下午三点，你走进一家星巴克，什么也没点，挑了个靠窗的位置坐下，打开电脑。没有人过来问你什么。 从 2026 年 10 月 22 号起，在中国的八千多家门店里，这件事变成了一件需要被提醒的事——提醒你的不是店员，是一块桌牌，上面写着：星巴克营业空间，请消费入座。 这期节目不讨论星巴克做得对不对，要弄清楚的是：一件看起来天经地义的事，为什么偏偏在 2026 年，变成了一件需要讨论的事。 但先看一个事实：这张桌牌其实很客气。落座约十分钟，店员递一次菜单，不强制消费、不驱离，孕妇和骑手可以免消费短暂休息。正因为客气，它才值得认真对待——不客气的规矩不需要解释，客气的规矩背后一定有一笔账。 这笔账要分三层算。 第一层在价格。中国咖啡市场被 9.9 元重算了一遍：瑞幸三万六千多家门店，库迪单杯成本 11.1 元却只卖 9.9 元。当咖啡的心理价位从 30 元掉到 10 元，那 20 元原来买的是椅子、插座、一个不被催促的下午——现在没人愿意付了。 第二层在股权。今年 4 月 2 日，博裕资本 60% 股权交割，约八千家直营门店转为特许经营。直营时代，一把空椅子可以记在营销费用里；特许经营时代，它必须出现在单店损益表上。账本换了，那把椅子的名字就变了。 第三层在概念。"第三空间"是星巴克从社会学借来的词，卖了二十七年。它好用，是因为听起来像公共资源；而公共资源的成本，从来没人打算自己承担。 往下推，还有一个跟舆论印象相反的发现。社交媒体感觉"收椅子运动"开始了，但我逐条梳理公开报道，只有星巴克一家推行了全国统一的"消费入座"。霸王茶姬、奈雪是个别门店自主摆放，宜家是单店倡议，瑞幸、麦当劳、肯德基的总部都没有统一政策。 准确的说法是：不是行业在跟进，是几家店长在效仿。因为对别人这不构成问题——麦当劳用一把椅子就解决了：桌子窄、椅面硬、灯亮、音乐快，用设计而不是文字把翻台率做了上去。瑞幸的店座位稀少甚至无座，没有椅子可以收。茶饮的椅子是流量入口，椅子对它是资产，不是负债。只有星巴克把"提供免费停留"写进了核心产品说明书，因此也只有它必须公开撤回这句话。 最后是节目真正想留下的那一层。深圳图书馆有一千二百多个服务网点、224 台 24 小时自助图书馆，还有暖蜂驿站、上百个公园书吧；临沂的口袋公园有 896 处。这些地方不少，问题是功能对不上：图书馆大多 21 点关门，而"需要待着"的高峰在晚上；自习室要抢号，咖啡馆推门就进；图书馆不能说话，可真实需求常常是"坐着，同时说点事"。 所以真正的结论不是"公共空间没有"，而是功能被切碎了：能坐的地方不能说话，能说话的地方要消费，能待到深夜的地方，只剩下便利店和咖啡馆。 咖啡馆承担了这么多，不是因为它好心，是因为它是唯一同时满足"停留、交谈、晚一点"的地方。而这三件事，本来应该由城市来提供。 节目结尾我留了三个问题，最后一个不是"你怎么看"，而是：你城市里那个免费能坐的地方，叫什么名字？我想把它做成一张地图。 时长：55 分钟 ｜ 形式：单口 ｜ 适合：通勤路上，以及任何一个曾在咖啡馆里白坐过一下午的人 本期关键词：消费入座 · 第三空间 · 9.9 元咖啡 · 博裕资本 · 特许经营 · 城市公共空间 01:29 开篇 03:06 一张很小、很客气的桌牌。 11:26 27年了，星巴克到底卖的是什么？ 17:12 中国咖啡这十年，发生了什么？ 27:00 账本变了。 34:59 真的有人在跟进吗？ 41:36 除了咖啡馆，还能去哪？ 49:32 尾声 PS 最近自己真实的经历。周末遛娃，娃睡着了，我找了个星巴克坐下来，让娃和爹都休息一下。按惯例，我还是点了一杯拿铁，尽管此时，我并不想喝咖啡。

一句话：它给时代起了第三个名字。此后四年，名字说出之后的事，一件一件都发生了——而这一次，它连结局都还没有。 全季终章，2022 到 2026 这四年。 开场：一份文件。 2026 年 9 月 13 日，长沙市中级人民法院发出限制消费令，对象是两家公司、四个人：万科企业、长沙万科，以及各自法定代表人郁亮、杜鹏。金额四百九十八万多元；而万科截至 2025 年底的总资产是 1.02 万亿元——大约是它的二十万分之一。三条澄清一句都不能少：不是郁亮个人欠钱；法院走的是立案执行时的登记信息，责任不因后来人事变动自动解除；令发次日案件终本，未履行 498 万 8809 块 5 毛。 一、黑铁时代与节衣缩食。 2022 年 1 月 9 日内部年会，郁亮近五千字发言：行业进入"缩表出清"，要么死、要么活，没有中间状态。两年后的 2024 年 3 月 28 日，万科发布 2023 年报，宣布不派息——上市三十多年来连续三十一年、累计 1030 亿元的现金分红，第一次中断。同年 3 月，郁亮、祝九胜等高管自愿把年薪降到税前 1 万元。 二、第一次亏损。 2024 年营收 3431.76 亿元、下降 26.32%，归母净利润负 494.78 亿元。销售 2460 亿元，比 2020 年最高的 7041.5 亿元，四年掉了近三分之二。年末一年内到期有息负债 1582.8 亿元，货币资金 882 亿元。房地产的账是延后的：这些亏损主要不是今年卖得差，而是前几年拿地太贵。 