好消息是新政终于来了，坏消息是买房人还在等

听懂涨声、截胡不截财共创

共创单集 80分钟 ·20小时前

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Hello 大家好，欢迎来到《听懂涨声》，我是天楠。

828新政之后，现房销售相关改革和房贷贴息陆续落地。政策终于来了，但问题也随之而来：买房人的信心，真的能靠几条新政找回来吗？当开发商不能再像过去那样靠高周转快速回款，当新房越来越强调所见即所得，整个房地产市场的生意逻辑，会发生什么变化？而对普通人来说，现在究竟是该上车买房、继续观望，还是重新考虑租房这件事？

过去两三年聊房地产，坏消息听得有点多了。所以这次，我索性把几个老朋友拉到一起，还开玩笑地给咱们群起了个名字，叫“报喜鸟”，

我们这期集齐了传说中的“上海房地产四大空头”：趋势动物Nick、「清风说新房」的清风，以及「截胡不截财」的Jeff。我们会从828新政聊起，聊聊现房销售、房贷贴息究竟能改变什么，以及一线城市和其他城市、不同类型的房产，未来又可能走出怎样的分化。

更重要的是，如果我们不急着判断房价明天就会涨还是跌，而是把视角拉长一点，真正能够让房地产市场止跌企稳的，又会是什么？今天这期，就一起拆一拆这轮政策背后的逻辑，也聊聊当房地产不再是那个闭着眼睛都能买的资产之后，我们应该如何重新理解房子。

