7384
42很久没有和大家聊房子相关的话题了，主要是趋势没变，全国范围内并没有止跌。
不过，八月底出台的828新政，让很多沉寂已久的房产群又活了起来。我打了一圈电话，密集地和开发商、金融机构的朋友聊了一波。现房制度真的来了，这会彻底改变房地产现金流的格局。
未来的房地产不再是一个以资金为主导的高周转游戏，而会变成一个精耕细作的类制造业生意。开发商在竣备之后才能销售，并获得房款，在消息刺激下，港股市场中房股一度大跌。而在新规之后的一周内，全国土拍市场的土地溢价平均下跌了10%~15%。
对于购房者来说，新政会有很多好处。第一是所见即所得，以后扯皮的事情会少很多；第二是资金压力会变小，未来你只要支付一定的定金，等到竣备之后再付按揭贷款。未来两年，全国范围内的大中城市都会出现供给侧的供应荒，这对于存量二手房卖家来说，也是一件好事。
当然，关于这次828新政，我可能未来还会出一期专门的节目和大家讨论。而这期节目请到的是我的好朋友，趋势动物Nick。
找他是因为最近看到他在小红书发了一条帖子，说“超过10个赞就去买套新疆房子”，我就很好奇——一个常驻上海的人，为什么要跑去新疆买房呢？他又看到了什么普通投资者没有看到的东西？
对了，我也是Nick趋势动物小程序非常忠实的用户，那个小程序特别好用，可以看到房地产在不同城市、不同时间内对应的趋势，可以说一目了然。它在房地产上的数据更多拟合的是挂牌数据，相比70个大中城市的房价会更具有前瞻性。希望这期节目能够给你带来一些帮助。
本期对话
聂聪Nick｜公众号&小程序作者：趋势动物Pro
杨天楠｜「听懂涨声」主播
时间轴：
第一部分：楼市的“旧世界”正在结束——现房制、40年房贷与新的资产逻辑
八月楼市政策密集落地：现房制、40年房贷，到底会怎样改变房地产？
高周转时代结束之后，为什么低密住宅反而可能成为最大受益者？
民营房企还有机会吗？未来的房地产玩家，可能只剩全国央企与地方国企
普通住宅库存过剩，好产品却可能越来越稀缺
房地产未来值得关注的“两头”：极致产品力，与能够提供高租金回报的低价资产
上海的置换链条为什么失效了？从“越换越贵”到中间总价段持续承压
不再一层层向上置换：要么一步换到好产品，要么退出游戏、转向收租
30年房贷变40年，本质上只是数学游戏吗？月供下降正在改变“以租养贷”的门槛
上海真的回暖了吗？低总价老破小上涨，与千万级住宅继续下跌同时发生
第二部分：为什么是乌鲁木齐？——把买房变成一次“趋势交易”
两年前第一次去新疆：安全、开放程度和租金回报率，都远超原来的想象
总价不到200万、二十多万首付、租金覆盖月供
买房一定要研究人口、产业和城市故事吗？趋势交易者更相信“所有信息最终都会反映在量价里”
涨跌幅、波动率、单价和成交量，如何变成选房指标？
像选股票一样选房子：先找市场正在交易的风格，再从板块一路筛到具体小区
全国范围内谁最抗跌？从香港看到乌鲁木齐
援疆、商务派驻与企业报销形成特殊市场
从出租车司机看一座城市有没有“向上的劲”
400万人口，一个月却能成交约8000套二手房：乌鲁木齐真的缺乏流动性吗？
全国品牌房企撤退之后，乌鲁木齐为什么形成了一个以二手房为主导的市场？
买房只有三个硬标准：趋势必须向上、租金覆盖月供、成交量足够支撑退出
200万的房子，本质上是20多万的决策？低波动资产如何承载更高杠杆
股票主线可能三个月一换，房地产却能走一两年：不同资产有完全不同的趋势周期
政策越宽松，越说明市场还在底部附近？
上海买房可能砍价5%甚至10%，乌鲁木齐为什么200万挂牌价可能只让一两万？
第三部分：高租息正在成为新“地段”吗？——老破小、天资产与资金风格
高租息会不会成为未来3到5年的房地产主线？从“地段为王”转向产品力与现金流
老破小的“三张彩票”：动迁、美丽家园、学区
当中介自己开始买房，既是投资者又是“做市商”
当整个房地产都缺少赚钱效应，资金会不会全部挤进少数确定性方向？
从豪宅普遍抗跌，到只有真正的新一代好产品还能维持独立行情
乌鲁木齐最反常的一点：为什么当地最好的高总价住宅，反而同时拥有高租息和高流动性？
“既是红利股，又是大盘成长股”：商务人口流入如何制造一种罕见的房地产资产？
第四部分：从乌鲁木齐到整个西部——趋势如何领先于一座城市的叙事
新疆不只有乌鲁木齐：喀什、伊犁、霍尔果斯，哪里的房地产和经济热度更高？
全国看过这么多城市，为什么霍尔果斯可能是“经济动能最强”的一个？
中国人为什么很少把陌生城市的房子当成纯投资品？大理、海南与乌鲁木齐背后是两套逻辑
从老破小、低密住宅到西部城市：两年前看好的房地产风格，为什么到今天几乎没有改变？
从“看天际线”到“看公园”：人们对好生活的想象正在怎样一步步改变？
伊犁、云南、农村院子与数字游民
一个趋势走得足够久，就会自己创造新的社会叙事
不要因为一个城市听起来美好而买房，而是先看资金与价格已经在往哪里走
