3101
8总听说地产回暖了，北京和上海的房价出现了积极变化，为什么是这两个城市先动？哪些城市有机会跟上节奏？这期我们邀请了中金公司研究部不动产与空间服务首席分析师李昊，她从数据和逻辑两个层面，把当前楼市的状态拆开讲清楚了，房价为什么调了这么久，北京上海发生了什么，其他城市怎么看，普通人怎么判断自己所在城市的房子值不值得关注。
01:53 现在楼市处在什么阶段？
全国整体更精确的定性是“筑底阶段”
总交易量稳定在13.5亿平左右，在前低以上
今年是房价转入下跌后首个跌幅收窄的年份
03:16 北京和上海发生了什么？
楼市回暖的严格定义是房价走稳
上海1-5月房价累计微涨1.6%
北京1-5月微跌，但前端市场情绪在向好
05:36 为什么是北京和上海先出现变化？
过去三年需求基本稳定，问题出在供给端二手库存
上海历史上限购严格、投资性需求积累少，就业人口持续流入、需求旺盛
北京历史上控制投资需求比上海更严，社会库存水平可能更低
11:11 二手房回暖，能传导到新房吗？
二手房是低总价刚需先动，需求自下而上传导更顺畅
刚需进场→改善群体能卖旧买新→最终传导至改善需求为主的新房市场
16:45 如果房价稳住了，接下来会怎么走？
房价稳住后，观望需求会开始入市
中性情景下：温和上行，但需关注居民收入预期
这轮周期和以前不一样，各城市节奏不会一致
27:54 租金和房价是什么关系？
长期走势一致，但房价调整更早、幅度更大
租金有季节性，是后验指标
上半年租金平稳微增，是积极信号，重点看下半年走势
32:09 全球通胀和汇率，影响楼市吗？
通胀能否利好房价，要看收入和供需
汇率变化需要持续、明显才能传导至实体市场
当前国内楼市主要还是内源性自我修复
本期嘉宾：中金公司研究部不动产与空间服务首席分析师李昊
SAC分析师执业证书编号：S0080522070007 SFC CE Ref：BSI853
法律声明：本音频仅呈现中国国际金融股份有限公司（“中金公司”）已发布研究报告的部分观点，所交流的信息、意见等均仅供参考。本音频不构成对任何证券或金融工具买卖的出价或征价，在任何时候均不构成对任何人的投资建议。中金公司对本音频内容的准确性、时效性及完整性不作任何保证。对依据或使用本音频造成的任何后果，中金公司及/或其关联机构、关联人员均不承担任何责任。本音频版权为中金公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本音频内容。
