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7最近房产市场出现一波小阳春，全国大中城市的成交纷纷创出近几年新高。如果从投资角度来看，这样的表现是反弹还是反转？房地产作为过去20年中国居民的财富锚，未来还能持续吗？居民部门是否已经走出资产负债表衰退了呢？
这次我们与《十分吸引》播客做一次串台，我们会围绕房地产在后房地产时代的角色、宏观与产业变化、财富重分配展开深入探讨。
聊天的人
天弘基金宏观策略部研究员 王蔚然
十分吸引播客主理人 石磊、敏姐
时间轴
Part1：一线楼市小阳春：回光返照还是新序曲？
02:19 一线楼市小阳春回顾：成交近5年高位
05:15 为什么当前刚需占比高不是脆弱结构，反而比较健康
11:52 刚需大量出现就是底部吗？
13:26 海外楼市6年见底的经验在中国有效吗？
15:54 现在租金回报率有所提升，能否支撑房价？
18:02 中国楼市是高点主动刺破的，下跌节奏比海外要好
20:30 2025年一线城市领跌，意味着出清临近
21:57 目前市场预期2027年地产企稳，地产股票依此定价
23:27 预期已经很悲观，但不一定意味着还会跌
Part 2宏观之变：地产旧循环终结与新循环开启
26:13房价大涨大跌背后是估值切换：成长股变成价值股
29:00 过往楼市不同阶段的决策逻辑：租金超贷款、看收入买房、担心错过加杠杆
30:25从万人追捧到预期悲观，楼市背后的宏观逻辑切换
35:31主动刺破地产泡沫的意义是降低了后期扩散影响
36:51 地产下跌带来的影响：居民、企业、政府是不同的
42:00 流量视角解释房价涨跌：地产是人流和资金流在城市的凝结
42:57 楼市长期看人口，到现在还有效吗？
51:22 流量视角分析，香港小阳春为何这么猛
56:25 楼市范式转移：从高弹性资产回归类债属性，租售比决定价值中枢
59:45 楼市下跌对居民资产负债表影响：富人已经开始修复，中产冲击明显
Part3产业之变：楼市产业链的重塑与普通人应对
01:08:12 新范式下，地产企业有哪些好的经营新模式
01:13:36 地产对经济拖累何时结束？
01:15:49 如果一线房价企稳，最重要的影响是提振消费意愿
01:17:19 K型分化中美不同：中国富人资产升值有助于经济提振
01:19:49 地产已经不再承载资金流，红利等类债资产接力
01:22:39普通人应对：重估楼市，用现金流收益率衡量，关注稀缺性
思想彩蛋：有限游戏与无限游戏
01:29:47 投资要做无限游戏，首要目标是"不下牌桌"，管好下行风险
关键词：后房地产时代、楼市小阳春、刚需入场、老破小、挂牌量、房价见底、资产负债表衰退、中产、租售比、租金回报率、红利、财富保值、房地产周期、三道红线、房住不炒、去杠杆、香港房产反弹、反脆弱、买房时机、房价会涨吗、土地财政、化债、一线楼市
出品：天弘基金
风险提示：节目音频仅供参考，不构成任何投资建议、承诺和保证。基金有风险，投资需谨慎。
