瑞银证券亚洲有限公司2月23日发布《香港房地产2026预算案预览：公屋租户置业计划回归？》研报，核心判断：2026年2月25日香港预算案中，公屋租户置业计划（TPS）重启概率极高，对低端私人住宅市场将产生间接负面影响，领展（0823.HK）有望受益，地产开发商则面临轻微压力。

TPS并非新政策，2005年因楼市低迷终止，租户可按市价8折购入公屋。当前香港39个屋邨有3.2万未售公屋单位（占总量17%），但仅12%租户愿购买（香港房屋委员会调查）。研报指出，重启将聚焦新建公屋，规避老旧楼宇维护问题，认购率或达往期83%。

背后逻辑清晰：一是政府可回笼资金改善财政，二是简化富裕公屋租户管理。2025年数据显示，约4.004万户为公屋富裕租户，7700户涉收入资产申报调查（图3，研报第3页）。该图显示，2024财年房署调查1.61万户公屋家庭，48%涉及收入资产申报及富裕租户政策相关，管理压力显著。

富裕租户政策收紧强化参与意愿：2025年3月政府宣布调高额外租金，2026年10月1日生效（图4，研报第3页）。家庭收入达公屋入息限额3倍的租户，租金从1.5倍标准租升至2.5倍；5倍收入租户则从2倍升至4.5倍，这让富裕租户更倾向于购房。

对楼市影响分化：公屋租户首购偏好绿表资助房（100-500万港元），对私宅直接冲击有限，但300-500万港元低端私宅或受波及——该区间与资助房高度重叠（图6，研报第4页），2024年两类房源在此价格带的交易登记量占比均较高，资助房竞争减少或白表收入限制放宽（目前两人及以上家庭月入上限6万港元、资产123万港元），将分流私宅需求。

香港住房阶梯清晰（图5，研报第3页）：月入2.5-4万港元的家庭（占比18%）同时适配资助房与低端私宅，正是受政策影响最大的群体。而月入6.2万港元的四人家庭（2025年富裕租户加租门槛），收入比公屋租户中位数高71%（图2，研报第2页），这类群体构成TPS核心潜在买家。

标的影响明确：涉低端私宅业务的开发商承压，领展则受益——富裕租户购房后大概率留居原片区，支撑领展旗下商场零售消费。研报给予领展“买入”评级，2月16日股价37.12港元。

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