存量客户。开发商不断的创造条件，让用户愿意跟他们建立连接。
当市场下行之后，明显的趋势是“用户也在等待”。
原来是涨价预期驱动销售，现在变成了等等党永远胜利。很多商品没有合法涨价权 → 出清困难 → 越被看到底牌 → 越难卖。
前一轮上海房价调整，次新从跌幅、时间都明显滞后。
在一些强中产、高净值板块，次新跌的比较少。但在绝大多数的中产板块，供应的新房价格比次新房高出了一大截。价格差距这么大的情况下，未必一定要住新房。

「🏡顶豪」
现在上海还能好卖的房子，只剩下顶豪。因为它还有肉眼可见的套利空间。
刚需，是一个所谓的伪命题。如果买完房子5年后亏300万，你一定会想尽办法说服自己不买。
中下游的其他房源现在卖的不好，因为置换链条已经基本上断了。大家没有合理的涨价预期后，涨价去库存的游戏玩不下去了。

「✅供需」
超高净值：利润/现金流留存下来，拨出一部分在上海买房，杠杆率比较低。
中产：本来杠杆率比较高，原来促进它不断往上迭代，需求改善是一部分，但更重要的是涨价预期。一旦涨价预期崩了，再做置换很难。二手卖不出价，一手还在涨，gap越大，换房动力越低，索性不换了。一手的流动性也就没有了。
很多时候，一旦供需发生一些变化，当投机需求出现以后，它的需求是突然之间萎缩的。一旦没有任何涨价预期时，大家支付率会大幅的下降。
前两年上海的供应量太大了，因为新房和二手之间的倒挂关系，涌入了大量的投资客，完全透支了上海的购买力。2026年这批投资客很多人要开始解禁了，造成了一个人为的波峰和波谷效应，完全放大了整个市场的波动曲线。

「✅股债房」
大家对房产的预期，发生了变化。
资产价格永远是在一个比较过程当中，股债房是普通中国家庭要解的题。
1）房地产
2017.2018年之前，房地产在资产比重中不断增加；2021~2022年，中国普通家庭资产负债表70%是房，在全球范围内都是一个非常吓人的数字，同时它也挤压了其他资产。
2）债券
存款、银行理财产品，本质都是固定收益的产品。
随着近两年债券收益持续下行，债的吸引力下滑。越来越多人把自己的权益资产切换到含权量更高的固收+、指数、私募等产品中。
3）存款搬家
在这轮大的搬家当中，房子的性价比越来越低。
房子不再是一道必答题，可能会变成一个选择题了。

「✅大家会买活鱼，也会买死鱼，但不会拿活鱼的价钱去买一条快死的鱼」
共同叙事：以后学区一定会越来越不值钱。房子越做越好、得房率越高、产品力越强，晚买半年差距很大。
叠加到一起，越来越多人“再等等看”。
2023年买房，是往上够。现在是往下省。
房子的金融属性，在被慢慢的剥离，慢慢的回归它的居住属性。

「✅租房」
花一千多万的房子，租金覆盖两千万房子的居住水平。
体验了各种物业、各种小区之后，慢慢意识到你自己想要什么，哪些是可以被放弃的。
买房，基本上是95%的人能做的最大的投资，千万别“花三天买房，花30年还贷”。

「✅100平的小三房」
未来可能会成为被淘汰或者被替换的对象。
市场当中存量的未出售的新房量还有很多。在过去的5~7年当中，很多刚需/改善的人买的就是这类房，未来都要换掉。
只要是一个相对中产的片区，120、130、140平要远比100平好卖，而且更热门。
大家开始慢慢的意识到居住体验感受的不同，会带来未来5~10年生活的变化。
全上海存量的商品房里最大的比例是两房，70~100平。