三、大股东接管。 2025 年 1 月 27 日，一天之内三份公告：郁亮辞董事会主席，祝九胜因身体原因辞全部职务，辛杰当选主席。深铁累计提供股东借款 335.2 亿元，用途限定偿还公开市场债券本息——不是拿地，不是盖楼，是还债。这一年营收 2334.3 亿元，归母净亏 885.56 亿元、扩大 78.98%，第四季度单季就亏了约 605 亿元。 四、账本被摊开。 2026 年，公开债一笔一笔谈展期：1 月两笔中票加一笔公司债合计 68 亿元，4 月、6 月陆续落地。方案是每户先付 10 万元固定兑付，再付本金 40% 及利息，余下 60% 展期一年，不减免一分钱本息。8 月披露：年内到期公开债已全部展期，均无逾期。但展期只是把日子往后挪——12 月起，那批又要重新到期。同一个动作，在国际评级的方法论里有另一个名字：困境债务交换。 五、还活着的部分。 2026 年上半年营收 701.69 亿元，归母净亏 149.51 亿元；经营现金流为正 4.95 亿元，却是收缩出来的，不是回款变好。2025 年交付 11.7 万套，2026 年上半年又交 2.3 万套。当年最不被看好的苦生意如今最稳：经营服务业务 2025 年全口径收入 580.1 亿元，泊寓管理超 27 万间、出租率超 95%。 六、三年三换帅。 2025 年 1 月辛杰，10 月黄力平，2026 年 7 月 31 日徐恩利。新一届六名非独立董事，全部具深圳国资背景。四十年前它最骄傲的是没有老板，四十年后有了。职业经理人的时代落幕了，但没有人为它开追悼会——因为接班的人，正忙着还债。 尾声。 三个名字都是它自己起的：黄金、白银、黑铁。而它对自己说的，只有三个字——活下去。8 月 28 日，主管部门一天之内落了两份文件：预售须封顶、资金全监管、新出让地优先现房销售，房贷期限延至最长 40 年。而万科，恰恰是这套旧模式里做得最标准、最像好学生的那一个。那一家结束在清盘令、退市和一份判决书上；它有判决书，万科没有结局，它停在一份又一份展期协议里。这一次的退潮，还没有退完。 01:44 开场 07:20 黑铁时代与节衣缩食 14:10 第一次亏损 22:01 大股东接管 32:07 账本被摊开 41:10 还活着的部分 48:51 三年三换帅 51:30 尾声

欢迎大家收听本期《MBA课间咖啡》。 十分感谢由重庆生态文化协会联合白鲸书店「播力房」共同打造的2026 中国自然教育大会特别录制现场。 无论你是家长、自然教育从业者，还是仅仅对山野万物抱有好奇的普通人。 自然教育，都值得我们坐下来慢慢说、细细听。 那我们，正式开始今天的对话吧！ 今天我邀请到的这位嘉宾，廖强云老师，现就职于重庆明源云，在明源 10 年的职业生涯中，先后任职数字营销解决方案负责人和客户成功负责人。前后深度服务过保利、金科、东原、华宇、海成、国瑞、渝开发、城投、两江等加起来几十家房企、上百个项目； 明源云是一家在港交所上市的房地产数字化头部企业，深耕不动产行业近 30 年，服务全国超 7000 多家房地产企业。 你有没有算过：你现在坐着的这个房间，离一棵活着的树，有多远？ 我们这一代城市人，一天大约有九成的时间待在室内。我们住得越来越高，窗外的东西却越来越远——小时候那种推开门就是泥土地、抬头就能看见树叶的日子，如今成了一种稀有的体验。也正因为如此，人越往高处住、越往城市里挤，就越想离自然近一点。于是，一个带着浪漫色彩的新概念应运而生——第四代住宅：家家户户一个空中花园，站在自家阳台上就能种树、看花、听雨。它想做的事情很简单，也很动人：把森林搬回家。 而就在这几天，2026 中国自然教育大会正在重庆举行（10 月 23–25 日 · 西南大学），主题是「自然教育共建共融新场景——自然重庆」。一群人在认真讨论怎么让孩子重新认识自然。那我们想聊一个更贴身的问题：如果连我们自己住的地方都容不下一片自然，孩子又该去哪里认识自然？如果真把森林搬回了家——搬回来的，还是森林吗？ 本期节目，我们请到一位做了十几年房地产策划的内行，围绕第四代住宅，一次问了八个问题。 前半程，我们真诚地讲它的好。 从筒子楼的大院、单元楼的阳台，到电梯房的绿化带，我们聊中国人是怎么一步步把自然"搬"出家门的；也聊政策为什么在这两年集体松绑——2017 年全国首个四代宅项目在成都落地，2021 年住建部发布《城市森林花园住宅设计标准》，2025 年"好房子"首次写入《政府工作报告》——"自然"第一次被当成可以量化的规划指标，写进了城市的文件里。我们聊"自然缺失症"，聊注意力恢复理论，聊那棵种在自家阳台上的柠檬树对一个疲惫中年人的意义。自然教育最好的教室，可能不是森林，是你家的窗台。 后半程，我们把滤镜一层层摘下来。 "得房率 150%"这个数字是怎么算出来的？为什么无顶盖的露台不计入产权登记——甚至有业主封闭露台被限期拆除的真实案例？空中花园交付三年后，那片"自然"还活着吗？为什么说景观不等于生态——真正的自然自己会活，假装的森林要你一直养？多出来的建安成本、物业费和二十年的养护账单，最后落在了谁的头上？同一种森林，凭什么能从海南一路种到黑龙江？还有那个最没有答案的问题：今天买的带森林的房子，五年以后好卖吗？ 