2026年2月5日，摩根大通发布《中国房地产：1月二级市场真的企稳了吗？》研报，明确指出尽管1月部分市场指标小幅改善、地产板块表现亮眼，但断言市场企稳为时尚早，短期行情更多由政策预期与会议前投机情绪驱动。

研报显示，2月4日地产板块上涨5%，2026年初至今累计涨幅达16%，大幅跑赢恒指的5%。核心驱动力并非上海近期推出的存量房收购政策，而是1月市场对二手房企稳的热议，以及《求是》文章发布后政策支持预期的升温。但百强房企1月销售额同比仍下滑21%，开发商与中介反馈的1月回暖幅度微弱，均印证市场尚未进入稳定通道。

从关键图表数据来看，所谓“企稳信号”需理性看待：

图1（上海月度二手房网签量）显示，1月上海二手房网签2.28万套，同比增长25%看似亮眼，但因去年春节在1月、今年在2月，基数不可比，剔除假期影响后同比仅增2%，且2025年上半年销量已企稳，并非新变化。

图5（CREIS百城及一线城市二手房环比价格）显示，100城二手房价格环比跌幅从12月的-0.97%收窄至1月的-0.85%，一线城市从-1.26%收窄至-1.13%，但改善幅度温和，且受春节前季节性因素与12月减税、北京政策松绑的短期刺激影响。

图8（一线城市二手房挂牌量及库存月数）显示，12月挂牌量环比降3.8%，但绝对量仍处高位，库存月数达19个月，而新房库存月数更高至22个月（图7），通常需库存月数低于12个月房价才可能转正。

图10（2025年MSCI中国房地产指数表现）显示，2025年关键政府会议前板块均出现短期上涨，源于投资者“以防万一”的投机心态，这一规律或支撑板块在4月底政治局会议前保持强劲，但波动率较高。

上海2月2日推出的存量房收购政策也并非强心剂：政策聚焦浦东、静安、徐汇核心区，优先收购2000年前建成、＜70㎡、总价＜400万的小户型，卖家需同步购买新房。但研报认为，该政策更多是为了满足真实改善需求，而非直接提振楼市，且存量房收购在多地已有先例，规模未明确，缺乏全国性资金支持，对市场稳定作用有限。

投资端，摩根大通首选华润置地、华润万象生活、金茂，三者2026年初至今分别上涨17%、11%、48%，基本面支撑其持续跑赢；龙湖在政策驱动的上涨中被认为风险收益比最佳。

想解锁完整研报及更多外资顶级分析，可以参加深度阅读换脑计划，计划是为拒绝浅阅读、追求认知升级的你打造的专属FlowUs知识库。每日更新顶级外资研报，每周同步原版外刊，覆盖全球顶级报告，提供图文+音频+视频三重解读，搭配AI知识库，多端同步、干净无干扰，帮你高效获取一手信息，提升决策力与认知格局。可加入私域获取摩根大通、高盛等投行的实时解读，精准把握市场节奏。