「✅海新的楼市标准，或许为未来定下的稳定的标杆」
好处：明确标准、让了一部分的空间的利、城市界面放宽了限高。
1）阳台
上海目前新规的最强悍版本，把三阳台的10%的面积送满。
现在上海终于限定住了标准，至少稳定了未来的预期，不会再出现在菜市场等鱼死的情况。
2）抬板
开发商不再需要挖很大的地下空间，能节省很多的成本。地下越挖，成本指数级上升。
可以把小区的整个立体的空间拉开。
现在新规，鼓励开发商做外部界面的更新、会所、架空层的功能，让小区更丰富。

「✅公共空间」
公共空间和可利用空间最重要。
不要那么在意容积率。更在意那些真正可被使用的公共空间，非常看重开发商的所谓的设计能力和物业的运营能力。
选择时注意：这个小区物业本身的历史口碑怎么样？开发商是否真的想要你使用，还是单纯的售卖道具？
在现场，问一下销售，未来的运营计划，以及这个功能以后是谁来负责的。
买新房子时，问清楚会所费用是否包含在你的物业费里？还是会所费用需要单独收取。
比起它对外开放，让会所持续的运营下去，这件事情的利益是远大于一切的。
中大型社区，更有优势。500~1000户之间，都是一个相对适中的状态。

Ass嘟嘟:「✅从资产配置的角度来看，当下谁还适合买房？」房产已经从金融属性高于居住属性 → 现在基本上剥离了金融属性，只剩下居住属性。周期是一定会存在的。上海的房子过去一段时间里，硬生生的拔高到了一个不太合理的价格区间，目前来看很难站住。如果现在一定要买房，一定要建立自己的倒挂的体系。得真的看了房子，真的自己知道市场上那些二手的真实成交，就能知道为什么需要买它，或者为什么应该避开它，才能够选择你自己更想要的房子。上海的顶级豪宅目前还是在被限价的过程中。现在的顶豪逻辑有点像前几年普通中产买房倒挂的逻辑，你可以用更便宜的价格买到更好的产品。刨除掉这样情况，对于大多数人，盲目的买房子（新房 or 二手房），暂时都不是一个特别好的时机，也许等到价格再回落一些，也许等到大家的倒挂模型建立的更好，能够看得见机会的时候再上车，更安全一些。如果无风险利率继续下行，房产的租售比就会显得有一定的吸引力，在很多老破小身上已经发生了。 2025年，很多人还沉浸在通缩叙事里。但全世界的资产，除了美元和中房在跌以外，已经没有东西再跌了。「✅“房价永远涨”的思维破灭了，但“房价一直跌”的悲观情绪也会让你错失很多机会」对于有条件的中产家庭，如果持有一套优质的资产，能控制它在资产规模中比例不要太高。你既能享受大股东的权益，又相当于买了一张通胀和资产升值的看涨期权。剩下的钱，把权益资产的量拉得更高一些，使你的组合更有韧性。现阶段对于中国一线城市的中产家庭来说，把房地产的占比往下再压一压，可能会是个更好的选择。尽可能的把这套房产置换到一个比较优质的资产。迭代：产品持有的生命周期正在变短。从资产配置角度来讲，也不建议手上什么房产都没有。「✅更好的生活」我们不是专业的投资者。第一，不能承受太大的波动。第二，不能影响生活。第三，不可能持续的跟踪。所以，第一，必须多元。第二，得均衡。第三，尽可能的低位买。买房还是为了生活的更好，不要因为这个东西去影响自己的心情、影响自己的生活。

SSGates

2025.10.28

39:05 租房有些体验还是不如买房，比如我家里的嵌入式洗碗机，烘干机，还有一整套的可以联网的控制的灯具，空调，电视，即热饮水器，往墙上钉的戴森吸尘器，这些可以弄吗？

HD10270029:租一套最近两年新交付的精装修空房，你说的这些东西是什么稀罕物件吗？小几万块就能搞定。租个三年，房东什么都答应你

皮卡不卡丘:如果拿买房贷款的利息(利息是纯消费)，一次性投入一小部分，和房东聊好多租一段时间，都是可以做到的，钉墙啥的退租收拾好就是了~嵌入式橱柜，最多加个几万，也比承担动辄几十万上百万的房价亏损好多啦。如果是全款，那我觉得不在这个行列啦！说的是普通中产~