一个代表购房者，问得直接、不客气；一个来自行业内部，不回避、也不护短。一个追问，一个拆解——我们不做单方面的批判，只想把优点和缺点都讲透，最后不给你结论，给你一套能带走的判断框架：买房三问，加一份验房清单。别听销售说什么，去看图上画了什么、证上写了什么、合同里签了什么。 如果你正打算换一套"带院子"的房子，如果你关心孩子和自然的关系，或者你只是好奇——住进一片森林里，到底是一种生活，还是一笔账单——这一期，值得你戴上耳机听完。 一个人认识自然的起点，不是自然保护区，是他家的窗台。 00::51 开场 03:55我们是怎么一步步，把自然搬出家门的？ 09:19为什么 2024 年以后，四代宅突然遍地开花？ 14:27 孩子还需要"去"自然吗？——家里的自然，算不算自然？ 18:46"得房率 150%"这个数字，到底是怎么算出来的？ 25:11 空中花园里的那片"自然"，现实落地效果如何？ 30:26 多出来的这些配置，成本到底谁在出？ 32:49 同一种森林，能种遍全国吗？ 35:46 这套"带森林的房子"，五年后好卖吗？ 39:00 收尾 🎧 收听方式：小宇宙搜索《MBA课间咖啡》 💬 关注我们：公众号 JimmyandCriSReadingClub ｜ 知乎 Jimmy Chen 🌿 特别联动：2026 中国自然教育大会（10.23–25 · 重庆 · 西南大学） 🤝 联合呈现：重庆生态文化协会 × 白鲸书店「播力房」

一句话：它给时代起了第二个名字。此后八年，它一边喊"活下去"，一边被资本和规模推着走——名字是它起的，路却不是它能选的。 三集特辑的第二集，2014 到 2022 这八年。 开场：一个数字。 4.9999998%。2025 年 12 月，那家曾买到 25.4%、当过第一大股东的公司，把持股降到这个数——刚好跌破 5% 那条"必须告诉所有人"的线。镜头往回倒：2015 年 12 月 18 日，万科停牌。 一、名字与制度。 2014 年 6 月，《人民日报》刊出郁亮署名文章：弯腰就能捡到黄金的时代结束了。同年 4 月，万科推出事业合伙人——1320 名员工拿出约 40 亿奖金买自家股票，项目跟投亏了要赔。到 2015 年初，这套机制持股 4.48%。 二、门口的野蛮人，第二次。 2015 年 7 月首次举牌 5%，8 月 26 日 15.04% 首超华润，停牌那天 24.26%——半年，从 0 到 24%。钱是保费加四倍多杠杆，短钱买长股权。守了十六年的华润只增持 0.4%。 三、一场决定命运的除法。 万科想扩桌子：发新股买深铁资产，深铁拿 20.65%，华润从第一掉到第三。2016 年 6 月 17 日，11 名董事，张利平因潜在利益冲突书面回避，7 票赞成、3 票反对。同一场会、同一组票，算出两个答案：万科算 7/10＝70%，通过；华润算 7/11＝63.6%，没通过。差的那个"1"，叫回避。 四、白衣骑士。 换一种买法：不印新股，直接买老股。深铁先以 371.7 亿受让华润 15.31%，结束十六年；再以 292 亿受让恒大 14.07%——恒大账面亏损约 70.7 亿。这不是两次投资，是同一笔交易的两端。深铁合计持股 29.38%。 五、活下去。 2018 年 9 月，大梅沙总部，每块屏幕都是白底红字三个字。这一年销售 6069.5 亿、净利 337.7 亿，都是当时最好——相比 2014 年的 2151.3 亿，在一个被它自己命名为"白银"的时代里，规模涨了近两倍。看见了，和转得动，是两件事。 六、七千亿，与最贵的一批地。 2020 年销售 7041.5 亿，四十年最高。同年 8 月三道红线落地，而万科是绿档——最高的数字和最紧的绳子落在同一年。2021 年归母净利 225.2 亿、降 45.7%：收入还在涨，利润几乎腰斩。因为账是延后的，而那几年地价最贵。 尾声。 2022 年 1 月，内部年会。郁亮近五千字发言：行业进入"缩表出清"，要么死、要么活，没有中间状态。这是第三个名字：黑铁时代。下一集：它上市三十多年第一次不分红、第一次亏损、第一次靠大股东借钱。 01:17 开场 06:54 白银时代——名字与制度 13:50 门口的野蛮人，来了第二次 22:37 混战——一场决定命运的除法 32:59 白衣骑士 40:53 活下去 48:29 七千亿，与最贵的一批地 56:19 尾声

一句话：一家最讲规矩的公司，在自己最风光的年份，亲手给时代起了名字，然后宣布它结束了。 三集特辑的第一集。《黄金时代》《白银时代》《黑铁时代》与《活下去》，四个名字都是万科自己起的，且都起在行业前面。本集讲第一个名字。 开场：2026 年 9 月 10 日，75 岁的王石在 HYROX 体能赛上以 1 小时 32 分 46 秒完赛。镜头倒回 2014 年——《人民日报》刊出郁亮署名文章，宣告黄金时代结束。在全行业最热的年份，这话是万科自己说的。本集要回答：最讲规矩的公司，是怎么长成的？ 一、倒玉米的人。 1983 年，32 岁的王石到深圳当饲料科长，把绕香港的运路改成直发，赚到第一桶金。"饲料致癌"谣言来袭，他倒欠七十万，却反手囤下三万多吨、拿一百天账期，八个月净赚三百万。