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0主持人：酒酒 & 兔子
嘉宾：奶爸老张
以真实故事串联起租房、购房中的常见陷阱
酒酒：哈喽大家好，欢迎收听本期的狮城思响！我是主持人酒酒，身边这位是兔子。今天我们要聊的是新加坡租房和买房的避坑全攻略——外国人来新加坡大多从租房起步，像兔子这样稳定定居后，就可以考虑购房啦。今天我们特别邀请到了资深房产从业者、在新加坡生活21年的奶爸老张，欢迎老张！
老张：哈喽大家好，我是奶爸老张！从事房产行业六七年，2004年底来新加坡，87年出生今年39岁，还是兔子的学长呢。
酒酒：哇，既资深又有缘分！在新加坡，几乎每个新移民的成长史都绕不开住房血泪史，租房、买房总会遇到各种坑。先问问你们，刚来新加坡租房时有没有踩过坑？
兔子：我先来分享！刚来时找中介租房，中介说要交全年房租加一个月押金，也就是13个月房租。但我当时只备了半年生活费，压力特别大。而且那时候沟通不像现在有微信，跟家里联系不便捷，解决钱的问题也费了些周折，其实不算中介坑人，就是当时对租房规则了解不够深。
酒酒：老张呢？有没有租房踩坑经历？
老张：我年轻的时候因为预算有限，选了合租，没经验就遇到了二房东。现在想想还挺危险的，因为真正的屋主根本不知道我的存在，万一找上门，我就是非法租房，随时可能被赶走。学生时期合租遇到二房东的情况还挺多的。
酒酒：我也有个有意思的租房经历！我租房从来没通过中介，要么是小红书找室友，要么租朋友空置的房间。21年左右，本地朋友夫妻买了HDB，空出一个房间以800新币/月租给我，想着朋友相处起来方便，就果断租了。结果住久了，生活习惯差异导致一些小矛盾，朋友不好意思直接说，就让她老公转达，让我一个月内搬走。虽然当时挺失落的，但好在网络发达，很快就找到了新住处。不过我一直好奇，租房到底要不要找中介？自己租会不会更方便？
老张：单间出租的话，通不通过中介意义不大，核心是和屋主的生活习惯能不能契合，毕竟住在同一个屋檐下，习惯不合很容易有矛盾。但如果是整租，中介的作用就很大了——租客和屋主出现扯皮时，中介会站在自己代表的一方维护权益。比如我代表租客，就会和屋主中介沟通，争取双方共识，不会让屋主单方面说了算。
酒酒：那我有个疑问，整租签合同后，到期退租时经常遇到屋主找茬不退押金，比如墙面轻微磨损就扣钱，这种情况怎么定义？中介会帮忙沟通维护权益吗？
老张：中介是分代表方的——受租客委托就是租客中介，受屋主委托就是屋主中介，都会维护自己客户的利益。不过正常磨损确实难定义，比如马桶坐垫租的时候是白的，住两年变黄，屋主可能会认为是租客使用导致的。这种情况我建议租客退租前主动换掉，自己买可能30块，要是让屋主扣押金，可能就会扣100块，得不偿失。
酒酒：说到这个，我去年年底去澳洲住Airbnb，第二天厕所门坏了，明显是年久失修，但房东非要我们负责，最后是通过Airbnb第三方谈判解决的。如果在新加坡遇到这种“刚好赶上物品使用寿命到期”的情况，是建议租客直接换掉，还是和屋主谈？
老张：新加坡租房有30天免责期，这期间物品损坏的责任全由屋主承担。但如果刚过免责期就坏了，比如我最近有个客户，刚过一个月烘干机就坏了，就得和屋主或屋主中介谈小额赔偿或修理，决定权在屋主。屋主可能换新房、二手房，甚至免费淘的旧机器，但租客不用全赔，比如修理费200块，租客承担200，屋主承担剩余部分，也算变相保护租客。
酒酒：兔子之前说过刚来新加坡是合租的，合租时杂费、水电网费是怎么分的？会有不配合的情况吗？
兔子：当时是按人头平分的，没人会拒绝出钱，但存在使用不均的问题。比如自觉的人空调只开一会儿，凉快了就关，而有些人觉得“已经AA了”，就24小时开空调，这种隐性矛盾还挺常见的，主要还是个人素质问题。
