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2主持人：丁丁
嘉宾：Chris 邹松（上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司董事长，全程亲历外滩源十八年改造工程）
有缘来做这个项目，是你和历史建筑、城市心跳，撞出了一拍共鸣。
再出发永远比再回首更好，永远有新的目标、新的挑战在前方。
本期简介
11 栋百年历史建筑、长达 18 年的改造周期，从破败杂乱的旧街区到如今上海兼具人文底蕴与潮流活力的城市地标，洛克外滩源的诞生充满无数未知难题。本期主持人丁丁对话项目操盘手邹松，回溯改造之初满目疮痍的街区原貌，拆解美丰大楼 “结构换胆” 等超高难度修缮工艺，聊土地政策、文保规范与商业运营的多重博弈；同时复盘二十年间商业地产行业消费、品牌、空间逻辑的巨大变迁，探讨历史建筑保护的核心价值、差异化街区商业的运营思路，以及贯穿项目始终的长期主义与城市更新思考。
本期看点
1. 十八年漫长改造：从零开始的未知与煎熬
借上海世博会外滩整体整治窗口期，率先修缮圆明园路沿街历史建筑
改造前街区道路狭窄杂乱、遍地违建搭建、建筑原貌被遮挡，内部空间破败荒废
无预设工期的开发困境。政府、团队均无大型历史街区改造经验，全程边实践边摸索，多年推进缓慢带来巨大心理焦灼
2. 文保施工硬核难点：美丰大楼改造堪称外滩最难工程
高层红砖外墙模块化施工国内首创，为符合新版幕墙安全标准，反复协调主管部门、做多轮安全、防水防冻专项论证与实体样板
施工限制重重，临近城市主干道，仅小型车辆可进场出土，两面外墙施工耗时三年有余，地下室开挖难度翻倍
极致细节保护，完整留存上海特色老虎窗花，全程留存改造影像，为城市留存全新历史资料
留存建筑承载的时代文化印记，还原百年前中外交融的城市生活神韵，是保护的核心意义
3. 多方博弈：土地政策与 「重现风貌 重塑功能」 核心准则
开发初期政策分歧难点：历史建筑超出土地红线、拆留边界难以界定，需深度考据建筑历史反复协调
项目核心指导方针：重现风貌、重塑功能，平衡历史原貌留存与现代商业使用需求
空间取舍：为保证街区整体空间美感，主动内退建筑外立面，牺牲可租赁商用面积，牺牲短期商业效率换取长期街区质感
4. 差异化商业运营：历史街区如何打破商圈同质化困局
线上线下融合消费、品牌审美从拘谨转向松弛，大众打卡式消费成为常态
老建筑商业存在得房率低、改造限制多等天然短板，商用空间密度远低于常规商场
筛选匹配历史氛围的特色品牌，实现场地与品牌价值 1+1＞2；依靠独特人文空间形成不可复制的城市记忆点
包容多元客群，不止年轻人打卡，让所有追求生活美感的人群在此产生情感共鸣
5. 行业思考：城市更新、长期主义与个人初心
全国商场、古镇业态高度雷同，城市更新需要专属本土故事与差异化表达
面对大众评价，理性看待网络褒贬，重视合理建议并落地优化
何谓长期主义？先深耕当下、分步规划长远。前期充分思考，落地执行果断，拒绝空想式焦虑
上海未来城市更新趋势：长三角消费圈深度融合，实现新旧建筑自然共生，弱化新旧割裂感
📍 打卡地址：洛克外滩源（圆明园路 / 北京东路）
🌇 核心建筑：美丰大楼、兰心大楼等 11 栋百年历史建筑
💎 街区特色：历史文物建筑、生活方式品牌、美食、艺术展览、休闲社交
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你心中上海最有氛围感的历史街区是哪里？
你觉得老建筑改造，该优先保留历史原貌，还是优先适配现代商业需求？
