高盛2025年11月26日发布的《China Property：Hangzhou trip takeaway：reinforced polarization》研报，彻底打破“楼市要么全冷要么全热”的惯性认知。通过11月25日走访杭州本土龙头滨江集团（[002244.SZ](002244.SZ)，市占率约30%）及金尚万象府项目，结合深圳、广州调研和华润置地反向路演结论，高盛明确：杭州楼市正经历“史上最强分化”——普通市场成交惨淡，优质高端盘却能提价热销，这种极化趋势还在持续强化。

先看四张关键图表，读懂杭州楼市真相

研报第5-7页的Exhibit 1“杭州本地楼市快照”包含多组核心数据，精准揭示市场本质：

左侧是一手房可售库存（含生地和不可售在建），右侧是12个月移动平均去化周期。2025年三季度库存已突破3年线，去化周期飙升至18个月以上，非核心区域土地供过于求的结构性问题凸显，开发商去化压力空前。

二手房挂牌量及成交周期：左侧二手房挂牌量创历史新高，右侧平均挂牌天数超90天。核心原因是限价政策时期低价买房的业主集中抛售，且大多不再重新投资房产，导致二手供给泛滥，买方议价权极强。

一二手房价指数：一手房价格指数相对平稳，二手房指数较峰值下跌12%。高盛调研补充，二手房价平均跌幅达30%，个别高端项目从12万/㎡跌至6万/㎡，核心区改善型楼盘此前价格坚挺，现在也开始面临明显下行压力，这和上海当前趋势一致。

杭州Top10开发商销售排名：滨江集团以681亿元销售额、33%市场份额稳居第一，绿城（426亿元、24%）紧随其后，前两名垄断近六成市场份额，中小开发商生存空间被严重挤压，行业集中度快速提升。

三大核心结论，直击市场本质

需求分化：优质资产成“硬通货”：杭州就业市场稳定，但居民收入增长预期暗淡，“六大科技小龙”（Game Science、DeepSeek等）尚未显著带动住房需求。但未来科技城（阿里新总部所在地）等高科技区域需求坚挺，高端优质盘逆势热销——滨江金尚万象府比周边限价盘贵40%（约2万/㎡），不仅卖得比低价竞品好，二期开盘还比一期提价超1000元/㎡，靠的就是产品力和品牌口碑。

供给过剩：双市场压力难缓解：一手房非核心区域土地结构性过剩，2025年三季度广义住宅库存去化年限超3.5年；二手房市场抛盘持续增加，挂牌量处于历史高位，供需失衡短期内难以扭转。

开发商：聚焦核心+快周转求存：滨江等本土龙头放弃跨区域扩张，深耕杭州核心市场，拿地到开盘仅需4-5个月，营销成本控制在1%-1.5%（远低于行业中介渠道成本）。2022年后新项目毛利率达中等双位数，显著高于2025年三季度公司低双位数的整体水平，展现出强大的成本控制和盈利能力。

融资+价格：两大风险仍需警惕

研报明确，开发商融资环境依旧紧张，民营开发商尤为艰难。银行对“白名单”项目贷款未加速发放，开发贷多以展期为主，新增贷款极少。价格方面，二手房底部尚未显现，成交结构向刚需盘（均价约2万/㎡）集中，进一步拉低整体均价，而2025年初成交还以总价1000万+的高端盘为主，这种结构变化加剧了价格下行观感。

楼市重构时代，选对方向比时机更重要

杭州楼市的分化不是短期波动，而是行业重构的必然结果。未来，优质地段、优质产品叠加本土龙头开发的资产，将持续收割市场份额；而缺乏竞争力的非核心区域项目、中小开发商的楼盘，将面临更大去化和降价压力。对于投资者和购房者来说，“闭眼买房”时代彻底结束，聚焦核心区域、头部开发商的优质项目，才是穿越市场周期的稳妥选择。

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