汇丰重磅：中国困境房企出清进行时，优质房企抢占市场份额

汇丰重磅：中国困境房企出清进行时，优质房企抢占市场份额

汇丰 2026 年 4 月 13 日发布中国房地产研报《困境开发商：清理跑道》明确指出，国内困境房企已基本完成保交付任务，债务重组缓解资金压力，但行业拐点未到，优质房企将持续抢占市场份额，闲置土地回购成关键政策抓手。

当前困境房企并未迎来真正拐点。尽管保交付取得显著进展，5 家困境房企未交付房源合同负债较 2021 年末大幅下降约 80%，交付压力大幅缓解，可库存去化依旧缓慢，新项目持续冲击存量房源，汇丰测算现有库存去化周期最高可达 13 年，现金流一旦走弱，债务重组风险仍存。同时，库存减值、合作项目亏损、高杠杆依旧压制困境房企发展，可转债转股带来的股权稀释，还会引发股价冲高后回落， equity 投资者不宜过早判定行业拐点。

政策层面，闲置土地回购是破解行业困局的有效手段。从困境房企收购在建项目易引发定价争议，还会加剧保障房供给过剩，而闲置土地回购能直接减少未来住房供给，缓解房企财务压力。困境房企土储中超 50% 为未开发非优质地块，将其改造为公共设施，既能提升区域配套，又不会加剧住房过剩，还能优化房企资产负债表。

个股层面，汇丰维持华润置地、建发国际、新城控股买入评级，这三家优质房企将依托稳健经营能力，在弱势房企出清过程中抢占市场份额与定价权，且不会收购困境房企项目，避免稀释土储质量，加速行业供需平衡。同时，汇丰下调万科、旭辉控股、碧桂园、深圳控股 4 家房企目标价，平均降幅 34%，核心是下调营收与毛利率预期。

研报中图 6（第 3 页） 展示 5 家困境房企合同负债变化，2021-2025 年从 15930 亿元持续降至 3190 亿元，直观体现保交付成果；图 8（第 3 页） 呈现各房企未售库存与去化年限，碧桂园、雅居乐去化年限超 13 年，万科、旭辉相对较快，凸显库存去化分化；图 2（第 2 页） 统计房企库存减值情况，碧桂园 2020 年以来累计减值 1686.31 亿元，占总库存比例最高，行业资产减值压力突出；图 1（第 1 页） 列明房企目标价调整结果，建发国际、华润置地上调目标价，万科、旭辉等下调，个股评级分化明显。

从财务数据看，优质房企与困境房企表现天差地别。建发国际 2025 年营收仅同比下降 4%，毛利率维持 14%，净利润保持正增长；华润置地营收微增 1%，毛利率 21%，经营性现金流逐步改善。而碧桂园 2025 年营收同比下滑 39%，毛利率为负，持续亏损；万科 2025 年营收下滑 32%，毛利率仅 0.5%，净负债权益比攀升至 229.4%，财务压力巨大。

整体来看，中国房地产行业正处于深度出清阶段，困境房企仍在负重前行，优质国企与稳健民营房企成为行业核心支撑。闲置土地回购政策落地、民营房企重返土地市场，才是行业全面复苏的明确信号，未来行业将向优质房企集中，格局持续优化。

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