第二年万科前身注册——跟房地产毫无关系。 二、一张一块钱的股票。 1988 年股改，净资产 1324 万元，四成归职工和管理层——王石把可量化到个人那份让了出去。这笔股权后来变成万科公益基金会和捐给清华的两亿股。同年万科拿下第一块地，1991 年上市。 三、君万之争。 1994 年 3 月，君安证券通知王石：下午三点开发布会，要改组董事会。第一大股东仅持 6.5%，君安授权约 3.17%——差点用 3% 的表决权换掉整个董事会。五天后万科赢了——中国资本市场第一次"代理权之争"；赢了的人，照着输了的人改了。 四、做减法。 1994 年的万科参股 27 家企业、17 家上市，是当时中国最好的"PE"。它却砍掉赚钱的副业只做住宅，定下两个 70%、高于 25% 利润不做的规矩。代价真实：怡宝 1999 年被华润以 1000 万接手，如今是中国卖得最好的纯净水之一。 五、找一个"不管事"的老板。 2000 年深特发把股份全部转让给华润，华润成了第一大股东，却从不干预经营——"大股不控股，积极不干预"。一家没有老板的公司，和一个不想当老板的大股东，彼此才能长久。2001 年郁亮接任总经理。 六、千亿与落幕。 2010 年万科销售 1081 亿，成为中国第一家千亿房企；2014 年做到 2151.3 亿。同年它把"黄金时代结束"写上报端，没人信，嘲讽它"唱空做多"；也是这一年，1320 名员工把约 40 亿奖金押进自家股票——一边说时代结束，一边押上自己。 尾声回到那句话：我们从来不知道自己正站在黄金里，只有在它结束之后才认出它——商业里最难的，是在一片热闹里判断现在是白天还是黄昏。 01:25 开场 06:22 倒玉米的人 14:25 一张一块钱的股票 22:22 君万之争——第一次有人来敲门 33:19 做减法 41:03 找一个"不管事"的老板 48:21 千亿与黄金时代的落幕 54:55 尾声

从 2026 年 10 月 1 日起，国家开始替一部分人付房贷利息——1 个百分点，最长 5 年。但这份红包有门槛、有红线，而且只发一年。这一期，我们把它从文件语言，翻译成你家里的月供数字。 本期讲什么 2026 年 9 月 29 日晚，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发财金〔2026〕95 号，从 10 月 1 日起全国实施：对新发放的首套商业性个人住房贷款，按贷款本金给予年化 1 个百分点的财政贴息，最长 5 年，单户贴息贷款上限 100 万元。 门槛是三条：新发放商贷、首套（新房二手房都算）、建筑面积不超过 120 平方米、总价不超过 150 万元（含 150 万）。中央财政出 90%、地方出 10%，资金不设上限，免申即享。 它不改变你贷款合同上的利率，是财政在你付息的时候把钱补回来。这一期我们做三件事：把政策拆成三个门槛、三个数字、一条红线；把这三条门槛套到三个真实家庭身上算月供；再抬头看市场、看政策联动、看未来。 适合谁听 正在看房、准备签贷款合同的人；手里有一套小户型、想"卖旧买新"的人；以及关心这一轮稳楼市政策还会走到哪一步的人。 你会听到 三个家庭的真实账本：县城 78 万、强二线 145 万、一线远郊 150 万，月供分别少还多少一个最容易被忽略的陷阱：贷款 120 万，只有 100 万享有贴息，多出来的 20 万一分不补150 万这条红线有多硬：差 1000 块，五年差近 5 万为什么补贴恰好是 1%：它把实际利率从 3.06% 压到 2.06%，刚好追平无风险理财收益一年 150 到 200 亿的贴息，放进 14 万亿的销售盘子里是什么量级8 月 28 日一天落地四份文件的制度动作，和这次贴息是什么关系三个你自己就能盯的信号：成交量、LPR、房价同比降幅 时间轴 01:41 开场 03:15 政策解读：三个门槛、三个数字、一条红线 10:36 算账：三个家庭的真实数字 18:55 对市场的影响：这是一根针，不是一桶水 31:24 对购房者的影响：月供、心理和选择 39:08 政策联动：这是一套组合拳里的第几拳 47:48 未来走势：三个可以观察的信号 55:06 片尾

大家好，欢迎回到《MBA课间咖啡》。今天是《杠杆的尽头》的第三集，也是这个系列的最后一集。前两集，我们讲了恒大的前半生：一个河南农村的少年，怎么在 1997 年那个清晨卖掉 8000 万的房子；又怎么在之后的二十年里，用足球、土地、矿泉水和一辆还没造出来的车，把一个故事讲到了 1300 亿。今天这一集，我们不讲崛起了，也不讲膨胀了。今天，我们讲对账——2.58 万亿的账。 但在讲这些天文数字之前，我想先带你看三个画面。画面里没有一个名人，没有一笔大钱，但请你记住他们——因为这期节目从头到尾，讲的都是他们。 第一个画面。深圳，2021年 9 月的一个清晨。恒大总部楼下，排着长队。队伍里有从外地赶来的小供应商，手里攥着几张票据——那是恒大给他们的商票，原本约定几个月后兑付，票面的钱，是用来给工人发工资的。现在，这张纸兑不出来了。 第二个画面。一座三四线的城市，一个普通的恒大员工。