外资重磅第16期｜地产没反转，外资买幸存者：房价拐点、现金流重估与下一轮蓄水池

中国地产并没有全面反转——2026 年前四个月，新建商品房销售面积同比下降 10.2%、销售额下降 14.6%、开发投资下降 13.7%、新开工下降 22.0%；但 4 月一线城市新房价格环比上涨 0.1%、二手房环比上涨 0.4%，局部止跌信号开始出现。本期把"为什么外资重新翻中国地产链财报"拆成八段：三个拐点不会同时来、硬数据 + 一线分化、外资从整体打折切到挑幸存者（中海/华润/龙湖）、物业估值锚切换（中海物业/保利物业/华润万象生活）+ 贝壳一季度 GTV -15.6% 但净利润 +46.7% 的存量房平台逻辑、2027-2031 改善需求、拐点四条线 + 三类买房人、居民财富蓄水池迁移、房企四阶段历史。外资买的不是地产复苏的浪漫想象，而是出清之后的确定性折价。