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3最近看到一则新闻，说广西柳州有一个小区，因为大部分业主欠缴物业费，导致小区内46部电梯全部停运，影响了大部分人的生活，有的业主甚至有一个半月没有下过楼。无独有偶，说河南开封也有一个小区，也是因为物业费收不上来，导致物业关停小区电梯，又正好遇到业主老人突发疾病，最后只得将生病老人抬下楼送医院。那么，我们要问了，小区物业到底有没有权利擅自关停电梯，即便是在业主不缴纳物业费的情况下，物业也没有这个权力。但是呢，虽然物业没有权力关停电梯，但是有权利不开电梯。为什么呢？这里涉及到一个问题，就是诸如电梯这样的特种设备，需要定期进行年检维保，如果年检不合格或者没有进行年检，按相关规定是不能投入使用的。而物业以因业主没有缴纳足够的物业费，导致无法正常支付电梯维保公司的检测费用，为理由。关停了没有年检的电梯。也就是说，物业是以电梯使用安全为理由，关停的电梯。如果物业开通了没有通过年检的电梯，那电梯任何事情，甚至业主在电梯里自己没站稳，摔了一跤，那业主都会赖上物业，让物业负全责。所以，物业用这个正当的理由关停了电梯。等什么时候缴纳足够的物业费，物业拿到钱在转账给电梯维保公司，并通过年检后，再开通电梯。物业把电梯停运的源头，是因为业主没有缴纳物业费，而业主不缴物业费的理由是，物业不作为，那这就形成了一个死循环——业主不缴物业费，物业降低服务，业主不满意，更不缴了。
这几年，物业和业主的矛盾是越积越深，我们来看一组数据。全国物业费平均收缴率从2020年的93%，跌到了2025年的71%，是连续四年下滑。物业费收缴率85%是行业的生死线。但2025年全行业平均只有71%，中小物业企业普遍低于65%，一些老旧小区甚至跌破50%。这意味着大量小区的物业，其实是在亏本干活。2025年全年有173个小区被物业撤场，其中近2/3是物业自己主动跑的，不需要业主投票，物业公司自己都觉得这是亏本买卖，得赶快撤。在股市，碧桂园物业的股价从2021年的84块钱，跌到了2025年的6块钱——跌幅达到93%。世茂物业从27块跌到8毛钱，跌幅高达97%，说明资本也在抛弃物业公司。从财务数据上看，2021年物业行业的平均毛利率还有26%，到2024年只剩19%了。净利率从10%以上跌到4%。三年时间，利润直接腰斩。从以上数据上看，物业行业似乎也步地产行业的后尘，成为夕阳产业。
那么我要抛出今天我们讨论的主题——物业和业主间的「战争」为何愈演愈烈？如果物业撤场，小区又该由谁来管理？
00:06:22 国内物业的起源
00:13:35 随着房地产市场的下行，物业行业同样盛极而衰出现拐点，那么，目前物业行业遇到哪些困境？
00:18:37 前面说的「死循环」是系统性的问题，那么业主和物业有什么样具体的矛盾？
00:26:49 当物业和业主的矛盾不可调和后，会以什么形式收场？
00:40:10 矛盾更深层次的原因。
00:55:55 物业和业主的矛盾该怎么解决呢？
01:01:54 小结