他把自己的积蓄买了公司发行的理财产品，还推荐给了自己的亲戚和朋友——因为在公司内部的语境里，那叫"给自家人的福利"。现在，这个"福利"兑付延期了。 第三个画面。另一座城市，一个买了恒大楼盘的家庭。房子停在那里，钢筋裸露着，塔吊不动了。而他们每个月，还在按时还着房贷。房贷那边是银行，一分不能少；房子这边，是一个不知道什么时候才能封顶的基坑。 这三个人，互相不认识。他们可能是你的朋友，你的同事，你的亲戚——甚至，可能就是屏幕前的你。2021年的秋天，这样的人，有几百万个。 好，画面看完了。现在我说这期节目的第一句话，也是最重要的一句话： 天文数字不会疼。会疼的，永远是一个个具体的人。 所以这一集，我会回答三个问题：第一，这 2.58 万亿，到底是怎么构成的？第二，这笔账，最后是谁在付？第三，那个曾经站在浪尖上的人，最后怎么样了。 如果你没听过前两集，我用一句话交代背景：这是一个从河南农村走出来的年轻人，用二十多年，把一个 8000 万起步的生意，做成了两万多亿的负债。中间所有的细节——1997 年卖房的那个清晨、2008 年濒死的那个冬天、2017 年签下 1300 亿赌约的那个下午——都在前两集里。今天，我们只讲结果，只讲代价。 还有一件事，我要提前说。这一集不太一样。前两集，不管多惊险，本质上都还是一个人的奋斗史，你可以当故事听。但这一集不一样——这一集里的每一个数字，后面都站着人。 故事，从一根针开始。 01:02 开场 05:26 一根针，扎破一个气球 12:55 先倒下的，是自己人 20:26 谁来接盘 27:41 账本摊开：三份对账单 38:29 拆解帝国 46:37 终局审判 52:19 尾声：最后的账单

大家好，欢迎来到《MBA课间咖啡》，今天我们继续《房地产潮起潮落三十年系列》的第二集。上一集，我们讲了恒大的前半生：一个河南农村少年，背着一筐发霉的馒头去上学，后来在 1997 年一个清晨，两小时卖掉了 8000 万的房子，再后来，把公司送上了香港联交所的敲钟台。那一集的结尾我留了一句话——上市，不是终点，而是军火库开了门。今天这一集，我们就来看看，军火库的门打开之后，他到底拿了什么武器出去。 但在开始之前，我想先把你带到 2020 年 11 月 8 号的深夜。 那一晚，很多人没睡。不是普通人在等——是基金经理、证券交易员、分析师、记者，一大群靠资本市场吃饭的人，都在电脑前刷着一个页面，等两份公告。他们心里都清楚，恒大借壳回 A 股，走了四年的那条路，今晚可能就要到头了。但说实话，真正让大家手心出汗的，不是这个"到没到头"——是另外那笔钱：1300 亿。 这四年里，整个市场都知道一件事：恒大的账上，压着这么一笔"带刺的钱"。如果重组最终失败，按照协议的条款，理论上，恒大得把这 1300 亿，连本带利还回去。 你想想，一家公司手上要拿出 1300 亿现金去还钱，这是什么概念？那不是伤筋动骨，那是直接要了老命。 深夜，公告出来了。恒大和深深房同时发布：重组终止。 但紧接着，第二份公告也来了，那份公告上写着几个数字：863 亿的战投已经签了补充协议，同意不回购、继续持有；357 亿已经谈完，即将签约；50 亿还在商谈；真正需要马上回购的，只有 30 亿。 市场的反应是什么？大家都长出了一口气。那一晚，无数人关掉电脑，去睡觉了。恒大的股票第二天没有崩，债券也稳住了。有人在朋友圈说：虚惊一场。 但我今天不想只讲这个"虚惊一场"的夜晚。因为如果你只看到这一晚，你会得出一个错误的结论——你会觉得恒大很厉害，1300 亿的雷，说拆掉就拆掉了。 我想跟你讲的是另外一件事：这 1300 亿，到底是个什么样的局？它从哪儿来的？谁在往里放钱？许家印当时凭什么觉得，自己能把这样一笔钱，变成一场胜利？ 要讲清这笔钱，我们得先回到十年前。2010 年，恒大上市刚满半年，账上有钱，眼里有光。那一年他做的第一件事，是花一个亿，买下了一支刚刚被降级的足球队。 很多人到今天都没想明白：一个卖房子的，为什么要去买一支足球队？ 这一集，我们从这个问题开始讲起。 02:00 开场 05:26 最贵的广告位——一个亿买下的足球队 14:17 三四线的疆域——重仓三四线的前因后果 25:19 恒大+万物——多元化，还是融资叙事？ 32:52 巅峰与引信——回 A 与 1300 亿赌约 47:16 造车——讲给资本听的"第二曲线" 53:52 裁判吹哨——三道红线与"假警报" 01:01:42 尾声与下期

