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0瑞银 2026 年 4 月 29 日发布中国房地产研报明确指出，深圳出台楼市放松政策，将激活核心区域置业需求、提振二手房交易，贝壳等深耕一线城市的房产服务平台直接受益，一线城市楼市有望率先企稳。
本次深圳政策是 2026 年继上海后，第二个一线城市出台的楼市宽松举措，核心围绕购房资格与公积金贷款两大维度发力。政策明确，福田、南山、宝安三大核心片区，本地家庭、社保满一年的非本地家庭、持有居住证的非本地家庭，均可新增一套购房额度，重点吸引外来人群在核心地段置业，精准覆盖高端需求群体。同时公积金贷款额度大幅上调，个人额度从 60 万元提至 70 万元，家庭额度从 110 万元提至 130 万元，首套房、新婚首孩家庭、多孩家庭及保障房购房者，额外额度上限从 110% 提升至 170%。
瑞银在研报中用数据揭示政策底层逻辑，深圳约 77% 人口为租房群体，提升公积金额度能直接降低首套房购房者利息负担，推动租房人群转化为购房群体。对比四大一线城市，深圳租金受香港需求外溢影响保持稳定，是四大一线城市中最有望率先企稳的城市。
从利率层面看，公积金贷款利率 2.6%，商业按揭利率 3.1%，公积金额度提升相当于直接降息 50 个基点，能有效降低购房成本，激活二手房市场流通性。研报数据显示，贝壳等平台 2025 年合约销售额中，一线城市占比达 41%，二手房交易回暖将直接带动其业绩提升。
图表 1：瑞银全球股票评级定义表（研报第 3 页），表格清晰展示 12 个月评级、定义、覆盖比例及投行服务占比，买入评级覆盖 54% 公司，中性评级 40%，卖出评级仅 6%，直观呈现投行对全球市场的整体判断倾向。
图表 2：贝壳控股股价与目标价走势表（研报第 4 页），记录 2023 年 1 月至 2025 年 12 月贝壳股价、目标价及评级变动，2025 年多次调整为中性评级，反映投行对其短期走势的谨慎判断。
图表 3：中国海外发展股价与目标价走势表（研报第 5 页），呈现 2023 年至 2026 年该公司股价、目标价及评级变化，2026 年维持中性评级，体现投行对头部房企的稳定预期。
图表 4：研报核心数据摘要表（研报第 2 页），汇总深圳政策细则、一线城市对比数据、公积金与商贷利率差、贝壳一线城市业务占比，是理解本次楼市政策影响的核心数据支撑。
瑞银进一步预判，北京或成为下一个放松公积金贷款额度的核心城市，目前北京仍是未上调公积金额度的主要一线城市，政策放松空间充足。同时研报提示行业风险，楼市下行风险包括政策收紧、房企融资紧张、经济增速不及预期；上行利好则是大规模政策放松有效拉动销售、房企合理处置资产缓解流动性压力。
对贝壳而言，核心风险集中在人才留存、区域收入结构单一、行业竞争加剧及政策监管等方面，但其深耕一线城市的业务布局，将充分受益于本轮一线楼市政策放松与二手房交易复苏。
本轮深圳政策不是单一城市的微调，而是一线城市楼市企稳的重要信号，核心区域需求激活、购房成本降低、二手房流通性提升，将推动整个房地产服务行业进入修复周期。
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