酒酒：所以预算够的话，大家还是更倾向于独居吧？
兔子：那肯定啊！独居多舒服，但新加坡租金太贵了，大部分人的预算都不允许，只能互相迁就合租。
酒酒：接下来让老张分享几个经手的租房案例，给大家避避坑吧！
老张：首先要注意，新加坡公寓屋主有权“带租出售”，所以租房时一定要看合同里有没有相关条款。如果没有，屋主卖房时可能直接把租客赶走。而且合约是屋主中介拟的，所有条款都要经过屋主同意。另外，租房前最好问清楚屋主短期内会不会卖房，但说实话，屋主或中介的话也不能全信。
老张：我去年遇到一个案例，客户是我和兔子的朋友，租房时屋主（70多岁）信誓旦旦说不会卖房，结果刚租满一个月，屋主就换了个中介要卖房，新买家是自住的，租约没法继续。最后协商的结果是屋主让租客免费住一个月，期间找新住处，也算互相妥协。所以租房前可以在网上查一查，看看这套房有没有出售信息，有的话尽量避开。
酒酒：这简直是蓄意而为啊，租客太亏了！聊完租房，我们来说买房。我听说新加坡买房印花税分人群，公民第一套0%，PR第一套5%，外国人要60%，只有美国护照持有者不需要交60%？
老张：美国护照持有者主要是免了那60%的额外印花税。
酒酒：兔子作为新加坡公民，买房经验很丰富，快分享下你买过的房子和卖房情况吧！
兔子：我第一套买的是新加坡政府组屋BTO，公民才能申请，政府一年会放两次申请机会，选好地点、符合资格、算好预算（包括CPF余额、首付、政府补贴）就行。我买房先明确两个核心：预算和目的（自住还是投资），不贪心，要么图便宜，要么图地点好，所以选得很顺利。
兔子：第二套买的是公寓，当时新加坡房价稍微下滑，我买的三房不到100万新币，在当时算很便宜了。一开始还担心房子有问题，后来问了开发商的朋友，才知道是地价便宜，开发商赚够利润就低价卖，抽到好号码就果断入手了。所以买房可以参考别人的意见，但别被过多干扰，自己定好预算和需求最重要。
老张：我没买过公寓，买了两次二手HDB。第一次是2012年刚大学毕业，没什么钱，就选了西边离NUS近的房子，楼层高、面积大，性价比高。第二次买房时已经当了中介，刚好赶上市场低谷，捡漏了一套复式HDB，离地铁站近，面积大，当时才56万新币，现在已经快100万了。因为当时有两个孩子，父母和岳父母也经常来住，所以优先选了房间多、面积大的。
酒酒：我现在住朋友家，他们买的是离市中心较远的两房两卫公寓，当时花了91万新币。有意思的是，房子99%归我朋友，1%归她老公，我想问如果两人感情破裂卖房，财产分配会按这个比例来吗？
老张：会牵扯财产分配，但新加坡比较保护女性和小孩，即使是99%和1%的比例，离婚时也会根据具体情况调整，老公可能会分给老婆一部分，还可能需要支付赡养费，不一定按产权比例来。以前有人这么分是为了“脱钩”，让占1%的一方能免ABSD买第二套房，现在这种避税方式已经被政府严查了，不建议这么做。
酒酒：所以房产证上的比例主要是和平离婚时用的？
老张：对，如果和平离婚，双方都同意，就可以按比例分，否则法院会根据实际情况判决。
酒酒：老张从事房产行业这么久，客户买HDB多还是公寓多？
老张：主要看预算！预算够的话，大家肯定想选最好的，不管是二手HDB、新EC还是公寓。现在巴西里新开的EC，四房都要200万新币出头了，地价越来越贵，以后EC突破200万大关是迟早的事。
酒酒：现在大家是不是更爱买二手房？
老张：一半一半吧！买二手房的大多是为了方便或者学区，毕竟好地段、好学区的新房很少；买新房（比如公寓）的，更多是看重增值空间，过几年转卖能赚不少。新加坡房产很稳，没有泡沫，因为政府把控得好。
酒酒：那新加坡房子还有上升空间吗？
老张：一直都在上升！新加坡土地有限，以后可能会对30年以上的老楼盘进行“集体拆迁”（En Bloc），拆迁后重新出让的地价会更高，房价自然也会涨。