大家好，欢迎收听《MBA课间咖啡》。老规矩，一杯咖啡的时间，咱们聊一个值得聊的商业故事。今天这一杯，可能比平时浓一点——因为我准备花整整三期的时间，跟大家讲一家公司的一生。而这也是我播客新开系列《房地产潮起潮落三十年》的第一家公司。这家公司用差不多的三十年的时间，完整经历了，中国房地产市场，从起势到退潮的整个过程。而这家公司，在时代的浪潮中，也曾经站在潮头，成为行业的领航者。他的创始人，也成为了，波谲云诡的商海中，最具代表的旗帜性人物之一。 他和他公司的故事很长，也很精彩，所以我需要用三期播客，也就是三杯咖啡的时间，来让我们一起回顾中国最大房地产企业的一生。 今天，是第一杯。 开讲之前，先问你一个问题：一提到恒大的恒大，你脑子里呈现的是什么画面？是城市里那个叫“恒大名都”“恒大城”的小区？还是那支穿红色球衣、拿过亚洲冠军的球队？还是超市货架上卖了很多年的“恒大冰泉”？还是新闻里那个让人心惊肉跳的数字——两万五千八百亿？不管你的记忆是哪一块，今天这期听完，你会知道：它们全都来自同一个源头——1997 年，广州，一家房地产公司，在一个清晨，用两小时卖出 8000 万。 这家公司，叫恒大。它的老板，叫许家印。 在正式开始之前，先跟你同步一个画面。2026 年 8 月 20 号，深圳。一个 68 岁的男人，站在被告席上。法官宣读判决：无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。这个男人，也是许家印。在他最风光的时候，媒体叫他“首富”；在他倒下之后，大家叫他“别让那个欠了两万五千八百亿的人，跑掉”！ 你可能会想：一个开公司的，怎么最后会走到这一步？一个卖房子的，怎么能欠下两万多亿？这两万多亿，到底欠谁的？这些问题，我准备用三期节目，一集一集讲给你听。今天这一期，我先不讲崩塌——崩塌是故事的结局，我想带你去看的，是故事的开头。 …… 02:25 开场 08:23 出厂设置——许家印为什么是许家印 20:30 第一桶金——浪来之前把船开出去 36:43 大潮加速——1998-2008黄金十年 48:14 第一次濒死——2008金融危机 01:01:52 上市封王 01:07:42 尾声和总结

我不知道大家能不能想象这样一个画面，在未来，70多岁，白发苍苍的你，用颤颤巍巍的手，在手机上摁下按钮，历经40年的还贷生涯，终于画上了句号，终于能享受无债一身轻的晚年。 以上不是玩笑，而是真实世界即将发生的事情。 8月28日，中国人民银行和国家金融监督管理总局，联合印发了一份文件——《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。 这份文件里有很多东西，可以说是颠覆了过去近三十年的房地产行业的逻辑，这些内容不仅和地产的从业者相关，也和每一位购房者，以及潜在购房者息息相关。 今天我争取用一杯咖啡的时间，把涉及这份文件的三个方面的问题，给大家讲明白： 第一，这份文件到底说了什么——用大白话； 第二，大家最关心的那几个问题——房贷40年到底省不省钱，烂尾楼到底能不能治好； 第三，往大了看——楼市会不会因此回暖，房地产企业接下来怎么活。 02:31 开场-颠覆性的政策 03:59 新政到底说了什么？ 14:13 房贷30年变40年，月供压力真的减轻了吗？ 26:31 "拿房再还贷"——烂尾楼的痛，这次能治好吗？ 34:43 新政能让楼市回暖吗？ 42:52 房地产企业，接下来怎么活？ 60:06 总结

先聊一件，最近发生，让我感到很唏嘘的新闻。据多家媒体报道，雪佛兰品牌将停止在国内销售，「再见，金领结，2005年-2026年，750万中国车主共同记忆」。我的第一辆车就是雪佛兰迈锐宝，是在2012年我刚结婚没多久购买的，这款迈锐宝是进入中国市场的第一代，外形是典型的美国肌肉车。我还记得当时邀请的代言人是梁朝伟，广告拍得很有调性。当时，预算有限，我们买的是2.0自吸款，不带T，没有涡轮增压。在当时，这个配置的合资B级车，也花了我们20万出头，现在想想，也够冤大头的，但那个时候的国内汽车市场，确实是合资车的天下，定价权在他们的手里。虽然，网络上迈锐宝这款车经常被调侃说「屌丝有三宝,索8、K5、迈锐宝」，但我还是很喜欢这款车，即便到现在，2026年，我也没有卖掉它，是我主力车限号的时候，还会偶尔开一下。而我的这辆迈锐宝，除了动力确实很肉，空调压缩机换过，以外，没有出现过大问题。而这辆车从我们结婚到现在，见证和承载了太多记忆，已经成为我们的家庭成员。 然而现在，随着雪佛兰在国内市场的正式停售，陪伴了我们14年的小迈，也进入了告别的倒计时。雪佛兰的黯然退场，不仅仅是一家车企的问题，汽车行业，尤其是传统车企，正面临着新势力车企崛起后的强力挑战。 2025 年，中国汽车市场出现了一个历史性拐点——新能源渗透率第一次超过燃油车。与此同时，燃油车 12 月单月销量同比暴跌 30%。这一年，平均每天有 13 家 4S 店关门，每 4 家经销商只有 1 家赚钱。头部新势力年销售额，翻倍是常态，一个新入场的跨界品牌首年就交付超过 40 万辆。这是什么概念？很多传统合资品牌努力了二三十年，在华年销量也就 60 多万辆，如今一年跌去四分之一。 那么我要抛出今天我们讨论的主题——当汽车行业，正在经历百年未有之变局，当新势力用'极致体验'圈走用户心智的时候，传统车企还在用价格战消耗自己的利润。那么，面对现状，传统车企，如何通过变革，来保持自己的市场竞争力。 嘉宾介绍：今天我们请到一位在汽车行业摸爬滚打20年的老兵，也是我的MBA同学，老杜同学，来聊聊传统车企到底该怎么破局。另外我多提一句，老杜的MBA毕业论文，的研究方向就是，基于CEM理论对一家大型汽车集团做了系统性研究，而我的这次播客，正是看了老杜在他自己的公众号上，发布的基于这篇毕业论文，的一边文章，有感而发，想和他聊聊传统车企变革的事情。 