上海“沪七条”引爆市场预期，超一线房企迎来结构性机会

【中银证券】吴文昶

房地产行业正经历政策托底下的估值修复期，核心逻辑已从过往依赖销售业绩转向土地储备质量与一线超一线城市资源禀赋。沪七条等政策松绑释放信号，非户籍购房限制放宽、房产税减免等举措推动资金向北上广深等稀缺城市回流，形成对周边城市的虹吸效应，提升相关房企的估值弹性。头部国企央企如越秀地产、招商蛇口、中海地产、保利发展、华润置地等因在一线城市土储占比高、抗风险能力强，成为修复主线。行业杠杆率虽仍高，但“三条红线”指标持续改善，短期偿债能力增强，暴雷风险收敛，市场情绪由极端悲观转向谨慎乐观。然而，房地产难以重回高增长轨道，城镇化放缓、收入预期变化及持有成本差异等因素制约其长期复苏，当前机会本质为估值修复而非周期反转，投资者应把握结构性机会，保持理性克制。海外市场因商业地产占比高、持有成本透明、租金收益稳定，估值模型与国内不具备可比性。