本期对话

Jeff｜「截胡不截财」主播

清风｜公众号「清风说新房」作者

聂聪Nick｜公众号&小程序作者：趋势动物Pro

杨天楠｜「听懂涨声」主播

时间轴：

Part1 新政之后：房子要封顶才能卖，房地产的游戏规则变了

00:56 828新政对销售制度改革与信贷管理同时出手

01:51 从“正负零”预售到封顶后销售，开发商的回款周期被拉长

03:41 定金到底交多少？北京1%、上海3%、广东5%，不同城市的细则差异有多大

06:49 从香港“楼花”制度的历史看预售监管：一套制度的成熟需要时间

08:13 现房制度不会一夜之间全面落地，但资金监管和土地款分期也在同步调整

10:11 新政之后，上海新房供应能否避免突然断档？

Part2 从“高周转”到“慢生意”：开发商被迫重新学会造房子

12:28 高周转模式不再：房地产正在从金融生意回归建造业

12:55 现房销售制下，开发商不能再只靠资金周转率赚钱

15:41 如果两年后房价下跌、买家违约，开发商应该为项目留下多大的安全边际？

17:46 好卖的豪宅根本不缺客户：定金制度真正能帮到的是哪些项目？

19:11 不能再分批预售、动态调整价格和户型，开发商的试错成本会大幅上升

23:26 一个真实案例：开放商如何用一年的时间反复调整设计方案？

27:26 过去买房主要看样板间，而未来买房要看见真正的生活

Part3 贴息落地，为什么买房人的情绪还是没有被点燃？

29:17 房贷利率已经下降，再加上贴息，购房者的资金成本还能降低多少？

29:54 五年贴息最高约5万元：满额计算，相当于打了个“97折”，真的能刺激买房吗？

32:10 贴息落地两周，价格跌幅略有收窄，成交量却没有明显超预期

34:39 贴息只承诺一年有效期：购房者担心的，不只是今天的月供，还有明年的政策

35:46 稳楼市需要怎样的组合拳？保房企主体、收储与降低按揭成本缺一不可

37:52 当租金回报率越来越接近贷款成本，低总价房源开始重新进入投资者视野

Part4 楼市不是普涨，而是两头热、中间挤：谁才是真正的稀缺资产？

38:09 上海楼市的结构变化：超小户型、低总价走强，千万级以上二手房却在承压

38:58 市场尚未全面反转，机会可能集中在两个极端：顶级稀缺新房与高租金回报资产

39:58 贴息和延长贷款年限，如何重新夯实高租金回报房产的购买逻辑？

41:18 老破小像“微盘股”：只有跌出足够的性价比，买家才愿意重新入场

42:20 曾经坚挺的改善房和豪宅也会被“背刺”：新一代产品正在改变旧房的估值

43:08 老房、第一代商品房、次新房，谁被超跌，谁又面临产品代差？

43:42 为什么在牛市是“次新房”，到了熊市却可能变成“老破大”？

45:48 核心地块也不一定永远稀缺：城市扩张与旧改可能不断创造新的供应

Part5 新房还会一直“背刺”二手房吗？拿地、供应与得房率的博弈

48:42 老破小超跌之后，拆迁、收储与新旧房价差可能重新形成一笔经济账

50:37 “积小胜而成大败”：房企也会像牛市里的散户，在连续成功后追高犯错

52:12 得房率从85%卷到95%、105%，甚至更高：上海开始给赠送面积划红线

55:25 房企必须守住8%-12%的利润率，购房者未来拿到的会是更好的房子，还是更多减配？

56:07 新房卷产品与二手房降价是一体两面：二手房不止跌，新房就得持续升级

Part6 现房不等于好房子：高价精装、赶工与隐蔽工程的另一面

58:01 未来房子的品质会更好还是更差？答案仍然取决于供需关系

58:23 为了提前封顶、尽早回款而赶工，房地产会不会出现“速成房”的风险？

59:12 隐蔽工程最怕赶进度：地暖找平、防潮施工和地下室装修，问题可能入住后才暴露

01:02:22 没有合理利润，就很难只靠“良心”保证交付：开发商的商业激励同样重要

01:03:55 买精装房还是拆掉重装？更好的生活体验，可能意味着额外的时间与金钱成本

01:04:50 房子像葡萄酒：拿地年份不同，市场环境不同，最终的交付品质也可能不同

Part7 买房不再是唯一答案：当租房从权宜之计变成主动选择

01:06:36 高净值人群还会把房地产当作严肃的资产配置方向吗？

01:07:03 家庭资产中的房产占比从高峰期近七成回落至约五成，未来可能继续下降

01:08:56 买房慢下来之后，租金反而可能上涨：部分中产家庭正在选择先租房、再观望

01:10:43 从“串串房”到精装修租赁：老公寓与第一代商品房正在被重新包装进入租赁市场

01:11:36 连续租房六年之后：拥有喜欢的房子，与必须拥有房产，是两回事

01:12:39 租房可以体验不同社区、节省物业费，但学区等刚性需求仍然会限制选择

01:14:19 租房像谈恋爱，买房像结婚：多体验几次，再做一个沉重的长期决策

Part8 房地产止跌还差临门一脚？从香港经验看真正有效的政策组合

01:15:26 如果再出台一轮政策，什么力度才能真正改变全社会对房地产的态度？

01:17:14 香港经验：2024年撤辣后，楼市并未立即反转，单纯放松限购的效果有限

01:17:35 香港市场先短暂企稳、再继续下跌，直到按揭利率明显下降，转折才逐渐出现

01:18:49 “金三银四、金九银十”仍是政策出台与观察市场反馈的重要窗口

01:19:57 回看这一轮房地产新政，市场真正等待的，仍是预期与信心的转变

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安唯默

18小时前

未来为了快速回本，会加速工期，那房屋质量可能还不如现在。。。

杨天楠

:这是大概率的

是我的海_Nk0U:希望地产公司好好做人了，学学国外已现房的怎么做的

共6条回复

西平邵子

16小时前

继续看空房产🏡，接下来大概率会极端分化，和五六月份的A股那样。

Jeff_Z

:不用接下来了，已经分化的非常明显了，北上的一套豪宅甚至可以买下东北西北边陲小城的一个小区

杨天楠

:现在上海和苏州的趋势还略好于全国

共4条回复

Ass嘟嘟

6小时前

「✅Part1 新政之后：房子要封顶才能卖，房地产的游戏规则变了」
1）828新政
销售制度改革、信贷管理意见。
房子的出货：从“正负零”预售到封顶后销售，开发商的回款周期被拉长。对用户来说更安全了，但更大的利好是信贷端从竣备的瞬间开始还贷。
定金：北京1%、上海3%、广东5%。单方行权，开发商不能违约。
2）香港“楼花”制度
一套制度的成熟需要时间。50年代初出台，56年把预售楼花同意书纳入法律框架，61年才按照工程节点开始拨款。
国内98年开始房改，至今没有人完整的还过30年的房贷。
3）现房制度
不会一夜之间全面落地，不同城市的节奏也不一样。但资金监管和土地款分期也在同步调整。
上海：首付土地款可以分期。对房企的压力较小，同时又能让用户得利一点点。
对用户来说，未来的房子越来越“所见即所得”。对房企来说，会从超快周转降速，金融模式 → 建造业模式。

「✅Part2 从“高周转”到“慢生意”：开发商被迫重新学会造房子」
1）现房销售制下，开发商不能再只靠资金周转率赚钱
IRR回归利润率：以前3%都拿，现在要到8%~12%以上才会拿地。
远期预测能力要求更大：以前6-12个月拿预售证，开始回款，只判断4-6个月即可；现在预售要到封顶，一年左右。如果到时候房价降了，会有很多人违约，对于开发商的压力测试的阈值更大。
2）定金制度
只存在于那些不好卖的项目才有意义。好卖的豪宅根本不缺客户，完全没有流速的区域，也没有意义。
3）纠错成本
未来开发商的纠错成本会无限的高，因为是下盲注，最后揭底牌，没有贝叶斯博弈的过程。
刚开始过渡期，上海可能参照北京，一是核心区域的重要地块在卖，二是旁边一定有参照物。
4）过去买房主要看样板间，而未来买房要看见真正的生活
原来卖房是要造出一个奇观，一瞬间把你震慑住。这本身是巨大的投入，实际交付时，也不可能完全按照样板间的交付标准，后期就会出现大量的客诉和纠纷。
未来的现房制度下，828以后的房子，一定会走向更加生活化、场景化，而不是单纯的好看。