酒酒：你们在买卖房子时，有没有遇到印象深刻的坑？分享给大家避避坑！
兔子：我觉得买卖和租房都还好，最坑的是装修！新加坡装修细节特别细，甚至会规定垃圾扔到哪里、多少钱，第一次装修没经验，又没有小红书参考，踩了很多增项的坑——做到一半就加费用，已经到那一步了，只能硬着头皮付钱，装修体验特别差。
老张：我遇到最多的是时间线问题。比如有人住HDB想换二手公寓，卖家可能需要延期交房（因为要装修新房），买家这边又要给原HDB的买家交房，就像“羊肉串”一样串在一起。建议置换房子时，能申请延期就尽量申请，给自己留足装修时间。另外，装修尽量一次到位，我第二套房子因为疫情，本来想全屋铺地砖，最后赶时间铺了Wiener地板，两天就完工，住了一两年越看越不舒服。
酒酒：如果给想在新加坡买第一套房的年轻人推荐，预算无上限的话，你们推荐买什么？自住为主。
兔子：我建议优先选地点！比如红线和黄线、红线和蓝线的交汇点，交通便利的地方。年轻人首套自住，住个3-5年或5-10年大概率会换房，地点好的房子以后转手也容易。其次，在能力范围内买越大越好，后续家庭变化（比如生小孩、父母同住）都能应对。
老张：我补充一点，有小孩的家庭，学区房可能比地点方便更重要！新加坡小学按就近入学抽签，1公里内优先级最高，1-2公里次之。比如金文泰的南华小学，1公里内的同户型、同楼层HDB，差价能有20万新币，名校周边的房子溢价很高。
老张：如果预算无上限，肯定推荐买永久地契的别墅（Land）！新加坡除了圣淘沙的别墅是99年地契，岛内大部分别墅都是永久、999年或9999年地契，保值性极强，地是完全属于自己的，只要合规，想怎么改造都可以，不像公寓只占有空间，不占有土地。
老张：预算稍低一点的话，推荐新公寓，选地点不错的两房及以上——小两口以后有小孩、父母来访也住得下，一房一厅后续换房时增值空间有限，大多是投资或单身自住用。再往下就是EC，比公寓便宜30%左右，最近巴西里新开的EC均价1750新币/尺，200万左右能买1200尺的四房，住满5年（MOP）后转卖，价格几乎和公寓持平，等于闭着眼睛赚30%，但EC有收入和身份限制。
兔子：我想问下，美国护照持有者买房，需要全款吗？还是可以做信托？
老张：21岁以下的孩子需要通过信托购买，先交ABSD，后续财产证明没问题的话会退还；21岁以上可以自己买房，不一定全款，如果有工作或股票、证券等银行认可的资金来源，也可以向银行贷款。
兔子：那贷款和全款，你更推荐哪种？
老张：短期（比如3-4年）内打算卖房的话，推荐贷款，利息没多少；如果长期（10年以上）自住，推荐多付首付、少贷款，甚至全款，毕竟利息一直要交给银行，长期下来不划算。现在新加坡卖房税（SSD）是持有4年后免征，所以一般建议持有4年以上再卖。
酒酒：最后请两位给大家分享几个租房、买房的小 tips 吧！
兔子：首先要定大方向，明确是买HDB、公寓还是EC，自己先做些攻略，再和中介沟通，别把所有希望都寄托在中介身上。
老张：租房的话，一定要确认屋主身份，避免遇到二房东，可以去政府网站InLease花5.25新币查询屋主证明，和合同上的屋主信息比对；买房的话，有小孩可以查政府网站“万麦”，能看到房源1公里、2公里内的小学，方便筛选学区房；另外，不管买房还是租房，都可以查一下近期成交价或租金，要是和市场价差太多，大概率有坑，要多留意。
酒酒：希望今天的分享能帮大家少踩坑、多安心！一个好的家应该是闯荡世界的底气，而不是头疼的风险源。今天的狮城思响就到这里，如果大家有任何问题或想要分享的内容，欢迎关注我们的公众号金格顿国际视角，分享你的故事。
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