7685
26✨本期简介
大家好！欢迎收听本周的宏观七日谈。
当前中东局势仍充满不确定性，可能会停火，可能会持久战。尽管美股和美债表现不佳，但市场仍期望川普能做出决策。战争并非导火索，而是催化剂，其发生和演进都带有偶然性。
真正确定性的叙事发生在中国。今年房地产小阳春，北京和上海的二手房网签量创下了2021年以来的新高。今年2月初上海核心区宣布国企收储老破小，表明租金回报率水平已经具备吸引力。随着租金回报率、房价收入比逐渐进入合理区间，房地产见底预期走平后边际消费倾向将逐步释放，可选消费、服务消费链条的价格和利润不缺修复弹性，内需是今年重要的投资主线。在外部地缘政治和战争不确定性的时代背景下，中国资产将成为一艘诺亚方舟。
⏳时间轴
00:16中东战争的二象性与必然性
中东战争的爆发与演进具有偶然中的必然性，其本质是经济趋势的催化剂而非导火索。战争可能加速美国经济趋势的兑现。对于中国，战争带来的大宗商品价格波动可能刺激高耗能、煤化工等行业，并加速新能源等订单增长，从而催化中国经济从转型期更快进入“通胀-利润-资本开支”的正向循环。
07:14国内经济房地产市场小阳春现象分析
近期北京、上海等城市的二手房网签量创下2021年以来的新高，市场呈现“小阳春”迹象。成交量回暖的同时，挂牌量上升，买卖博弈加剧。市场企稳主要得益于政策的宽松，如北京上海等地放宽公积金贷款额度、缩短购房年限等，切实扩大了刚需购房者的购买能力。
14:36上海收储政策助力房地产市场见底
上海近期政策出现关键转变，国企开始收购“老破小”改造为保障性租赁住房。这标志着政策从纠结于单个项目的租金回报率，转向更务实地整体消化存量房产、盘活资产。此举有助于缓解市场库存压力，并对市场信心产生积极影响。
18:45房地产市场见底迹象及长期观测指标
衡量市场长期价值的租金回报率持续回升，一线城市公积金贷款利率与净租金收益已十分接近，显示房产的估值泡沫大幅消化。市场交易结构呈现“低总价、小户型”率先见底的特征，表明以自住为核心的刚性需求开始释放。
22:46房价收入比回归正常，投资客增多
随着房价回落及信贷政策支持（如降低首付、提高公积金贷款额度），主要城市的房价收入比已回归至更合理的区间，房产逐渐回归消费品的居住属性。部分“老破小”因租金回报率较高（3%-4%），开始吸引个人投资客的关注。
27:01新房去化慢，小户型最受青睐
新房去化速度整体慢于二手房，其中小户型（如80-90平）去化率相对较高。随着房价显著下跌，其对消费的边际抑制影响在减弱。历史经验显示房价与消费呈“U型”关系，房价企稳后，消费有望从压抑中逐步恢复。
32:35中国汽车、新能源等产业在经济中的重要角色
随着房地产市场预期逐渐见底，经济结构转型持续推进。汽车、新能源及半导体等产业在经济中的占比稳步提升，特别是新能源产业链增速迅猛。消费结构也从地产链向可选消费、服务消费倾斜，其弹性有望增强。
36:43 2026年寻找确定性，中国内需成为投资主线
在外部地缘政治与流动性存在不确定性的背景下，2026年中国内部的确定性更为凸显。尤其是在房地产价格预期走平后，被抑制的边际消费倾向有望释放，带动可选消费与服务消费链的利润修复。因此，内需将成为今年的重要投资主线。
📅录制于2026年3月29日
[宏观七日谈]，经济/政策/投资/海外，每周一讲。