02:38 「金领结」雪佛兰黯然退场 05:34 嘉宾老杜自我介绍 06:20 汽车行业正在发生什么样的改变？传统车企的困境本质是什么？ 10:08 CEM到底是什么？它和我们常说的CRM有什么区别？ 13:50 为什么说新势力把电子消费品"极致体验"的客户管理哲学带进汽车业，是对传统车企的降维打击？ 21:19 你在文章里提到传统车企的"五大死穴"，具体是哪五大？ 34:47 针对这五大死穴，你开的"六剂药方"是什么？ 40:11 这套理论框架很完整，但传统车企怎么保证它真正落地？ 46:52 如果站在消费者角度，现在买车（油车vs新能源、合资vs国产），你会怎么建议？ 48:55 从业20年，有没有让你记忆深刻的客户体验案例？好的坏的都可以聊聊。 52:43 最后聊聊，MBA这段经历，对你职业生涯最大的改变是什么？

先给大家还原一个画面啊。 你下班了，躺在沙发上，刷着短视频。旁边放着一杯茶或者咖啡，一副岁月静好的画面。 这时候，你家正在上中学的闺女走过来。她最近正值叛逆期，看你不顺眼已经不是一天两天了。她瞅了你一眼，看到你又在刷手机，鼻子里哼了一声，说： "一天就只知道玩手机" 说实话，这句话原本应该是家长，向自己的孩子说的，目的是督促他们，放下手级，赶快去学习。但现在，攻守之势对调了，孩子开始抱怨家长玩手机了。那么遇到这样的情况，作为家长的你，应该怎样处理呢？ 陕西有一位44岁的爸爸，他做了一些不一样的事情。 他放下手机，翻开书本，开始备考。然后——他考上了。西北工业大学的研究生。 这个新闻一出来，直接冲上热搜。评论区瞬间分裂成两派，吵得那叫一个天翻地覆。 一派说：哇，太励志了！44岁还能考上研究生，榜样的力量！ 另一派说：等一下，这个研究生，只是非全日制的MBA而已，别尬吹。 今天这期节目，我就要把这两个声音都摆出来，掰扯掰扯。到底是榜样，还是尬吹？ 00:01:30 引子，你被孩子激将过吗？ 00:03:05 还原事件的真相。 00:07:36 反对方，MBA难度没那么大，别尬吹。 00:16:38 赞同方，放下手机陪孩子学习，就是榜样。 00:28:48 向对立的两方，问四个问题。 00:33:33 两边到底在吵什么？ 00:35:24 最后，聊聊我自己对于MBA教育的看法。

最近，某奥运冠军在一档综艺节目中透露，在退役后的7年时间内，累计亏损约2亿人民币，在债务的压力下，被迫出手国内外多套房产进行抵债。而这些亏损的原因，主要是因为他在投资方面的失败。比如，2018年，奥运冠军夫妇在上海核心地带，租下了1.8万平米的场地，作为创业公司的运动中心。1.8万平米是什么概念呢，相当于2个半，国际足联的标准足球场大小。我在想，这位奥运冠军，他的主业是开拳击馆，租这么大的场地，又是在上海的核心区域，租金自然就不便宜，据说每年5000万的租金。再加上，装修和设施设备的大手笔投入，据说，一盏吊灯都用了300万元，一台进口跑步机20万元，价格几乎是市场常见同类产品的几十倍。然而，尽管这位奥运冠军在场地、装修和设备上舍得花大价钱投入，但，他似乎没有找靠谱的咨询公司，做前期的市场调研。所以，除了开业初期的红利期，吃到了一波短暂的流量，在接下来，7年的时间里，再也没有获得盈利，其余时间无一例外的亏损。更可怕的是，在运动中心的事业还没有理顺的时候，他们两口子又开启了一轮多元化的投资，包括电竞、餐饮、理财以及虚拟货币。到了2024年，重资产模式的持续亏损，很快就耗尽了，奥运冠军退役时，非常丰厚的现金储备，最后 ，他不得不变卖各处房产，用来还债。 在我们看来，奥运冠军的光环，加上手握充裕现金储备，怎么都不能算是普通的中产。然而，即便是这样的高净值家庭，因为投资不慎，经营不善，在短短7年内亏空所有资金，还倒欠一笔债务。而对于广大，普通的中产人群，他们的容错率更低，可能一次股灾，一栋烂尾楼，一场大病，就会让他们跌出自己原有的社会阶层。 那么我要抛出今天我们讨论的主题——面对「返贫焦虑」——中产人群如何管理自己的财富？这里我先明确一下，今天我们这期播客中提到的「中产」，不是政治学意义上的「中产阶级」，不是以，是否拥有生产资料为标准进行划分的。我们这期的「中产」是指的中等收入人群，只是在口播习惯上，我们用「中产」和「中产阶级」这样的词汇。特此提前申明，以免给大家造成误解。 嘉宾介绍：今天很荣幸请到的嘉宾，是重庆大学MBA20级的周瑞同学，她在银行和保险行业的从业经验，接近20年。 00:07:22 现在网络上有一种说法，说中产是最容易被「割韭菜」的一群人？不知道认不认同这种看法？那中产害怕阶层下滑的这种焦虑从何而来？ 00:16:43 所谓「返贫」具体是指的什么？有哪些是针对中产人群量身定做的「陷阱」？ 00:31:28 我们常说「鸡蛋不要放在一个篮子里」，如果让你制定一个中产的财富管理结构，应该如何搭建，有什么样的建议？ 00:58:55 面对种类繁多的保险类产品，我们应该如何选择，如何搭配？ 01:14:36 除了保险，还有其他什么方式去管理自己家庭的财富？ 01:27:33 在你这么多年的从业经验中，有没有那些让你记忆深刻的家庭财富管理的案例？正向和反向的都可以。 01:35:26 总结

