高盛重磅：一线城市楼市即将转折，上海深圳率先企稳

高盛2026年4月9日发布中国房地产研报《在一线城市转折前布局》，明确指出香港楼市已率先复苏，上海、深圳将复制其复苏轨迹，2026年末触底，成为全国楼市回暖领头羊。

当前香港楼市已走出低谷，开发商股价自2025年4月以来平均上涨65%，而内地开发商同期下跌17%。从估值来看，内地优质国企开发商当前2026年预期市净率仅0.5倍，与香港房企持平，但净资产收益率达5%，远超香港房企的3%，估值修复空间充足。

人口与产业是核心支撑，Exhibit 1（研报第4页）清晰展示，上海、深圳人才流入规模与香港看齐，深圳2018-2024年人口净流入规模堪比香港，上海也在大幅放宽落户政策，人才落户审批量较2018-2020年翻四倍，持续的人口流入筑牢购房需求根基。同时Exhibit 2（研报第11页）显示，沪深两地以软件信息、金融为核心的第三产业增速强劲，上海战略性新兴产业占GDP比重达35%，深圳为43%，高收入产业支撑购房购买力。

供给端呈现紧缺格局，Exhibit 3（研报第14页）数据表明，上海、深圳住房供给比率仅0.8倍、0.6倍，远低于香港的1.1倍，新房库存去化周期处于合理区间，二手房挂牌量自2025年四季度持续下降，供给收缩将推动价格回升。Exhibit 4（研报第13页）则揭示，沪深两地房贷利率已降至历史低位，租金收益率与房贷利率的差值达到十年最窄，持有成本大幅降低。

从历史规律来看，Exhibit 37（研报第20页）统计了2000年以来62个季度数据，香港楼市进入上升周期后，上海、深圳在后续四个季度实现上涨的概率分别达74%、81%，本次香港复苏的传导效应确定性极高。高盛预测，2025年末至2028年末，上海、深圳房价将累计上涨15%，带动优质房企2028年核心盈利平均提升5%。

房企层面，优质国企是最大受益者。2024-2025年，6家头部国企包揽沪深两地60%的土地成交金额，土地储备高度集中核心城市。其中华润置地、中国海外发展、金茂、绿城中国在沪深布局最深，高盛重申对这四家企业的看好评级，其净资产价值、目标价均随房价预期上调。

本轮楼市复苏并非全面普涨，而是核心城市结构性回暖。上海、深圳凭借人口、产业、供给三重优势，领先二三线城市6-24个月复苏，高端住宅市场已率先企稳，2025年上海5000万以上豪宅销量同比大增57%，深圳千万级住宅90%为自住需求，刚性支撑强劲。

长期来看，内地优质房企正效仿香港房企，加大商业运营等稳定收益业务布局，华润置地商业运营利润率接近70%，现金流安全性大幅提升。随着核心城市房价企稳，房企估值将向香港同行靠拢，市净率有望实现0.2-1.0倍的修复，这是楼市转折期最确定的产业趋势。

楼市的逻辑已变，普涨时代落幕，核心城市优质资产成为确定性方向，提前布局一线城市赛道，才能抓住本轮楼市转折的红利。

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