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ssswang

2025.10.28

56:01 哪个小区想搬去😂

杨天楠

:清风狡兔三窟，不会让你抓到

功陈:我记得在截胡不截财的节目里提到过，可以找找

许曼倩Mary

2025.10.29

“你会买一条活鱼，你也会买一条死鱼，但你不会花活鱼的钱去买一条看着就要死的鱼” 这比喻还是很鲜活的，有学到[嘿哈]

都说中国人的家庭资产里6-7成都是房子，而它作为时代叙事的产物，也发生着巨大的变化！

如果真的作为家庭资产浓墨重彩的一笔，就应该静下心来算算这笔大帐！往远了看，放低预期了算，别再为更多的情绪买单了，情绪帐是一笔可大可小的隐形负债。

生活还要持续好久，生活也只能是自己的，别人是谁？他们只会动动嘴皮，并不会为你埋单。向内看，向自己看，尤其重要❗️

#让钱有去处👉生活才有模样[拳头]

简一Jenny

2025.10.28

吉隆坡的小区标配健身房泳池桑拿房自习室，室内羽毛球🏸乒乓球场，网球场等，200平左右大三房月租金不到3k

一个钢镚:现在的新房这些配置都开始有了

康克由:东南亚什么乡下地方……

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lwwwwwwl

2025.10.28

用耳机听电流声音好响是我耳机的问题还是收音的问题

杨天楠

:我这边还好

aiyolo:我也是

共3条回复

松阪

2025.10.29

什么时候再次邀请猫草女士过来，太喜欢你们俩强密度的输出

yqz的梦呓:直接去听猫草老师个人播客就好了，她更新很勤快

何西烛:最喜欢听楠师猫草对谈！最会说话、金句频出、妙趣横生的两个人！

摄影师柳丁

2025.10.28

31:53 在家里养个游泳池很不实用，还不如去外面办卡

您厉害您说的对:说个冷知识：广东新小区基本都自带小区

模小电:何意味？

LiWei_ia8b

2025.10.30

特别感兴趣上海租房市场，主播能开一期吗？🙏

馒头上有飞碟

2025.11.04

你们真觉得现在房价贵么？现在北京望京区域200-300的房子比比皆是，一个工薪阶层的人真买不起么？这不是搞笑么。而且说什么房子没有金融属性，这个也是个很扯的观念，中国家庭还不至于富到拿几百万去买个会贬值的消费品，哪有那么多新增资金供自己一辈子替换好几次。个人主观体感房价至少已经进入了合理区间，是否低估不好说，但绝对不贵了！

恭喜发财大吉大利:说得好，那房子会跌的话就更不应该买了

lyz_xDYG:看着便宜是跟前几年比，实际上算租售比+老房子折旧没那么值

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馒头上有飞碟

2025.11.06

1:16:38 一直觉得这个社会把年轻人、小孩子的观点太当回事了…不排除有特别杰出的人，但大部分还是缺少阅历和知识，普通的、跟风的还是大多数。无论啥年龄段，普通人就是基本盘。

DrHorse

2025.10.28

来啦来啦，这个话题太适合我了

杨天楠

:快来听

R_911

2025.11.06

去年我觉得房价五年内能回来，今年我觉得未来20年都没可能了。

许曼倩Mary

2025.10.30

36:22 很认同嘉宾的思路和操作。考虑租售比，再结合自己的实际需求，深思熟虑后会发现，租房体验会比买房（还贷）更自由更愉悦。确实这么大笔投入的配置，绝大部分人是草率且模糊的，尤其是那些还有执念一定要买一套自己房子的人。
生活各方各面的长远规划来看，如有孩子，老人，未来教育、养老，包括自己的养老都需要大量的资金基础。已经到了不必要为一套房圈定的时代了。