最近看到一则新闻，说广西柳州有一个小区，因为大部分业主欠缴物业费，导致小区内46部电梯全部停运，影响了大部分人的生活，有的业主甚至有一个半月没有下过楼。无独有偶，说河南开封也有一个小区，也是因为物业费收不上来，导致物业关停小区电梯，又正好遇到业主老人突发疾病，最后只得将生病老人抬下楼送医院。那么，我们要问了，小区物业到底有没有权利擅自关停电梯，即便是在业主不缴纳物业费的情况下，物业也没有这个权力。但是呢，虽然物业没有权力关停电梯，但是有权利不开电梯。为什么呢？这里涉及到一个问题，就是诸如电梯这样的特种设备，需要定期进行年检维保，如果年检不合格或者没有进行年检，按相关规定是不能投入使用的。而物业以因业主没有缴纳足够的物业费，导致无法正常支付电梯维保公司的检测费用，为理由。关停了没有年检的电梯。也就是说，物业是以电梯使用安全为理由，关停的电梯。如果物业开通了没有通过年检的电梯，那电梯任何事情，甚至业主在电梯里自己没站稳，摔了一跤，那业主都会赖上物业，让物业负全责。所以，物业用这个正当的理由关停了电梯。等什么时候缴纳足够的物业费，物业拿到钱在转账给电梯维保公司，并通过年检后，再开通电梯。物业把 电梯停运的源头，是因为业主没有缴纳物业费，而业主不缴物业费的理由是，物业不作为，那这就形成了一个死循环——业主不缴物业费，物业降低服务，业主不满意，更不缴了。 这几年，物业和业主的矛盾是越积越深，我们来看一组数据。全国物业费平均收缴率从2020年的93%，跌到了2025年的71%，是连续四年下滑。物业费收缴率85%是行业的生死线。但2025年全行业平均只有71%，中小物业企业普遍低于65%，一些老旧小区甚至跌破50%。这意味着大量小区的物业，其实是在亏本干活。2025年全年有173个小区被物业撤场，其中近2/3是物业自己主动跑的，不需要业主投票，物业公司自己都觉得这是亏本买卖，得赶快撤。在股市，碧桂园物业的股价从2021年的84块钱，跌到了2025年的6块钱——跌幅达到93%。世茂物业从27块跌到8毛钱，跌幅高达97%，说明资本也在抛弃物业公司。从财务数据上看，2021年物业行业的平均毛利率还有26%，到2024年只剩19%了。净利率从10%以上跌到4%。三年时间，利润直接腰斩。从以上数据上看，物业行业似乎也步地产行业的后尘，成为夕阳产业。 那么我要抛出今天我们讨论的主题——物业和业主间的「战争」为何愈演愈烈？如果物业撤场，小区又该由谁来管理？ 00:06:22 国内物业的起源 00:13:35 随着房地产市场的下行，物业行业同样盛极而衰出现拐点，那么，目前物业行业遇到哪些困境？ 00:18:37 前面说的「死循环」是系统性的问题，那么业主和物业有什么样具体的矛盾？ 00:26:49 当物业和业主的矛盾不可调和后，会以什么形式收场？ 00:40:10 矛盾更深层次的原因。 00:55:55 物业和业主的矛盾该怎么解决呢？ 01:01:54 小结

大概是在去年年底的时候，原财政部长，在一次财新峰会上，谈到了房产税。他是这样说的，「房产税是2013年提出来的，实际上全国人大立法已经完成，一些难点问题也基本解决了」。很快楼部长的这番话就被网络媒体解读为，房产税的试点工作已经完成，即将颁布实施。这一石激起千层浪，很快就酝酿出了一波对持有房产的焦虑。尤其是在楼市下行，房价持续下跌，不动产资产估值贬值，新房和二手房的交易量都缩水行业背景下，房产税的落地，无疑是压垮房地产市场最后一根稻草，仿佛一夜之间，商品房从优质资产变为普通家庭的负担，本来就不低的按揭月供还贷，再加上房产税，不断侵蚀着家庭的现金流。所以，当时很多的中产家庭都对是否继续持有房地产，产生了疑惑和焦虑，担心自己从中产返贫，担心国民经济出现，如同我们邻国日本在90年代，因为房地产泡沫破灭，带来的「资产负债表衰退」。 · 不过呢，从我现在录制这期播客具上次楼部长讲话，已经过去的大半年，房产税即将落地的舆论呼声，好像又偃旗息鼓了。其实我们回顾一下吗，自从2011年，房产税在上海和重庆两座城市试点之后，就不断有舆论吹风说「房产税即将在全国范围内普征收」，但16年过去了，房地产行业也由盛转衰，尽管楼市的底层逻辑已经出现了根本性的变化，然而房财税依然没有全国范围落地实施。这种每次都「千呼万唤始出来」，却又「犹抱琵琶半遮面」的拉扯，搞得像「狼来了」的回合制游戏一样。 · 那么我要抛出今天我们讨论的主题——为什么呼声很高的房产税迟迟未见落地？房产税未来会在什么样的情况下才会全国范围普征？房产税会对商品房持有者带来什么样的影响。 00:04:48 聊聊房产税的前世今生 00:10:04 中央和各省市的财政收支情况的报告中看到有「房产税」这一项，那么报告中的「房产税」和大众认知的「房产税」有什么区别？ 00:15:02 从时间的维度上看，中国历史上有没有类似房产税这样的税种呢？ 00:26:47 从空间的维度上看，世界各国的房产税。 00:36:36 国家为什么要征收房产税？ 00:44:15 我国在试点十几年后为什么迟迟不推广全国普征？ 00:54:46 房产税未来会不会全面普征？如果全面征收，大致会在什么时候？持有商品房的购房者应该如何应对？ 01:02:31 总结