Vol.16 房地产潮起潮落系列之「活下去」的万科-EP2-白银时代MBA课间咖啡

Vol.16 房地产潮起潮落系列之「活下去」的万科-EP2-白银时代

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一句话:它给时代起了第二个名字。此后八年,它一边喊"活下去",一边被资本和规模推着走——名字是它起的,路却不是它能选的。

三集特辑的第二集,2014 到 2022 这八年。

开场:一个数字。 4.9999998%。2025 年 12 月,那家曾买到 25.4%、当过第一大股东的公司,把持股降到这个数——刚好跌破 5% 那条"必须告诉所有人"的线。镜头往回倒:2015 年 12 月 18 日,万科停牌。

一、名字与制度。 2014 年 6 月,《人民日报》刊出郁亮署名文章:弯腰就能捡到黄金的时代结束了。同年 4 月,万科推出事业合伙人——1320 名员工拿出约 40 亿奖金买自家股票,项目跟投亏了要赔。到 2015 年初,这套机制持股 4.48%。

二、门口的野蛮人,第二次。 2015 年 7 月首次举牌 5%,8 月 26 日 15.04% 首超华润,停牌那天 24.26%——半年,从 0 到 24%。钱是保费加四倍多杠杆,短钱买长股权。守了十六年的华润只增持 0.4%。

三、一场决定命运的除法。 万科想扩桌子:发新股买深铁资产,深铁拿 20.65%,华润从第一掉到第三。2016 年 6 月 17 日,11 名董事,张利平因潜在利益冲突书面回避,7 票赞成、3 票反对。同一场会、同一组票,算出两个答案:万科算 7/10=70%,通过;华润算 7/11=63.6%,没通过。差的那个"1",叫回避。

四、白衣骑士。 换一种买法:不印新股,直接买老股。深铁先以 371.7 亿受让华润 15.31%,结束十六年;再以 292 亿受让恒大 14.07%——恒大账面亏损约 70.7 亿。这不是两次投资,是同一笔交易的两端。深铁合计持股 29.38%。

五、活下去。 2018 年 9 月,大梅沙总部,每块屏幕都是白底红字三个字。这一年销售 6069.5 亿、净利 337.7 亿,都是当时最好——相比 2014 年的 2151.3 亿,在一个被它自己命名为"白银"的时代里,规模涨了近两倍。看见了,和转得动,是两件事。

六、七千亿,与最贵的一批地。 2020 年销售 7041.5 亿,四十年最高。同年 8 月三道红线落地,而万科是绿档——最高的数字和最紧的绳子落在同一年。2021 年归母净利 225.2 亿、降 45.7%:收入还在涨,利润几乎腰斩。因为账是延后的,而那几年地价最贵。

尾声。 2022 年 1 月,内部年会。郁亮近五千字发言:行业进入"缩表出清",要么死、要么活,没有中间状态。这是第三个名字:黑铁时代。下一集:它上市三十多年第一次不分红、第一次亏损、第一次靠大股东借钱。

01:17 开场

06:54 白银时代——名字与制度

13:50 门口的野蛮人,来了第二次

22:37 混战——一场决定命运的除法

32:59 白衣骑士

40:53 活下去

48:29 七千亿,与最贵的一批地

56:19 尾声