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86【总结】
本期是一场5月初在深圳听友会现场的录制，围绕深圳楼市展开，结合自身调研和数据分析，从深圳楼市近况、城市特点、投资回报率等多方面进行剖析，并给出当下购房建议，内容如下：
【主播】
Jeff：（“截胡不截财”主播、同名知识星球、小红书：Jeff大截胡）
【时间轴】
大湾区听友会分享深圳楼市调研情况
本章节是Jeff在大湾区听友会开场发言。他感谢大家周末参加，感谢尚选地产提供场地。此次聚焦深圳楼市演讲，因首次聊深圳，花三天调研，以外部视角、借鉴上海经验分享。开场通过举手了解大家对深圳楼市止跌看法，还介绍自身经历，称已职场15年，希望听众多点赞评论。
深圳与上海二手房市场对比及趋势分析
本章节主要讨论深圳房产近况。Jeff建议以长时间维度看待资产，分析深圳11年房产数据，发现与A股有一定相关性。节前深圳核心区限购放松，看房热度不错，4月二手房成交量超均值。还对比上海，指出深圳因商品房比例低，二手房活跃度不如上海，且目前一线城市中上海底部最夯实。
北上深住房挂牌量对比及深圳楼市现状分析
本章节介绍通过贝壳网站筛选二手房住宅信息对比北上深住房情况，深圳可供交易房量约为上海的1/4到1/3，但挂牌量比上海高，流动性不足。还给出计算小区挂牌率方法及不同挂牌率对应的楼市状况，指出深圳目前挂牌率高且呈上升趋势，去化库存时间久，至少观察6个月才能确定趋势是否改善，深圳情况最弱。
深圳楼市涨跌情况及收益、跌幅分析
本章节主要讨论深圳楼市涨跌情况。08年次贷危机后深圳均价涨5.7倍，21 - 26年跌44%，关外及惠州部分地方跌幅更大。深圳楼市弹性大，涨得多跌得深，目前已跌回2016年2月。过去13年年化收益率15%，近年年化跌11%，因本金减少，实际跌幅未达按年率计算的数值，且仍在下跌但幅度变小。
深圳租金回报率低，多资产可替代房产投资
本章节主要探讨租金回报率。正常房价跌租金应回升，但过去几年房租上涨慢，因打工人收入未提升，房价看预期，租金看可支配收入。深圳租金回报率约1.8，虽比1年期定存高一倍，但相比沪深300、中证红利、银行理财、10年期国债等资产，性价比不高，且房产还需处理管理问题。
深圳人口结构特点及行情变化影响分析
本章节主要围绕深圳深度观察展开，指出深圳在一线城市中独树一帜，因无原住民，人口结构年轻，平均年龄32岁。这种结构既是优势也是劣势，行情上涨时年轻人激情澎湃、爱加杠杆，波幅大、弹性强，但行情变化时反脆弱能力弱，不像北京、上海部分人群有原始积累可依靠。
深圳高容积率现状、影响及房产老化问题
本章节主要讨论了深圳的容积率问题。深圳普遍容积率高，与上海有明显差异，高容积率虽使土地利用充分、商业发达，但也带来诸多问题。房子有15年黄金期，高容积率房子老化后拆改难，房价易下降。全国高容积率城市回撤厉害，还提及杠杆率与人口结构相关，杠杆率越高回调越长。
深圳居住面积现状及未来增长潜力分析
本章节指出深圳居住面积是优势，其土地面积远小于上海和北京，人均居住面积仅约27平，远低于上海的37平。深圳住房需求强，若保障房或土地供应增加，预期会拉动市场。按发达国家经验，人均居住面积40 - 50平是临界值，深圳目前约为一半，潜力大，鼓励大家留在深圳。
深圳土地稀缺现状及长期稀缺的确定性原因
本章节讨论了地形特点导致需求强的原因，即土地稀缺。Jeff以深圳后海CBD为例，提到原本的一线海景房因填海不再有海景。罗湖、福田已开发完毕，外围虽有地，但被山脉、水库阻隔，无法与核心区域有效联动。填海速度慢，所以长期来看，土地稀缺是确定的事。
深圳城市更新进展缓慢及相关影响因素
本章节主要讨论城市更新进展缓慢的问题。提到大鹏地区安家费已停，Jeff在罗湖万象城附近看到一处从2018年开始棚改的项目，至今房子未交付，该区域是罗湖较早的城市更新区域，更新慢与高容积率、原住民拆迁预期高有关，且认为未来这一趋势不会改变。
中国部分城市炒房现象及深圳房价走势分析
本章节主要讨论了中国不同地区的炒房情况和杠杆率差异。指出厦门、杭州、深圳是炒房地，南方民营经济发达地区居民杠杆率更高，深圳在一线城市中杠杆率较危险。还提及东吴证券研报，通过对48个经济体房价周期分析，认为深圳房价跌幅按回归分析未到位，可能3 - 4年后企稳，但需综合多维度因素考量。
