高盛重磅研判：十五五城市更新，将成为楼市需求重要支撑

2026 年 5 月 29 日高盛中国房地产行业研报，当下楼市核心转机不在短期政策，而在十五五城市更新规划落地。

这份研报明确，国家已发布十五五城市更新五年规划，发展逻辑正式从大规模新建，转向盘活城市存量资源，聚焦品质提升、功能优化，目标 2030 年建成安全绿色、智慧宜居的现代化城市。

对比十四五，十五五城市更新新增规模增量规模达 4-5 万亿元，对标 2015-2019 年棚改时期 7.5 万亿元总投入，增量规模超 6 万亿元。本轮增量规模，占到 2026 至 2027 年房地产固定资产投资均值的 66%，和当年棚改对地产投资的拉动比例基本持平。

更新重点集中在危旧住房、老旧街区、老旧厂区改造，同时大规模升级地下管网、城市公园、体育配套等公共设施。其中危旧住宅改造数量翻倍，老旧社区、城中村、老旧管线改造均设定明确量化目标。

资金端形成四大支撑：地方专项债、银行银团贷款提供信贷支撑；基建 REITs、ABS、公司债等资本市场工具全面放开；规范引入社会资本参与；土地用途调整、税费减免、多元供地政策同步松绑。

规划不排除在十五五前期集中落地，对冲经济下行压力，同时带动楼市与城市消费形成正向循环，即城市更新带动就业、就业提振刚需居住需求，就连北上深等核心城市，也需要这一循环修复市场基本面。

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