「✅Part3 贴息落地，为什么买房人的情绪还是没有被点燃？」
1）五年贴息最高约5万元
最高封顶150万，满额计算，相当于打了个“97折”力度太小。
150万的总价段，真正普惠到是刚需中的刚需。
2）贴息落地两周，价格跌幅略有收窄，成交量却没有明显超预期
几乎60%被覆盖受益的小区，租金回报率超2%，前提是房价不跌。
贴息政策，主观上利好高租息产品。
贴息只承诺一年有效期：购房者担心的，不只是今天的月供，还有明年的政策。
3）稳楼市 - 组合拳
保主体：稳住房企。
收储：人口净增加城市、租金回报率增加，核心是在供给侧做调整。
降低按揭成本：按揭利率和租金回报比之间的缝隙，是观察房地产是否具备投资性价比的核心。
缺一不可。
当租金回报率越来越接近贷款成本，低总价房源开始重新进入投资者视野。

「✅Part4 楼市不是普涨，而是两头热、中间挤：谁才是真正的稀缺资产？」
1）上海楼市的结构变化
超小户型、低总价走强，千万级以上二手房却在承压。
市场尚未全面反转，机会可能集中在两个极端：顶级稀缺新房与高租金回报资产。两头（天地资产）比较抗跌。
2）老破小像“微盘股”：只有跌出足够的性价比，买家才愿意重新入场
老破小跌得够惨了，租售比才会抬升，显示性价比，自然就会夯实。
市场有自然的调节机制，它会找到这个平衡点。
因为这个价格带没有产品供给，政府还在收储。房地产是供给和需求双向的评估。
3）核心地块也不一定永远稀缺：城市扩张与旧改可能不断创造新的供应
以前不敢想的核心地块，现在只要需要都能供应，这才是更大的背刺。
绝对稀缺资源才能靠得住，别的都是假的。

Ass嘟嘟:「✅Part5 新房还会一直“背刺”二手房吗？拿地、供应与得房率的博弈」 1）老破小超跌之后，拆迁、收储与新旧房价差可能重新形成一笔经济账有利可图的情况下就拆得动。拉长看，开发商手上的子弹是有限的，优先保确定性、减少数量。 2）“积小胜而成大败”：房企也会像牛市里的散户，在连续成功后追高犯错这一两轮土拍，几个谨慎的国央企没有参拍。少拍两次地不会出大事的，你万一拍错了地真的会出问题的。开发商目前在新政的逻辑下，对确定性的追求比以往高很多。尤其是现在回款周期越来越长，决策链条也越来越长，要预判未来一两年的市场行情，一定会更加谨慎，才能保住饭碗。得房率从85%卷到95%、105%，甚至更高：上海开始给赠送面积划红线。 3）新房卷产品与二手房降价是一体两面：二手房不止跌，新房就得持续升级现在购房者买新房应该多看二手房趋势。因为新房本质是原来的价格卖不掉，才要卷产品。但是如果它不卷上去，就要跟二手房一样降价。什么时候新房不再被刺二手房，就是二手房止跌的时候。如果买入怕产品被刺，也可以看二手房趋势。「✅Part6 现房不等于好房子：高价精装、赶工与隐蔽工程的另一面」未来房子的品质取决于供需关系。为了提前封顶、尽早回款而赶工，房地产可能出现“速成房”的风险。隐蔽工程最怕赶进度：地暖找平、防潮施工和地下室装修，问题可能入住后才暴露。没有合理利润，就很难只靠“良心”保证交付：开发商的商业激励同样重要。买新房，不要把装修看的太重。如果真的要求比较高，拆掉重装是一个方法，同时也意味着额外的时间与金钱成本。定制款 🆚 门店零售款「✅Part7 买房不再是唯一答案：当租房从权宜之计变成主动选择」宏观：家庭资产中的房产占比从高峰期近七成回落至约五成（被动），未来可能继续下降到四成。增量资金很难持续流入，以后K型分化会更厉害。发达国家，房产占比30%~40%。微观：买房慢下来之后，租金反而可能上涨：部分中产家庭正在选择先租房、再观望。租房可以体验不同代际、不同社区、节省物业费，但学区等刚性需求仍然会限制选择。租房像谈恋爱，买房像结婚：多体验几次，再做一个沉重的长期决策。只有亲自尝试，真实发生在自己身上的事情，才会成为你的判断依据。「✅Part8 房地产止跌还差临门一脚？从香港经验看真正有效的政策组合」 1）推演今年12月底会季节性止跌，明年二月份见增长，三月之前是政策窗口期，对明年的金融风偏改善比较乐观。香港经验：2024年撤辣后，楼市并未立即反转，单纯放松限购的效果有限。香港市场先短暂企稳、再继续下跌，直到按揭利率明显下降，转折才逐渐出现。 2）“金三银四、金九银十”仍是政策出台与观察市场反馈的重要窗口每年3月、9月是两个政策的窗口期，为了冲传统的旺季。回看这一轮房地产新政，市场真正等待的，仍是预期与信心的转变。

杨天楠

:感谢课代表