深圳新房库存与土拍热度及拿地区域分析
本章节Jeff主要探讨深圳房地产情况。提出观察深圳是否止跌的问题，后续会展示新房库存量；指出深圳土地供应量跌到冰点，去年仅供应8块土地，反映开发商因拿地后卖不掉而不愿拿地，像坪山、盐田、大鹏等地土地基本无流通性，拿地集中在福田、南山、罗湖、龙岗、宝安等核心区。
以折扣判断市场热度，折扣大时慎买房
本章节Jeff建议通过折扣花样判断市场热度，可到案场或找中介，直接询问折扣。尤其在郊区买房，若折扣力度大就别买，因“便宜没好货”且折扣可能更大。以上海某板块为例，三年来折扣力度不断加大，每年都“背刺”。所以，只要折扣力度开始加大，就先不要买房。
深圳成交结构反映中产经济现状最惨
本章节主要讨论深圳成交结构及不同阶层经济状况。深圳500万以下成交约占60%，500 - 1000万占20%，1000万以上近15%，夹心层弱。有钱人因股市、黄金投资更富，刚需因房价降、公积金和利率优势可负担房产，而中产租金回报率低且可能被裁员，两头受气，经济状况最惨。
买房应问中年人的心态和预期，预期很重要
本章节Jeff强调卖家心态方面，建议多与30到45岁的中年人交流，了解他们对买房的心态及未来预期。还指出房价涨跌主要取决于预期，若自己和身边很多人都认为房价会涨，这种预期就可能自我实现，促使购买行为发生，凸显了预期在房价走势中的重要性。
M1数据与房价走势关联及获取途径建议
本章节提到一个可在全国统计局查阅但难获取深圳本土数据的观察指标——M1数据，M1指活期加准活期现金。做买房动作时会将现金从理财等置换为准现金，房价起势时城市银行累计准现金会增加，全国维度看15年、20年这一现象明显，虽暂无各城市数据，可问银行体系朋友。
深圳豪宅火热原因：好板块断供、产品稀缺
本章节主要讲述深圳豪宅市场火热情况。深圳豪宅供应有独特节奏，像华侨城、香蜜湖等多地10年未供应，市场分化严重，好板块常年断供。有钱人不缺钱缺好产品，只要产品好就会一抢而空，如几个月前深圳超高层云玺因当地供应少，即便容积率高也被抢购，其位置离香港口岸近，可从万象城步行到达。
深圳新房库存现状及去化周期分析
本章节主要围绕深圳新房去化周期展开。20年深圳新房去化周期仅3个月，22年为半年，在全国算快的，当时福州最差达22个月。如今深圳整体去化周期约16个月，去掉盐田约17 - 18个月。罗湖、福田去化健康，南山因部分低质库存拉高周期。总体而言，现在新房库存比三四年前高很多。
谈楼市短期走势与预期及实例情况
本章节Jeff表示宏观数据和城市特点已讲完，接下来要讲大家应如何看待楼市。他认为短期楼市表现要看预期，若多数人预期好，短期楼市就会起来，还以股市为例，提到924时大家预期涨，但10月8号却跌停。
收入、经济与房价现状及相互关系分析
本章节围绕买房与收入展开。指出买房中期看收入，当前PPI受油价影响上涨、居民需求不足，收入预期不佳。还提及就业压力大、薪资难提升，杠杆率高。以中证全指盈利看，部分行业向好。强调股市领先经济，房价滞后经济，国内房价收入比远超国际健康范围，虽有下降仍处高位。
深圳房地产供需、成本及房价情况分析
本章节围绕深圳房地产展开分析。从供需看，结婚和出生人口减少抑制购房需求，深圳土地供应因拆迁变容易而有望增多。购房持有收益方面，深圳租金回报率低，国内交易机制使换手率高。还介绍深圳各区域情况，指出深圳房价整体较贵，关外与江浙沪核心区房价相比并无优势。
房产调仓换仓及降杠杆的当下建议
本章节给出当下建议，一是调仓换仓，因房子有15年左右生命周期，深圳容积率高，有老房子应置换，有多套房子应化整为零，比如将罗湖多套换成南山一套、关外多套换成关内一套；二是降杠杆，当前杠杆虽成本降低，但按揭利率三点几，若不进入权益或资本市场难以回本。
房产投资需跨资产跨区域比较并等待时机
本章节Jeff介绍房产投资的要点。一是跨资产观察，可对比股票、黄金等各类资产，比较后判断房子是否值得投入；二是跨区域，了解不同房子回报差异；三是关注等待时间，结合周期图和折线图，不要急于冲进楼市，强调投资房产需综合考量，时机很重要。
【知识星球】
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