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160Hello 大家好，欢迎来到《听懂涨声》，我是天楠。
今年的春天不仅是北京和上海，整个华东地区的房子都呈现出井喷式的二手房成交潮。
在刚刚过去的三月，上海的二手房单日成交量破了五年来的新高，很多人都说小阳春到了，楼市见底了。
但是，如果你仔细看一下结构，成交的主力依然是100万到300万之间的超低房源，也就是我们经常说的“老破小”，那“老破小”的抬升是否真的意味着楼市回暖呢？这次的结构性的行情到底是反弹还是反转？我们这期节目就请到了老朋友清风和Ryan来一起回答这个问题。
本期对话
清风 | 「清风说新房」主理人 沪上知名新房自媒体
Ryan | 某开发商投资部负责人
杨天楠｜「听懂涨声」主播
时间轴：
01:55 为什么“老破小”仍占据上海 80% 的成交份额？
03:10 解读“一年社保”新政对核心区性价比项目的快速推动
05:40 上海楼市的“荣枯线”，这波小阳春究竟有多实？
06:34 为什么说今年的反弹的含金量不足？
09:15 意外的市场黑马——南京、苏州及徐州的市场反弹逻辑
10:12 爆款楼盘的共性，靠的是产品代际升级还是价格倒挂？
11:50 从“期待涨价”到“0 投资预期”，自住与改善成为购房的唯一支撑
12:33 为什么普通购房者越来越难获取真实、透明的楼市成交信息？
14:35 “注水认筹”、演员选房、频繁退网签背后，藏着哪些行业的妖魔鬼怪
18:22 如果房价涨幅跑不赢 GDP，房子还算优质资产吗？
19:12 在2026 年，双蓝领家庭在上海买房其实比10年前更轻松？
21:51 高挂牌、高库存压力下，以价换量还具有持续性吗
23:22 新规产品“变相降价”，降维打击路二手房东，导致置换逻辑不再通畅
25:28 回顾 25 年上半年地王的滑铁卢，商业模式中“积小胜为大败”的缺陷
30:55 降价的艺术与灰度空间：送黄金、送车位、送装修
34:04 为什么开发商再也离不开链家等渠道分销？
38:28 开发商如何一步步失去定价权？
40:07 房地产营销的钟摆效应：从“谁都买不到”到“谁都不买”
52:15 2025年后的新房子，正在让四五年前的豪宅贬值吗？
58:45 卖旧买新的置换链条，在2026年彻底断裂
65:20 为什么投资决策的“积小胜为大败”会让头部房企也陷入泥潭？
70:30 房产价值的重新定义，现在的买房逻辑是什么？
76:45 穿透豪宅业主的身份：科创、半导体、一级市场投资人成为主力。
79:50 房地产不再是经济的“预告片”，而是宏观经济真实状况的“反射镜”
81:30 2026年，给购房者的核心建议
